上海
最近，國內房地產市場走勢讓人感到撲朔迷離。一邊是，國內各地房價還在下跌。數據顯示：2026年6月百城二手住宅均價為12639元/平方米，環比下跌0.42%，跌幅較上月擴大0.10個百分點，同比下跌7.26%。而另一邊是，上海、深圳等一線城市放松了限購政策，部分城市房價開始止跌，房產的成交量也出現了大幅上漲的情況。于是，就有不少專家認為，現在房地產市場的拐點已經到來。
面對當前國內房地產市場的形勢，有人提出：現在200萬的房子，到2032年還能值多少錢？為此，國內的主流觀點認為，由于大量人口流入，一線城市現在200萬的房子，未來幾年還會有15-20%的漲幅，就是230-240萬。而由于人口流出大于流入，部分二三線城市房價未來還會有20-25%的下跌空間。現在200萬的房子，到2030年就只值150-160萬。
而對于現在200萬的房子，到2032年還能值多少錢？近期，曹德旺并沒有對未來房價做出過任何預測。不過，之前他曾對未來房價趨勢發表過看法。早在2018年，曹德旺就表示：房子就是一堆鋼筋混凝土，不能創造任何價值，將來會一文不值。曹德旺這句話的意思是，未來很長一段時間內，房地產會逐步去泡沫化，去投資化，將會越來越便宜，最終回歸居住屬性。
實際上，現在的主流觀點認為，一線城市200萬的房子，到2032年還會繼續上漲，是與當前房價回歸居住屬性是相違背的。未來這5年，國內各地房價都會出現下跌，只不過之前跌幅較大的二三線城市房價，跌幅會會降到20-25%。也就是現在200萬的房子，到2030年就只值150-160萬。而現在一線城市200萬房子未來跌幅會超過30-40%，大約120萬-140萬之間，房價補跌的趨勢將在所難免。
而導致現在200萬的房子，到2032年還值多少錢？這取決于三大因素：第一，房子的供需情況。從1998年-2021年，國內房價處于上漲的周期，這主要是我國在推進房地產市場化，導致居民購房需求集中迸發。之后，由于房子有了賺錢效應，投資購房需求也大量進入。
現如今，國內房子供大于求，96%的家庭擁有一套房，其中擁有二套房及以上房產的家庭數量達到41.5%。此外，數據顯示，我國有1.2億套空置房，足夠容納3.6億人居住。顯然，現在房子不是稀缺，而是嚴重過剩。在此情況下，房價越來越貶值已經沒有懸念。
第二，房價與收入之比。現在國內一線城市房價與收入比是40，二三線城市房價收入比是20-25，就是當地居民不吃不喝幾十年才能買上一套房子。而高房價不可能長期脫離當地居民的購買能力，最終會逐步回歸居住屬性。同時，在經歷了多年疫情之后，現在很多居民越來越理性了，他們會根據自己家庭居住和經濟條件，來決定是否買房，像過去那樣沖動買房的人會越來越少。
第三，房子投資回報率。如果投資者買房，然后把房子出租，投資回報率過低，那房子就只有投機價值。以上海為例，租一套100平米的二室一廳，年租金只要10萬元，而這套房子現在的市值是650萬，這意味著，投資者買了這套房子用于出租，要想回本大約需要65年的時間，這個投資回報率只有1.53%，這與現在3年期銀行存款利率相比也差不多。如此低的投資回報率，使得房子缺乏投資價值。
200萬的房子，到2032年還能值多少錢？實際上，近期曹德旺并沒有做出過相關房價走勢的預測，但之前他曾對未來房價的趨勢做出過預測。其核心的意思是在未來很長一段時間內，房價會逐步回歸居住屬性。如果要滿足這樣的要求，那現在二三線城市的房價，還有20-25%的跌幅。而一線城市核心區域的房價未來仍有30-40%的下跌空間。而決定未來房價漲跌，主要是以上這三大因素。對此你怎么看？歡迎在評論區留言。
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