康虹律師“賈某案外人執(zhí)行異議案”四年五戰(zhàn)，從兩次敗訴到最高院維持

7月3日，“爭(zhēng)鳴共賞 博采眾長”聲馳律師事務(wù)所第三屆十大經(jīng)典案例評(píng)選正式開賽。評(píng)選通過線上、線下方式同步開展，獲行業(yè)媒體轉(zhuǎn)播報(bào)道，吸引千余人次在線觀看。在第一場(chǎng)評(píng)選中，由聲馳（鄂爾多斯）律師事務(wù)所黨支部書記、執(zhí)行主任康虹律師主辦、主講的“賈某案外人執(zhí)行異議案”脫穎而出獲得直接晉級(jí)終審機(jī)會(huì)。案件歷時(shí)四年，歷經(jīng)一審敗訴、二審發(fā)回、重審一審敗訴、重審二審勝訴及再審最高院維持，五個(gè)程序的跌宕起伏。康虹律師以出色的專業(yè)堅(jiān)守和真誠的客戶溝通，贏得了當(dāng)事人長達(dá)四年的持續(xù)信任，最終為當(dāng)事人爭(zhēng)取到勝訴結(jié)果。

案情回顧

以房抵債、未過戶房屋，能否排除強(qiáng)制執(zhí)行？這是長期困擾司法實(shí)踐的疑難問題。2009年至2012年間，賈某作為建設(shè)工程承包人，為某房地產(chǎn)置業(yè)有限責(zé)任公司與某房地產(chǎn)開發(fā)公司合作開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目提供施工。項(xiàng)目完工后，置業(yè)公司與開發(fā)公司拖欠賈某工程款。2012年6月29日，置業(yè)公司與賈某之妻簽訂《認(rèn)購書》，約定以項(xiàng)目一套房屋抵頂部分工程款；后因該房屋無法交付，經(jīng)協(xié)商，開發(fā)公司于2014年7月12日與賈某重新簽訂《認(rèn)購書》，將抵頂標(biāo)的變更為案涉兩套別墅商業(yè)樓房屋，并備注“以工程款抵頂此房”，同日交付房屋鑰匙。2018年，因置業(yè)公司與開發(fā)公司之間的合作糾紛，置業(yè)公司申請(qǐng)仲裁并申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，法院輪候查封了登記在開發(fā)公司名下的包括案涉房屋在內(nèi)的多套房產(chǎn)。仲裁裁決生效后，置業(yè)公司申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。作為案外人，賈某提出執(zhí)行異議被駁回后，提起了本案執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求排除對(duì)案涉房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。

一套抵債房屋引發(fā)的四年維權(quán)拉鋸戰(zhàn)，五道程序、兩次敗訴，艱難逆轉(zhuǎn)，本案訴訟程序之復(fù)雜、過程之曲折，在同類案件中堪稱罕見。

一審敗訴。市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，案涉《認(rèn)購書》的訂立系基于賈某與開發(fā)公司之間的工程款抵頂行為，實(shí)質(zhì)目的在于消滅債權(quán)，而非單純體現(xiàn)真實(shí)的房屋買賣意思表示，不必然引起房屋權(quán)屬的變動(dòng)，亦不形成優(yōu)先于其他債權(quán)的權(quán)益，判決駁回賈某的訴訟請(qǐng)求。

二審發(fā)回重審。賈某不服一審判決，向高級(jí)人民法院提起上訴。高院經(jīng)審理認(rèn)為，一審法院對(duì)于案涉房屋查封前是否簽訂合法有效的書面買賣合同、是否合法占有、是否支付全部?jī)r(jià)款、未辦理過戶登記原因等基本事實(shí)未查清，裁定撤銷一審判決，發(fā)回重審。

重審一審再次敗訴。案件發(fā)回重審后，市中院重新組成合議庭審理，仍作出與首次一審相同的判決結(jié)果，再次駁回賈某的訴訟請(qǐng)求。重審一審法院認(rèn)定，賈某提供的認(rèn)購書、領(lǐng)取鑰匙通知單、房屋交接驗(yàn)收單、水電費(fèi)收據(jù)均由被執(zhí)行人開發(fā)公司出具，真實(shí)性無法確認(rèn)，且居住證明因社區(qū)出具情況說明稱“無法核實(shí)”而不予采信。

