2026上半年中國住房租賃市場總結與展望

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2026上半年，重點城市住宅租賃市場逐步從“普跌”走向“分化修復”，50城住宅平均租金累計下跌0.56%，跌幅較去年同期收窄0.83個百分點。一線城市率先企穩，其中上海、深圳、北京租金已連續4個月環比上漲。“十五五”時期行業發展重心更加注重供需匹配和存量盤活，中央及地方以存量盤活為核心，拓寬房源供給路徑；同時聚焦青年人才與城市運行服務人員等重點群體安居保障，強化精準支持。

展望未來，政策仍將圍繞青年人才、城市運行服務人員等重點群體持續完善租賃住房保障體系，供給更加注重職住平衡和精準匹配。與此同時，多層次REITs體系不斷完善，住房租賃"投融建管退"閉環進一步打通，行業資產運營能力和資本循環效率有望持續提升。對于企業而言，圍繞核心區域盤活存量資產、提升產品競爭力和運營效率，將成為未來競爭的關鍵。

本報告依托中指數據庫相關數據，借助「CI Buddy」AI助手輔助開展數據整理、市場分析等研究工作。在報告撰寫過程中，「CI Buddy」基于中指30年行業數據積累，依托地產研究Harness工作框架，調用MCP數據服務與200+專家Skills，輔助完成多來源數據整理、政策信息檢索、數據校驗及報告內容整理等工作，為研究團隊開展市場分析提供支持。

（一）50城住宅租金：上半年整體下跌0.56%，跌幅明顯收窄，上海、深圳、北京止跌轉漲

1. 整體租金：上半年50城住宅租金累計下跌0.56%，跌幅較去年同期收窄0.83個百分點

2026上半年重點城市住宅平均租金延續小幅下跌走勢，但調整幅度明顯收窄。根據50城住宅租賃價格指數，2026年上半年，全國重點50城住宅平均租金累計下跌0.56%，跌幅較去年上半年收窄0.83個百分點，較去年下半年收窄1.70個百分點。其中，6月50城住宅平均租金為33.97元/平方米/月，環比上漲0.08%，同比下跌2.82%。上半年，重點城市住宅平均租金小幅下跌態勢延續，但經歷過去幾年的價格調整，市場下行空間逐步收窄，疊加需求剛性與保租房租金“定錨”等多重因素，租金波動幅度明顯放緩。

從月度走勢來看，季節性特征依舊明顯。1-2月，受春節假期影響，重點城市住房租賃市場表現平淡；3月，在“返工潮”推動下，租住需求集中釋放，推動住宅租金環比由跌轉漲；4-5月需求釋放節奏趨于緩和，租金逐步回落，但環比跌幅均為近三年同期最低水平；6月在年中“畢業季”需求拉動下，租金環比轉漲，漲幅為近三年同期最高水平。

圖：2021年10月至2026年6月50城住宅平均租金與環比漲跌幅

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2. 城市租金：上半年8個城市租金累計上漲，上海、深圳、北京租金連續4個月環比上漲

從重點城市漲跌情況來看，2026年上半年多數城市住宅租金仍累計下跌，但跌幅普遍有所收窄。具體來看，2026年上半年，上海、深圳、北京等8個城市租金累計上漲，上漲城市數量比去年同期增加7個，其中上海漲幅最高，為1.76%；深圳、北京、天津等7個城市累計漲幅在1%以內。42個城市住宅租金累計下跌，溫州、廈門等7個城市累計跌幅在2.0%以上；西安、南京等20個城市租金累計跌幅在1.0%-2.0%之間；廣州、蘇州等15個城市租金累計跌幅在1.0%以內。與去年同期相比，50個城市中近8成城市累計跌幅收窄或由跌轉漲，其中三亞、杭州、北海等地累計跌幅收窄超2.0個百分點，上海、深圳、北京、天津等7個城市由跌轉漲。

分梯隊來看，一線城市修復信號最為明顯。根據50城住宅租賃價格指數，2026年上半年，一線城市平均租金小幅上漲0.60%，結束了此前連續兩年的調整態勢；其中，截至6月，上海、深圳、北京已持續4個月環比上漲。二線、三四線城市住宅平均租金分別累計下跌1.20%、0.79%，跌幅均較去年同期收窄0.6個百分點以上。

圖：各梯隊城市住宅租金累計漲跌幅

圖：各梯隊城市住宅租金月度環比漲跌幅

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（二）投資回報率：50城租金房價比升至2.28%，租賃資產配置價值提升

