博楓套現，中金管錢：REITs怎么運作

研究員 | 張旭 審校 | 張旭 責編 | 韓瑋燁

摘要：中金基金全資持股博暄泰居商業管理有限公司，市場普遍解讀為投行進軍商業運營。這是誤讀。博暄泰居是博楓旗下資產做ABS時搭建的項目公司，中金基金以計劃管理人身份依法持有其股權，運營團隊仍在博楓。

天眼查近日顯示，上海博暄泰居商業管理有限公司完成工商變更，中金基金全資持股。注冊資本6602.6萬元，成立3個月，幾乎沒有公開信息。但地址出賣了這筆交易的來歷：上海市楊浦區殷行路1260號——博楓（Brookfield）旗下博鄰blinq五角場行政公寓所在地。前股東博胤安廈是博楓的中國運營實體，法定代表人陳舒茵同時也是博胤安廈的法定代表人。

市場流行的解讀是：中金基金進軍商業運營，外資把運營工具移交本土投行。這個解讀是誤讀。博暄泰居是博楓做ABS（資產支持專項計劃）時搭建的項目公司，里面沒有運營人員，裝的是不動產資產的股權。中金基金持有它，是因為它是這筆ABS的計劃管理人——依法持有項目公司股權是計劃管理人的標準職能，不代表運營團隊轉移了。博楓的運營人員還在博楓，一個沒動。

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博楓在中國：持有資產，需要一個出表出口

博楓（BrookfieldAssetManagement）在華不動產資產規模今天已超過170億美元，橫跨商業綜合體、購物中心和長租公寓三類業態。

資產

位置

業態

體量（商業）

收購時間

博薈廣場

上海黃浦區

商業綜合體+辦公

約4萬㎡商業

2021年

上海悅薈廣場

南京東路353號

購物中心

4.03萬㎡

2021年

青島悅薈廣場

青島市北區

購物中心

7.3萬㎡

2021年

西安悅薈廣場

西安解放路

購物中心

約5萬㎡商業

2021年

重慶東原·悅薈

重慶大石壩

購物中心

4.9萬㎡

2021年

北京悅薈萬科廣場

購物中心

2021年

嘉譽云景（博鄰公寓）

上海楊浦新江灣城

中高端長租公寓

2022年

數據來源：公開報道整理，睿和智庫

五個悅薈購物中心2021年以89億人民幣整包收購，加上此前的博薈廣場和近年入手的博鄰公寓，博楓在中國沉淀了大量資本。另類資管機構的LP有回報周期要求。公募REITs通道對外資結構尚有限制，私募ABS是更靈活的證券化出口——回籠資金，同時不必出售資產控制權。博鄰公寓這筆ABS，就是在這個背景下啟動的。博暄泰居是為這筆ABS搭建的項目公司載體，不是一家獨立經營的商業運營機構。

這筆ABS怎么運作：三步走，4個月

2026年2月，中金-博鄰長租公寓持有型不動產ABS（規模8.24億元）在上交所獲受理。原始權益人是博胤安廈及旗下ChinaMultifamily系列公司（均為博楓旗下實體），計劃管理人是中金基金。這是國內首單高端服務式公寓證券化項目，也是首單面向機構投資者的長租公寓類機構間REITs試點。

2026年3月12日，博暄泰居在博鄰公寓同一地址注冊成立，法定代表人陳舒茵是博楓中國團隊成員。

近期，博胤安廈將博暄泰居100%股權移交中金基金。至此，ABS結構搭建完成：中金基金作為計劃管理人，依法持有項目公司全部股權。

ABS的標準結構是：計劃管理人（中金基金）→專項計劃→持有項目公司100%股權。這三層架構里，項目公司是資產的法律載體，里面沒有招商人員，沒有運營團隊，只有不動產資產的股權。運營的事，由原始權益人（博楓團隊）繼續負責，按照物業管理服務協議執行。

ABS項目公司持股

傳統收購運營公司

工商登記呈現

計劃管理人全資持股

收購方全資持股

持股目的

ABS法律結構要求，依法合規

獲取運營控制權

運營團隊歸屬

不變，仍在原始權益人（博楓）

轉移至收購方

現金流分配權

按ABS份額約定分配給投資者

歸收購方所有

天眼查可讀

出持股關系（看起來像收購）

持股關系（確實是收購）

注：天眼查顯示的是股權關系，不顯示交易結構背景。同一條工商記錄，在不同語境下含義截然不同。

天眼查的工商記錄只顯示股權關系，不顯示交易結構。兩件事的工商表象一模一樣，商業含義天差地別。

中金在這筆交易里做什么

中金的角色是計劃管理人，承擔投后管理（AssetManagement）職責，不是商場的日常運營商（PropertyManagement）。兩者的職責邊界在REITs框架下是清晰劃定的。

計劃管理人·投后管理（中金）

運營商·日常運營（博楓團隊）

工作內容

重大租約審批、資本開支決策、分配政策、信息披露

日常招商、物業管理、客服、設施維護

決策層級

資產治理層

現場執行層

合規依據

證監會《公募REITs指引》等

物業管理服務協議

人員歸屬

中金投資管理團隊

博楓中國現場運營團隊

注：兩種角色均為不動產資管行業的標準分工，不可混淆。

做ABS/REITs的計劃管理人，必須對底層資產進行主動投后管理——這是證監會的監管要求，也是對LP的基本義務。內容包括重大租約審批、資本開支決策、分配政策制定和定期信息披露。這是在治理層面對資產負責，不是接管了日常運營。

對比來看，PAG收購萬達商管（以約$8.3B取得60%股權）的邏輯完全不同——PAG是真的拿下了日常運營控制權，接管了496個購物中心的現場經營團隊和招商體系。中金在博鄰公寓這筆交易里扮演的是投后管理人，而非運營商。兩個角色都是不動產資管的標準配置，但不能混為一談。

博楓拿到了什么：套現，但運營權沒動

這筆ABS對博楓的價值，一句話：不賣資產也能套現。

傳統路徑是賣掉資產——一次性回籠資金，資產不在了。ABS路徑是把資產股權裝進項目公司，轉讓給專項計劃，由投資者認購ABS份額出資，博楓回籠資金。區別在于：運營控制權不變，博楓仍通過劣后級持有資產的部分收益權。如果后續博鄰公寓出租率提升、租金上漲，博楓作為劣后級持有人繼續受益。

8.24億元相當于把博鄰公寓部分資產價值提前變現，同時保留了運營控制和資產升值的參與權。這是另類資管機構標準的資本循環路徑：持有→證券化→回籠資本→再投資。中金是這條路徑的執行方（計劃管理人），不是運營戰略的主導方。

對博楓來說，這筆交易的核心是資本效率，不是運營權的讓渡。

結語

一家3個月的小公司，背后站著全球管理資產近萬億美元的博楓和國內規模最大的本土投行中金。體量的懸殊說明博暄泰居不是一門當下的生意，而是一套精心設計的證券化結構的落點。

商業不動產REITs正在擴容。首批四只于2026年6月18日上市，更多商業資產將進入證券化通道。每一筆交易，天眼查上都會出現類似的工商變更，計劃管理人依法持有項目公司股權的痕跡，會持續被誤讀為運營公司收購。商業不動產REITs快速擴容，這類工商變更今后只會越來越多。分清“計劃管理人依法持股”和“收購運營公司”，值得每一個不動產從業者留意。