重審二審全面勝訴。賈某再次上訴至高級(jí)人民法院。二審期間，康虹律師團(tuán)隊(duì)補(bǔ)充提交了關(guān)鍵證據(jù)熱力公司出具的《收費(fèi)對(duì)賬明細(xì)表》，載明2016年至2023年期間賈某為案涉房屋繳納供熱費(fèi)的完整記錄。高院經(jīng)審理認(rèn)定賈某與開發(fā)公司以物抵債形式簽訂的《認(rèn)購書》系合法有效的書面房屋買賣合同；賈某提供的領(lǐng)取鑰匙通知書、房屋交接驗(yàn)收單、水電費(fèi)收據(jù)及二審提交的供熱費(fèi)《收費(fèi)對(duì)賬明細(xì)表》等證據(jù)之間能夠形成完整的證據(jù)鏈，證明其在人民法院查封前已實(shí)際占有案涉房屋；賈某系通過以物抵債方式支付了購房款；未能辦理過戶登記系因其他案件導(dǎo)致房屋被人民法院查封，非因賈某自身原因。據(jù)此，高院撤銷重審一審判決，改判不得執(zhí)行案涉兩套房屋。

最高人民法院駁回再審申請(qǐng)，維持二審原判。置業(yè)公司不服終審判決，向最高人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彙Ｗ罡呷嗣穹ㄔ航?jīng)審查認(rèn)為，賈某的情形符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，其對(duì)案涉房屋享有的民事權(quán)益足以排除強(qiáng)制執(zhí)行，裁定駁回置業(yè)公司的再審申請(qǐng)。至此，賈某的合法權(quán)益獲得最終司法確認(rèn)。

律師辦案

四年堅(jiān)守，以證據(jù)鏈擊破“單方證據(jù)”困局。本案的核心爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于，案外人基于“以房抵頂工程款”關(guān)系對(duì)案涉房屋享有的權(quán)益，是否構(gòu)成《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條所規(guī)定的無過錯(cuò)買受人物權(quán)期待權(quán)，從而能夠排除申請(qǐng)執(zhí)行人基于普通金錢債權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行。面對(duì)置業(yè)公司提出的“以物抵債協(xié)議目的為消滅舊債而非真實(shí)買賣”“案涉房屋系共有資產(chǎn)被單方處置”“占有證據(jù)多由被執(zhí)行人單方出具”等抗辯，康虹律師在四年訴訟中展開了系統(tǒng)而精準(zhǔn)的應(yīng)對(duì)：

一、夯實(shí)合同效力基礎(chǔ)。康虹律師全面梳理了賈某與置業(yè)公司、開發(fā)公司之間多年的施工合同、進(jìn)度款審批表、協(xié)議書等證據(jù)，證明工程款債權(quán)的真實(shí)性與具體金額，進(jìn)而論證以房抵債系履行債務(wù)的方式之一，雙方據(jù)此簽訂的房屋買賣合同如系真實(shí)意思表示且內(nèi)容合法，即為合法有效的書面買賣合同。

二、構(gòu)建完整證據(jù)鏈證明合法占有。面對(duì)重審一審法院對(duì)“單方證據(jù)”真實(shí)性的質(zhì)疑，康虹律師在二審中補(bǔ)充提交了關(guān)鍵證據(jù)，該證據(jù)系第三方機(jī)構(gòu)出具，客觀記錄了賈某自2016年起連續(xù)多年為案涉房屋繳納供熱費(fèi)的事實(shí)。結(jié)合領(lǐng)取鑰匙通知單、房屋交接驗(yàn)收單、水電費(fèi)收據(jù)等證據(jù)，形成了從交付到持續(xù)占有的完整證據(jù)鏈條，達(dá)到了《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》規(guī)定的高度蓋然性證明標(biāo)準(zhǔn)。