2026上半年，重點城市租金房價比保持回升趨勢。近年來，房價持續調整，而住房租賃市場在相關政策支持下，市場規范化、專業化程度和租住產品品質逐步提升，疊加住房租賃市場的剛性需求支撐，租金下跌幅度相對平緩，推動重點城市租金房價比持續提升。根據中指院監測，截至2026年6月，50城平均租金房價比為2.28%，較2023年初低點已提高0.30個百分點。

圖：2021年9月至2026年6月50城租金房價比走勢圖

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分梯隊來看，2026年6月，一線城市租金房價比為1.67%，租金回報率仍處于相對低位，但較2023年初提升0.20個百分點；二線城市為2.37%，較2023年初提升0.30個百分點；三四線代表城市為2.17%，較2023年初提升0.31個百分點。重點城市住房租賃投資回報率進一步改善。

具體城市來看，部分城市租售比已覆蓋購房綜合資金成本。根據中指研究院估算，當前我國居民購房綜合資金成本*大約在2.4%-2.7%之間。截至2026年6月，重慶、南昌等18個城市租金房價比在2.4%以上，其中長沙、哈爾濱等地租金房價比已超過3%。

*（購房資金成本下限=30%×自有資金機會成本+70%×公積金貸款利率；購房資金成本上限=30%×自有資金機會成本+70%×商業貸款利率；自有資金機會成本采用10年國債收益率計算）

圖：2026年6月50個重點城市租金房價比

注：租金房價比=2026年6月城市住宅平均租金×12÷2026年6月城市二手住宅均價

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（一）保租房發展：年度籌集目標普遍下調，REITs擴容至9支，底層資產保持穩健運營

1. 保租房籌集：多地弱化保租房籌集目標，“十五五”聚焦存量盤活與供需精準匹配

從2026各地公布的年度計劃來看，保租房籌集目標普遍有所降低。隨著“十四五”保租房籌建目標基本完成，各地保租房的籌集重心已從規模擴張轉向精準保障，更加注重結構性優化與質量提升。對比重點城市2026年與2025年保租房籌集目標來看，多數城市籌集目標均較去年下降。其中，廣州將目標從2025年的籌建10萬套保租房調整為2026年籌建保障性住房3萬套；上海將保租房籌建目標從2025年的7萬套大幅下調至1.2萬套；武漢、鄭州、重慶也將目標從5.4、3.8、2.4萬套分別下調至4.0、0.5、1.2萬套，下降超1萬套；成都、杭州、西安等地也有不同程度下降。

圖：部分城市2025與2026年籌建保租房目標對比

注：廣州2026年數據為保障性住房籌集目標

數據來源：各市政府工作報告，中指研究院綜合整理

從重點城市“十五五”相關部署來看，上海要求加強各類人才安居服務，“十五五”期間新增供應保租房25-27萬套（間），新增城市建設者床位12萬張以上；北京要求增加“一張床”“一間房”供應，新增公寓型和宿舍型保租房占比達到60%以上。其余多數城市在規劃中主要是圍繞籌集模式、規范發展等內容作出安排。總體來看，“十五五”時期，保租房工作的重心已從“擴增量”轉向“優存量、提質量”，更加強化供需精準匹配、存量盤活及規范發展。

2. 保租房REITs：底層資產運營穩健，二級市場展現出相對韌性

■ 項目運營：各支保租房REITs平均出租率維持高位，部分項目通過適度下調租金穩固出租率

根據各保租房REITs最新披露的2026年一季度報告*，截至2026年3月末，八支保租房REITs底層資產平均出租率均保持在90%以上，優質資產運營韌性凸顯。具體來看，華夏北京保障房REIT、紅土創新深圳安居REIT、中金廈門安居REIT底層項目租金保持平穩或小幅上漲，出租率較去年同期略有下調；而華夏基金華潤有巢REIT、國泰海通城投寬庭保租房REIT、招商基金蛇口租賃住房REIT底層項目租金小幅下調，其平均出租率均較去年同期有所提升。當前長租市場供給持續增加，租客價格敏感度較高，在此背景下，部分市場化運營的保租房項目采取以價穩量策略，通過靈活調整租金適配市場環境，維持項目出租率及運營穩定性。

* 截至2026年6月，我國共發行9支租賃住房公募REITs，其中2026年新上市一支，尚無季度報告披露，故項目運營和基金收益模塊僅統計2026年一季度之前發行的8支租賃住房公募REITs。

表：八支保租房REITs底層資產項目不同時期出租率對比

數據來源：保租房REITs公開資料，中指研究院綜合整理

■ 二級市場：上半年保租房REITs價格普遍回調，二級市場抗跌韌性凸顯

2026上半年，保租房REITs二級市場表現偏弱，價格普遍有所下跌。具體來看，上市的9支保租房REITs中僅今年新上市的中航北京昌保租賃住房REIT在上半年實現了上漲；其余8支保租房REITs價格均下跌，跌幅集中在2%-10%之間。從IPO至今累計漲跌情況來看，盡管上半年各REITs價格普遍回調，但受前期多輪上漲行情帶動，保租房REITs自上市以來整體累計漲幅仍普遍超20%，其中華夏北京保障房REIT、紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT累計漲幅維持在35%以上。

