發紅包170萬：溫州一小區18年“逆襲記”

來源：溫州日報

原作者：鄧帆慧

今年3月，鹿城區南匯錦園小區的1703戶業主，每戶收到了一份實實在在的“大禮包”——1000元現金紅包。這筆總額近170萬元的福利，全部來自小區物業費的年度結余。

很難想象，這座建成18年的回遷安置小區，五年前還深陷物業費收繳率低迷、賬面巨額虧損的困境，它是如何實現逆襲的？

改變的起點，始于一場治理機制的變革。

▲今年3月，南匯錦園業委會從物業管理費和自管收入中拿出近170萬元，向每戶住戶分紅1000元。 蔣文廣 攝

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小區像企業

居民是股東

2021年，馮獻東接手南匯錦園業委會主任時，這個2008年交房的回遷安置小區，9棟樓、1703戶業主，物業費收繳率只有43%，賬面倒欠物業公司570萬元，賬戶余額只剩80萬元。

當時的情況是：物業費收不上來，服務自然跟不上；服務越縮水，業主越不愿意交。小區實行國內絕大多數小區推行的“包干制”——業主交固定物業費，盈虧由物業公司自行承擔。物業要保利潤往往壓縮成本，服務打折扣，業主不滿意便拒交，形成惡性循環。

由此，新一屆業委會上任后的“第一把火”，便是與物業公司談判，將傳統的“包干制”改為“酬金制”。

什么是酬金制？業委會主任馮獻東打了個通俗的比方：“以前物業是包工頭，盈虧自己扛，服務好壞沒人管；現在業委會是董事會，全體業主是股東，物業公司是聘請的管家。所有費用屬于全體業主，清清楚楚繳費，明明白白消費。”

具體而言，所有停車費、廣告位租金、沿街商鋪租金、物業費等公共收入，全部打入業委會共管賬戶，實現資金統一歸集、統一管理。物業公司按照既定標準領取固定服務酬金和績效薪酬，剩余收益歸全體業主所有，運營超支也由全體業主共同承擔。

機制變了，權責也隨之重塑。物業服務內容被逐項拆解：工程維護、清潔衛生、綠化養護、安保秩序，每一個環節均制訂量化考核標準，按月支付管理費，績效與服務質量直接掛鉤。小區物業主管夏文華說：“服務標準、考核獎勵都寫進了合同，干得好有獎勵，干不好要追責。”

“對于業主和物業公司來說，這次試驗其實是一場雙贏。”溫州市物業管理行業協會秘書長麻向理認為，業主對每一筆錢的去向、批準人、用途都一目了然，信任感與參與意愿隨之提升；物業雖收取固定酬金，但收繳率躍升帶來穩定現金流，企業得以將更多資源投入服務品質提升。”“物業與業主不是對立關系，而是目標一致的合作伙伴。”

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信任

在共治中重建

在馮獻東看來，酬金制走不走得通，檢驗它的從來不是某一次大刀闊斧的改革，而是五年間每一件小事的靜水流深。

▲溫州日報7月6日報道

2021年新制度落地沒多久，有業主在群里扔了一張照片——樓道燈壞了三天沒人修。放在過去，這不算什么事，物業修就是了。但這一次，業委會和物業在群里快速回復了維修進度：報修時間、派工時間、更換配件型號、采購價格，全部曬出來。有人追問誰定的牌子，業委會財務負責人隨即附上供應商的報價對比表。

這件事在群里沒什么波瀾，但馮獻東注意到了變化——“以前大家覺得交了錢就石沉大海，現在哪怕換一個燈泡，也有人盯著、有人追問、有人回答。”當前，業委會常態化編制并公開年度預決算、月度收支明細，依托業主微信群、小區公示欄、公眾號多渠道同步公示。所有物業工作臺賬、財務收支憑證、設施設備運維記錄，均一事一檔、永久留存。他說，這就是酬金制給小區帶來的根本轉變：每一分錢的去向都有跡可循，每一個決定都要經得起追問。

制度能運轉起來，靠的是人。10名業委會成員為企業員工、公務員、退休人員等不同背景，全部無償履職，分工負責總務、宣傳、組織紀律、安防等事務。“我們有一條鐵規矩——誰也壓不過誰，重大事項必經集體討論、多數通過。”馮獻東說。每筆公共支出需4名以上委員聯簽、主任最后復核，大額開支、重要事務確定均通過全體委員表決、公示、公告等方式執行。正是這種內部制衡，讓業主逐漸相信：業委會不是幾個人的小圈子。

但真正讓業主服氣的，是決策權實實在在地交到了他們手里。去年電梯更新工程，總投入超過千萬元，放在過去，品牌怎么選、價格怎么定，物業和業委會內部商量就行。然而在南匯錦園，項目先后組織兩輪全體業主投票——先投“換不換”，再投“選誰家”。隨后各單元推選業主代表組成專項小組，實現選型、報價分別決策，業委會僅負責手續對接。“不少商家想托業委會關系走后門，完全沒有操作空間，一切由業主說了算。”馮獻東說。

五年間，這樣的事一件件累積，社區隨著管理的不斷精細化走入了良性循環：物業費從每平方米1.08元/月降至0.53元/月，老舊設施全面更新，運動場地恢復使用，外墻、路面完成翻新，充電設施全覆蓋，公共收益逐年增長。

“以前覺得交錢就打水漂，現在每一分錢花在哪、誰決定的、怎么選的，都清清楚楚。”業主陳阿姨說。如今小區一有爭議，不用業委會多說，就有業主主動站出來幫腔。今年上半年物業的收繳率已經達到了96%。

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酬金制

并非萬能靈藥

南匯錦園的實踐，是溫州多個小區試行酬金制的一個縮影。據不完全統計，全市已有30多個小區嘗試這一模式。

今年4月，樂清天豪公寓啟動試點，146萬元物業費全部存入共管賬戶，業主通過手機小程序隨時查詢收支明細。運行三個月后，215戶參與投票，209人選擇酬金制。“錢進了共管賬戶，花銷大家議，賬目隨時查，歸屬感一下子就強了。”業主高可湘說。

不過，麻向理也坦言，酬金制尚在探索階段，并非萬能靈藥。制度能否運轉良好，取決于業委會成員的公心、能力與凝聚力，一套權責清晰、運轉有效的監督機制，以及物業公司的專業配合。

甌海就有小區因公共收益減少、業委會內部分裂，最終退回了包干制。

除酬金制外，鹿城區南匯街道還探索“拼單式物業”——將20個小區“打包”給同一家物業公司統一管理，共享保安、保潔、維修人員，每戶一年物業費僅240元。

市住建局相關負責人表示，無論是酬金制還是拼單式物業，都是基層破解治理難題的創新探索，核心在于尊重業主意愿，保障業主的知情權、決策權和監督權。下一步將持續完善制度體系，梳理可復用的實踐經驗，為各小區因地制宜提供參考。