三、論證優(yōu)先權(quán)屬性。康虹律師提出，賈某對(duì)案涉房屋的權(quán)利系基于工程款優(yōu)先受償權(quán)的延續(xù)，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第八百零七條，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。以房抵債系承包人行使工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的方式之一，抵償房屋作為工程款的物化表現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)享有相應(yīng)的優(yōu)先保護(hù)。

四、全程陪伴贏得客戶信任。本案歷時(shí)四年，歷經(jīng)五次訴訟程序，兩次敗訴后仍堅(jiān)持上訴。康虹律師始終與當(dāng)事人保持密切溝通，以專業(yè)分析和真誠態(tài)度贏得了賈某長達(dá)四年的持續(xù)信任，最終在重審二審中實(shí)現(xiàn)全面逆轉(zhuǎn)。

案件結(jié)果

五道程序終獲全勝，最高院裁定維持。高級(jí)人民法院作出終審判決，認(rèn)定賈某對(duì)案涉房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，判決撤銷重審一審判決，不得執(zhí)行案涉兩套房屋。次年，最高人民法院作出民事裁定，認(rèn)定二審判決適用法律并無不當(dāng)，裁定駁回置業(yè)公司的再審申請(qǐng)。

案件價(jià)值

本案對(duì)于準(zhǔn)確適用案外人執(zhí)行異議之訴規(guī)則、平衡保護(hù)建設(shè)工程承包人合法權(quán)益與普通債權(quán)人利益具有重要示范意義。本案生效裁判認(rèn)定，基于真實(shí)建設(shè)工程款債務(wù)達(dá)成的以房抵債協(xié)議，在符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條要件時(shí)，可以產(chǎn)生排除強(qiáng)制執(zhí)行的效力。這一定論厘清了以物抵債性質(zhì)與無過錯(cuò)買受人保護(hù)規(guī)則之間的適用關(guān)系，為同類案件提供了明確的審理思路。

案件展現(xiàn)了證據(jù)鏈審查的科學(xué)方法。本案裁判強(qiáng)調(diào)應(yīng)結(jié)合日常生活經(jīng)驗(yàn)與邏輯推理，對(duì)各類證據(jù)進(jìn)行綜合、客觀判斷，而非機(jī)械否定單方證據(jù)的證明力。康虹律師提供的供熱公司出具的連續(xù)多年繳費(fèi)記錄等第三方證據(jù)，與開發(fā)商出具的交房文件相互印證，形成了足以認(rèn)定查封前合法占有事實(shí)的完整證據(jù)鏈。

貫徹了建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的法律精神。本案處理結(jié)果實(shí)質(zhì)上貫徹了《民法典》第八百零七條的保護(hù)精神。在發(fā)包人以項(xiàng)目房屋折價(jià)抵償工程款后，該房屋所承載的優(yōu)先權(quán)屬性應(yīng)得到延續(xù)性保護(hù)，這對(duì)于保障施工人勞動(dòng)報(bào)酬來源、維護(hù)建筑市場(chǎng)穩(wěn)定具有積極價(jià)值。

長期以來，因以物抵債的性質(zhì)界定、物權(quán)期待權(quán)的適用邊界等問題存在裁判分歧。本案歷時(shí)四年，四次往返，五道程序，在兩次一審均告失利、重審前景尚不明朗的時(shí)刻，康虹律師沒有選擇放棄，而是以更加審慎的態(tài)度重新梳理證據(jù)鏈條，以更加嚴(yán)密的邏輯論證補(bǔ)強(qiáng)法律依據(jù)，最終在重審二審中實(shí)現(xiàn)全面逆轉(zhuǎn)，并經(jīng)最高人民法院再審審查得以維持。面對(duì)裁判分歧，律師的回應(yīng)不是回避，而是以更扎實(shí)的證據(jù)、更精準(zhǔn)的法律適用，去推動(dòng)共識(shí)的形成。經(jīng)典不只在贏，更在于為同類案件提供一條可驗(yàn)證的破局之路。