表：九支保租房公募REITs二級市場價格表現

數據來源：wind，中指研究院綜合整理

對比中證REITs指數來看，2026上半年保租房REITs抗跌能力較強。2026年上半年，中證REITs指數（收盤）累計下跌6.4%，保租房REITs板塊內部雖普遍回調，但多數標的跌幅小于中證REITs指數整體，僅中金廈門安居REIT、華夏基金華潤有巢REIT兩只產品跌幅略超指數整體。在宏觀環境波動、市場風險偏好收斂的背景下，保租房REITs憑借現金流穩定、政策支持等優勢，在波動環境中仍展現出相對韌性，機構配置價值繼續得到市場認可。

（二）租客需求分析：租住選擇更加理性，集中式公寓認可度提升，交通便利與產品品質更受關注

為充分反映居民的租房狀況，了解居民當前租房偏好和痛點問題，中指研究院自2022年6月起每半年開展一次全國租客問卷調查，對租客特征和租房偏好進行分析總結。2026年中的全國租客問卷調查，剔除無效樣本后，共收回4460份有效租客樣本。根據租客租住的房源類型，我們將租客群體分為集中式公寓租客（含保租房）、分散式公寓租客和個人房源租客。

1. 租客特征：34%的租客選擇整租獨居，集中式公寓租住比例提升至22%，租金預算溫和壓縮

■ 租客群體基本特征：個人房源仍是主流選擇，高能級城市整租獨居比例較高

調查結果顯示，受訪租客的核心畫像與往期基本一致：54%的受訪租客年齡集中在25-34歲，80%擁有專科或本科學歷，62%畢業未滿5年，42%月收入在5000-10000元之間。租房選擇方面，34%的受訪租客選擇整租獨居，75%選擇普通住宅小區（含個人房源、分散式公寓），64%月租金在1000-3000元之間，73%租金收入比在10%-30%之間，租金負擔整體處于合理區間。

分城市能級來看，一線城市、省會城市整租獨居租客占比均超35%，顯著高于其他城市，反映出高能級城市租客對個人空間訴求更強。房屋類型方面，省會城市租住分散式公寓的租客占比達36%，集中式公寓租住比例則相對偏低，個人房源仍是各線城市的主流選擇。

■ 不同房源客群特征：集中式公寓租住比例提升至22%，新畢業年輕人更青睞長租公寓，但租金預算溫和壓縮

房源類型方面，租住個人房源、分散式公寓的受訪租客占比分別為48%、28%，集中式公寓租住比例升至22%，較2025年同期提升10個百分點，保租房項目持續入市，為租客提供了更多樣化的選擇；此外有3%的受訪租客租住公租房等。

圖：不同畢業年限租客租住的房源類型、租金

數據來源：中指調查

從畢業年限來看，新畢業年輕人對長租公寓的偏好依然突出。根據調研結果，畢業1年內、畢業1-3年的受訪租客租住分散式+集中式公寓的比例分別為72%、60%左右，顯著高于畢業3年以上租客。除品質偏好外，近兩年畢業季各地保租房密集推出畢業生專項優惠，保租房的價格優勢進一步將畢業生群體導入長租公寓市場。與此同時，隨著畢業年限延長，租客在家庭結構變動（如結婚生子）等因素驅動下，更傾向于選擇個人房源，約60%畢業3年以上租客選擇了個人房源。

月租金方面，新畢業年輕人更看重居住配套與品質，但租金預算正在溫和壓縮。畢業1年內、畢業1-3年的租客，月租金在2000-3000元之間的占比均超30%，雖仍高于其他群體，但集中式公寓租客中租金收入比超30%的比例較2025年同期降低了6個百分點，反映出年輕租客對居住品質的要求未降，但在經濟及就業環境壓力下，開始更務實地平衡品質與成本。

2. 租房偏好：租客到期后換租意愿仍較高，對交通便利的品質長租公寓偏好明顯

■ 換租計劃：僅三成租客到期后計劃續租，市場租金走低是換租主因

上半年調查結果顯示，48%的受訪租客表示近一年租住房源租金有所下調，31%的受訪租客表示當前租約到期后計劃續租，占比較2025年同期下降5個百分點。結合租住的房源類型來看，受訪租客中，租住個人房源的租客最為穩定，計劃續租的比例為37%；集中式、分散式公寓租客穩定性相對較弱，計劃續租比例分別為26%、23%。

圖：不同房源租客換房的原因

數據來源：中指調查

從換租原因來看，“市場租金下跌”仍是租客計劃換租的普遍原因，占比約50%，其中分散式公寓租客對租金更為敏感，59%因此原因換租。就業對租住穩定性影響相對較大，因“收入預期下降”、“工作變動”計劃換租的受訪租客比例均在24%左右。

圖：租客最期待的長租公寓類型

數據來源：中指調查

本期我們還調研了租客對不同類型集中式長租公寓的需求偏好。據調查數據，單身公寓需求最高，約68%的受訪租客期待未來市場上能出現更多此類房源，其中交通更便利但價格稍高的單間公寓受歡迎程度略高于高性價比單間公寓。

2026年是“十五五”規劃開局之年，住房租賃市場正從過去以規模擴張為主轉向以質量提升和規范運行為核心的新階段。中央及地方政府持續出臺政策，從供給與需求兩端協同發力。供給端聚焦存量盤活、金融支持及行業規范發展，著力優化租賃住房供給結構；需求端則通過優化公積金提取政策、擴大公租房保障范圍、加大人才安居支持力度等措施，切實降低新市民、青年人才等重點群體租住負擔。

（一）供給端：保租房提質與市場化租賃發展并重，上海等城市推動收購二手房轉為保租房

■ 頂層規劃定調：《“十五五”規劃綱要》定調規范發展，多省市強調以需定建、精準保障

3月，《“十五五”規劃綱要》正式發布，相較于“十四五”側重增量建設，“十五五”對租賃市場的表述更為精煉，強調“規范發展住房租賃市場，培育市場化專業化租賃企業”，標志著行業發展重心從規模擴張階段邁入質量提升與規范運行階段。同時，規劃提出將統籌“推進存量商品房和閑置商業辦公用房盤活利用”，優化行業供給。此外，《“十五五”規劃綱要》提出“探索配租型、配售型保障性住房房源有序轉換和統籌使用”，打破了配租、配售房源間的壁壘，有助于提升保障體系整體彈性與資源配置效率。

地方“十五五”規劃《綱要》普遍圍繞以需定建、精準保障、規范發展等部署。上半年，北京、上海、廣東、山東等省市集中發布“十五五”規劃，其中針對住房租賃領域的部署，普遍強調堅持以需定建、積極盤活閑置資源優化租賃供給、面向特定群體提供分層次精準保障、規范發展住房租賃市場等核心方向，為未來五年行業高質量發展劃定清晰路徑。如北京、四川均提出定向增加“一張床”“一間房”供應，定向保障青年人才、城市運行服務人員等重點群體的基本居住需求；湖北、山西提出規范發展住房租賃市場，培育市場化專業化運營機構。

表：2026上半年部分重點省市發布的“十五五”規劃《綱要》中住房租賃相關提法

資料來源：中指研究院綜合整理

■ 存量盤活：多地推進非居改租，上海、廣州試點收購二手房用作保租房

存量盤活是當前供給端政策的核心主線。3月《政府工作報告》強調“探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等”；5月，《城市更新“十五五”規劃》明確提出“盤活閑置低效的老舊廠房、商業辦公用房、商品住房、公房等。……優化保障性住房供給，強化城鎮低收入住房困難家庭住房保障”。

地方層面，存量盤活路徑持續細化。天津、濟南、安徽等地鼓勵收購存量商品房用于保租房或配售型保障房；深圳、武漢、珠海等地均出臺政策，支持將商業、辦公等非居住存量房屋改建為保租房等用途；上海、廣州啟動收購存量二手房用作保租房試點，其中上海徐匯區通過“房票全市通用、一二手聯動”的模式，將房源收購與“兩舊一村”改造相結合，推進速度相對較快。

■財政金融支持：專項債收儲加速擴容，市場化長租公寓REITs取得突破進展

2026年上半年，財政金融對住房租賃市場的支持力度顯著加碼，且覆蓋范圍從保租房延伸至市場化項目。

專項債方面，3月財政部發布《2025年中國財政政策執行情況報告》，提出“落實好專項債券支持收購存量商品房用作保障性住房等政策”；4月，財政部、國家發改委發文擴大地方政府專項債項目“自審自發”試點范圍，新增河北省（由河北雄安新區擴大至全省）、江西省、湖北省、重慶市四個省市，本次試點擴容核心是下放審批權限、縮短發債周期、加快專項債資金落地，政策落地有助于試點省市推動存量盤活工作；6月，財政部進一步明確將統籌城鎮保障性安居工程補助資金、地方政府專項債券、中央預算內投資、超長期特別國債資金等渠道資金，支持城市更新重點任務，這也將利好住房租賃市場發展。

從實際落地來看，專項債收購商品房取得一定進展，但總體規模仍有限。根據中指研究院統計，截至2026年5月，全國累計發行用于收購存量商品房的專項債券約92億元，其中浙江、湖南發行規模較大，浙江超40億元，湖南超35億元。今年以來，河南、湖南、重慶等地強調了“推進利用專項債收購存量商品房用作保障性住房”。從房源用途看，收購房源多數轉化為保障性租賃住房，部分項目采取“先租后售”模式。

表：各地收購存量商品房相關專項債券發行規模統計

數據來源：中指研究院綜合整理

REITs層面，上半年保租房公募REITs首發和擴募持續推進，中航北京昌保租賃住房REIT在深交所上市，我國保租房公募REITs擴容至9支；華夏基金華潤有巢REIT、中金廈門安居REIT相繼完成擴募。此外，國泰海通中國建筑租賃住房REIT、中金杭州安居保租房REIT等多支產品有序開展申報工作，匯添富基金上海地產租賃住房REIT、招商蛇口租賃住房REIT擴募籌備工作也在穩步推進。

值得注意的是，上半年市場化長租公寓資產證券化取得關鍵性突破，5月，國泰海通中國建筑租賃住房REIT已獲上交所反饋，其底層資產為純市場化運營的長租公寓，不依賴政策補貼，若順利落地將成為全市場首單純市場化租賃住房公募REIT。與此同時，機構間REITs也在加速入局，6月，中金-博鄰長租公寓機構間REITs成功發行，為全國首單市場化長租公寓機構間REIT，為純市場化項目開辟了新的退出通道。這兩項進展標志著金融工具的覆蓋面正從保租房有序擴展至市場化租賃住房，多層次資本退出矩陣加速成型。

■ 土地配套制度：工商業用地續期破題，為"非居改租"掃清制度障礙

3月，《“十五五”規劃綱要》明確“完善工商業用地使用權續期法律法規，依法穩妥推進續期工作”，為存量資產盤活、項目長效運營提供了保障。預計在“十五五”期間，工商業用地使用權續期工作將取得實質性進展。

5月，廣州發布《工商業用地使用權續期管理試點方案》，系統性明確土地續期的配套規則，包括提出申請時間、續期要求、續期年限與出讓金計收標準等細則，方案貼合企業實際經營和投資周期需求，能夠更好穩定企業及市場預期，打消企業對臨期土地的顧慮。此前，廣州已發布政策支持存量商辦物業改建租賃住房，此次《方案》進一步明確土地續期操作路徑，與既有政策形成制度銜接，將進一步推動住房租賃企業參與非居改租。

■行業規范：監管制度體系持續優化，地方分類管理與退出機制逐步完善

“十五五”開局之年，行業監管的制度建設明顯提速。中央層面，3月，《“十五五”規劃綱要》提出“規范發展住房租賃市場，培育市場化專業化租賃企業”，5月《城市更新“十五五”規劃》再次提出要“因城施策增加改善性住房供給，規范發展住房租賃市場”，為各地健全住房租賃全鏈條監管體系提供了政策指引。

地方層面，監管舉措從原則性要求走向精細化執行。杭州、鄭州強化對住房租賃企業的分類管理，分別發布了企業“白名單”與違規企業名單，督促企業規范經營；成都要求禁止廚房、陽臺等非居住空間單獨出租；西安發文明確保租房項目退出的方式及工作程序等，要求退出項目不得繼續享受保租房的一應政策優惠，強制退出項目需按規定追繳已享受的稅收優惠。

（二）需求端：公積金支付房租政策持續優化，青年及城市服務人員成為保租房支持重點

公積金條例修訂，提取門檻大幅降低，租房與購房權益實現制度銜接。6月，住建部發布《住房公積金管理條例（修訂征求意見稿）》，將“支付房租”提取順位提至首位，將提取條件從“房租超出家庭工資收入的規定比例”簡化為“支付房租”，大幅降低提取門檻；同時明確租房提取的公積金金額可在申請公積金貸款時合并計入賬戶余額，消除了居民對于“租房提取公積金影響未來貸款額度”的顧慮。地方層面，上半年，內蒙古、呼和浩特出臺政策細則提高租房公積金提取額度，普通職工提取額度較前期上浮30%，多子女家庭、青年人才等重點群體提取額度上浮50%；南京進一步擴大提取住房公積金按月直付房租業務范圍。

精準聚焦重點群體安居保障，青年與城市服務人員成為政策施力重點。4月，共青團中央、國家發改委、住建部等15部門聯合印發《關于深化青年發展型城市建設助力建設現代化人民城市的意見》，指出“在青年就業集中區域、文教醫機構周邊、軌道交通沿線等根據需要，因地制宜建設宿舍型、小戶型青年公寓”，明確了青年租賃住房供給方向與建設重點。5月，國務院印發《關于推行常住地提供基本公共服務的實施意見》，要求“推動更多城市將穩定就業居住的未落戶常住人口家庭納入公租房保障范圍”，政策打破以往住房保障與戶籍綁定的限制，有助于降低新市民、外來務工人員等群體的租房門檻與負擔，增強其居住穩定性與城市歸屬感。

地方層面，鄭州、合肥優化公租房申請條件，通過縮短本市戶籍年限、放寬非本地戶籍社保要求、下調學歷門檻等擴大保障覆蓋范圍；湖北、上海等地要求著力籌建人才公寓、青年公寓；南京、合肥高新區、上海浦東新區、上海奉賢區、北京海淀區等地出臺一系列政策保障人才安居，包括但不限于免費人才驛站、人才租房補貼、分年度階梯式租金優惠等，其中部分地區特色化的設置了重點產業人才支持政策，如南京針對重點領域規上企業新引進的畢業生、人工智能（軟件）企業新引進的重點大學學士及以上畢業生設定更高的補貼標準，賦能重點產業人才引進；北京海淀區面向OPC（一人公司）創新人才定向配租人才保障住房并提供租金補貼。

（一）市場規模：前五月TOP30企業開業房源增加3萬間，房企系收縮，地方國企系份額持續提升

多重政策紅利持續為住房租賃行業提質增效提供支撐，但頭部企業總體規模增長速度有所放緩。2026年是“十五五”開局之年，我國租購并舉住房制度建設不斷深化，行業發展重心由快速規模擴張轉向存量盤活與提質增效，財政金融等支持舉措加快落地，市場機構化、專業化發展趨勢愈發明顯。與此同時，保租房REITs進入有序擴容新發展階段，多元融資渠道持續暢通，疊加重點城市租賃投資回報率持續提升，市場主體布局意愿保持穩定。但在市場競爭加劇的背景下，頭部企業普遍采取更為審慎的拓展策略，更多依托資源整合與精細化運營鞏固競爭優勢，行業整體規模增長由高速擴張轉入“總量平穩增長、結構持續優化”的新階段。根據中指研究院監測數據，截至2026年5月，全國開業規模TOP30企業累計開業房源量達145.7萬間，較2025年末增加3.2萬間；管理規模TOP30企業累計管理房源量達204.1萬間，較2025年末增加0.7萬間。

表：截至2026年5月規模TOP30住房租賃企業開業與管理房源規模

數據來源：

分類型來看，當前住房租賃行業“專業化分工”格局基本成型，不同類型長租企業依托各自核心能力形成錯位互補，合力驅動行業向高質量方向發展演進。

房企系憑借資源優勢和品牌沉淀，開業規模與管理規模長期保持領先。上半年，受部分企業主動優化資產結構、地方國企加速進場影響，房企系整體規模略有回落，但頭部格局保持穩定，萬科泊寓、龍湖冠寓、瓴寓國際穩居行業前三。隨著行業競爭加劇，房企系長租企業堅持采取“輕重并舉”策略，并積極攜手地方國資平臺盤活存量資產，持續鞏固市場領先地位。根據中指院監測，截至2026年5月，開業規模TOP30企業中，房企系長租企業合計開業規模達64.3萬間，較2025年末規模減少2.4萬間。

地方國企系依托政策紅利和資源整合能力，在保租房籌集、建設與運營中發揮主導作用，管理規模與開業規模保持增長態勢。在政策支持下，地方國企系通過存量收購、新建及資產轉化等多種方式快速獲取房源，已成為保租房供給的主力。同時，地方國企在深耕保租房的同時，逐步向中高端租賃市場延伸，積極布局青年品質公寓與高端服務式公寓，構建多層次的住房租賃產品體系。根據中指院監測，截至2026年5月，開業規模TOP30企業中，地方國企系長租企業數量增至12家，合計開業規模達40.5萬間，較2025年末增加7.9萬間；管理規模TOP30企業中，地方國企系長租企業數量增至11家，合計管理規模達54.4萬間，較2025年末增加7.1萬間。鄭州城發安居作為鄭州市保障性住房與人才公寓核心運營主體，持續迭代保租房運營“鄭州模式”，聚焦青年安居需求，深耕園區環境、社交娛樂、商務辦公、學習成長、智能服務等體驗維度，創新存量房源盤活模式，推動職住平衡，持續筑就拎包即住、溫馨活力的高品質人才居所，為鄭州集聚人才、激活城市發展筑牢安居支撐。截至2026年5月，鄭州城發安居管理規模達15.3萬間，較2025年末增加近2千間。

創業系、酒店系頭部長租企業通過輕資產管理輸出與機構化合作維持市場地位。創業系企業憑借多年運營經驗，以品牌輸出、管理輸出等方式承接地方國企存量物業管理需求；酒店系企業則利用其在服務標準化與會員體系方面的優勢，融合酒店與公寓業態，并通過長短租結合、內部客群導流等方式提升項目運營效率。根據中指院監測，截至2026年5月，管理規模TOP30企業中，創業系、酒店系長租企業數量穩定，管理規模分別為26.0萬間、21.9萬間。

“包租”模式持續承壓，部分企業優化房源結構。在租金下行背景下，中資產“包租”模式仍需按合同約定向業主支付固定租金，經營壓力明顯增加，為控制經營風險，部分企業主動收縮包租規模并加速向輕資產委托管理模式轉型。

（二）企業經營：深化數字化運營降本增效，多層次金融工具打通資管閉環

經營質量方面，優秀租賃企業持續深化“租賃+”業態融合，聯動商業、辦公、教育等資源，拓展多元服務場景。同時依托數字化運營平臺與能效管理實現全流程精細化管控，在提升服務響應與合規水平的同時，優化人房比與成本結構，夯實高質量經營基礎。

華潤有巢充分發揮央企基因與市場化機制的雙重優勢，前端依托華潤系資源獲取核心城市優質保租房源，中臺構建全流程運營SOP與全流程數字化運營平臺精細化管控出租率與服務體驗，后端以首單市場化保租房REITs及成功擴募打通"募投產建管退"資管閉環，實現資產價值循環。企業通過多元產品矩陣兼顧青年安居與社會責任，成熟期項目保持高出租率，已成為行業高質量精益運營與長期主義發展的標桿。

首創和園立足城市奮斗者租住所需，依托自研體系標準“十好社區”搭建多層次租住產品矩陣，圍繞房源運維、租戶服務搭建了標準化運營流程，全面定義租賃領域“好房子”實踐內涵。目前已在北京、上海、天津、青島等城市布局22個在營項目，綜合出租率保持較高水平。業務端深耕居住品質與社區建設，契合保租房惠民政策，并依托國企平臺賦能，保障存量資產穩健收益，推動租賃項目落地，助力城市青年安居與高質量發展。

雄安安居作為雄安新區管委會唯一指定的政府產權保障房運營管理單位，運營華望城、華序府等多個標桿項目，萬套房源涵蓋人才公寓、租賃社區、保障住房。企業搭建“一張床、一間房、一套房”多層次租住體系，定向服務疏解央企人才、青年及新市民群體，配套書房、健身房、四點半課堂等便民業態，全方位補齊生活服務場景，構建有溫度的租住社區。同時，企業秉持國企民生擔當，嚴控房源品質與資產經營效能，以精細化管理、可持續經營模式樹立區域保租標桿。

華遠集團應勢而動，破局而立，以旗下長租公寓品牌“華遠鉑園”為先鋒，在門頭溝區和西城區接連落子，不僅實現了存量資產的高效煥新與開業滿租的佳績，同時探索出一條存量盤活與運營賦能并重的可持續發展之路，為首都核心區城市更新與人才安居貢獻了可復制、可推廣的租賃經營質量的經驗。

資產管理方面，當前保租房REITs已進入常態化發行新周期，機構間REITs、類REITs等不動產金融工具應用也愈發成熟。住房租賃優秀企業持續強化資管能力建設，結合資產收益屬性，靈活搭配多層次金融工具，構建多元退出通道，加速資金周轉，推動行業可持續發展。

華潤有巢業務布局覆蓋全國15座城市，管理房源規模達9.8萬間；2022年成功發行國內首單市場化機構運營的保租房REIT，并于2026年初完成擴募，作為央企率先打通"募投產建管退"全周期資管閉環、領跑保租房REITs賽道。有巢以數字化精益運營與ESG治理夯實資產增值底座，構建起可循環的租住資產與資本循環平臺，通過將民生保障與市場化資管能力深度融合，為行業從規模擴張向高質量資產管理轉型樹立了標桿。

（三）產品體系：緊扣客群差異分層，構建多元供給體系

產品體系層面，企業立足不同客群的居住場景、支付能力與生活偏好等差異化需求，分層設計戶型配置、配套設施與服務標準，不斷豐富租賃產品矩陣，精準匹配市場多層次、個性化租住訴求。西安高新安居“星”系列保租房，以多元創新賦能青年安居。其中，星悅居打造標桿品質租住服務，星樂居深耕溫情社群鄰里生態，星雅居依托優越區位兌現職住平衡愿景。星系列項目各有特色、互補賦能，以國企擔當打破傳統租住短板，讓保障住房真正實現從住有所居到住有宜居的人居升級。

（四）項目運營：對標“好房子”建設標準，完善服務提質運營

項目運營層面，按照住建部提出的“保障性住房率先建成‘好房子’”的建設要求，優秀長租公寓項目對標“好房子”建設標準，優化戶型模塊化設計、升級環保建材與全屋綠色節能配套，筑牢房源硬件品質根基。同時持續優化社區運營與服務體系，通過常態化社群活動與多元增值服務營造溫暖社區氛圍，持續提升租戶居住體驗與滿意度。通投悅居項目是北京市集體土地租賃住房建設試點項目，也是通州區首個保障性租賃住房認定項目。社區以"夢啟星河，心向港灣"為主題，打造2560套精裝洋房，從40平米開間到120平米三居全齡覆蓋、拎包入住。項目依托1.6萬平方米商業與公服配套實現5分鐘生活圈，利用千米綠道串聯五大景觀片區，將自然引入日常，重塑鄰里交互場景。項目踐行"安心、安全、安家"理念，智慧租務管理、24小時智能安防與通勤班車一應俱全，為租客提供便捷、舒適、有歸屬感的理想生活。

供給更加注重精準匹配，多層次REITs體系不斷完善。2026上半年，住房租賃政策進一步凸顯民生導向，重點聚焦新市民、青年群體及城市運行服務人員的住房難題。未來租賃住房供給將圍繞“職住平衡”與“兜底保障”雙軌并進，針對新市民與青年群體，發展小戶型、低租金、近通勤的青年公寓，促進職住平衡；針對城市運行服務保障人員，提供“一張床”式兜底保障，守住基本居住底線。多層次租賃住房體系將在主要城市加速從規劃走向落地，重塑行業供給格局。同時，隨著REITs準入范圍不斷拓寬，“Pre-REITs、類REITs、機構間REITs、公募REITs”全周期、多層次證券化體系將更加完善，滿足各類機構投資者差異化配置需求。

“十五五”時期，存量資產盤活相關支持政策有望持續落地，住房租賃企業應把握政策窗口機遇，聚焦核心區域存量資產盤活，提升產品運營與資產管理能力。

其一，建立"客群導向"的資產篩選標準，積極盤活存量資產。基于客群偏好，長租企業在推進存量盤活項目時，可重點布局主城區“商改保”項目。在項目實操階段，企業應建立科學的資產篩選標準，優先選擇區位配套成熟、臨近軌道交通站點、改造難度適中的存量物業，確保改造后的租賃產品具備市場競爭力與可持續運營能力。

其二，優化產品與增值服務體系，數字化驅動全面降本增效。在保租房集中入市、租金整體承壓的背景下，企業應以差異化錯位競爭為核心，積極布局企業員工宿舍、高端服務式公寓等細分賽道，通過優化產品結構分散經營風險。運營層面應著力構建全周期服務體系與社群生態，以此提升客戶黏性與續租率；同時深度挖掘住戶生活需求，圍繞高頻剛需場景打造標準化、品牌化的增值服務，培育新的營收增長點。管理層面需全面推行數字化精益管理，依托智能房源調度、物聯網巡檢等技術手段優化流程，實現運營成本的精細化管控，保障項目的綜合收益。

其三，靈活運用多層次金融工具，打通“投融建管退”閉環。對于尚未成熟或需要改造提升的項目，可引入Pre-REITs基金進行項目孵化與培育，解決資本金沉淀問題；對于在運營階段已產生穩定現金流但尚未達到公募REITs上市條件的資產，可通過機構間REITs（持有型ABS）實現資產的首次證券化退出，以回籠資金并優化負債結構；待資產成熟度、合規性與收益率達標后，可通過回購資產或擴募重組等方式，將其注入公募REITs實現最終上市。這種階梯式路徑打通了“投融建管退”的完整閉環，推動行業進一步向資管模式深度轉型。

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CI Buddy，地產工作好伙伴

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人居夢想“好房子”展示專區

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《求是》頻繁提及房地產，釋放了什么信號？

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2026上半年政策盤點報告丨提振消費，樓市政策將如何發力？

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中國房地產政策跟蹤報告（2026年6月）

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2026年上半年中國房企投資拿地榜

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5月百城二手房價格跌幅收窄，重點城市成交保持活躍）

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2026中國物業服務百強企業研究報告

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2026中國物業服務上市公司TOP10研究報告

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