AI造富的盡頭原來是房地產

“今年4月1日至5月下旬，國內389家上市公司已經累計減持套現了1188億，半導體為‘重災區’，合計套現規模達800億，海量資金投入到了豪宅市場。”

文 /巴九靈（微信公眾號：吳曉波頻道）

AI造富的盡頭是房地產？

地產黃金十年造就首富，互聯網二十年誕生BAT巨頭，而AI只用了三年，就催生出萬億市值的公司和大批科技新貴。

問題是：如果你是其中的一員，通過期權變現或投資賺到錢，你會把錢放到哪里？

是投入研發、創業、擴大生產，還是繼續投資利滾利？

no no no，這輪AI造富最大的受益者——韓國人，給出了答案：買房，買好房，而且要像買大白菜一樣買。

今年前四個月，韓國民眾通過拋售股票和債券變現，直接砸進住宅市場的資金高達3.7萬億韓元，2.4萬億韓元流入首爾，大部分集中在韓國著名的“半導體帶”的中心地帶——京畿道華城東灘區。

截至今年6月，首爾房價已經連續72周上漲。韓國房地產研究院預測2026年全年，首爾的整體房價仍將保持4.2%的增長。

韓國：東灘區被指定為房地產調控區

據韓媒報道，這群AI新貴一半用現金一次性付清房款，主打一個“真·落袋為安”。三星甚至給高級員工發放上限五億韓元的低息貸款，再狠狠推動一波房價。

在美國，OpenAI和Anthropic開啟股份套現后，超600名員工斬獲66億美元收益，75名核心成員單人套現超3000萬美元。舊金山的豪宅成交量同比大漲22%，房價中位數上漲19%。還有房東掛牌300萬美元住宅時，明確表示可以接受OpenAI或Anthropic股票付款。

這種現象同樣發生在中國。從深圳灣到陸家嘴，從北京朝陽到杭州濱江，科技新貴成為了豪宅搶購潮的主力群體。

今年4月1日至5月下旬，國內389家上市公司已經累計減持套現了1188億，半導體為“重災區”，合計套現規模達800億，海量資金投入到了豪宅市場。

瑞銀2026年6月調研顯示：未來兩年在一線城市有置業計劃的購房者意愿由32%升至43%，創2017年以來最高水平。瑞銀的分析是“主要受惠于AI供應鏈相關產業利潤增長及財富效應帶動高端物業需求”。

值得一提的是AI上下游產業鏈高度相關的“三兄弟”——深圳、杭州、蘇州。

深圳憑借大模型生態，以及AI服務器、存儲芯片等硬件產品扼守產業鏈要地，催生了一批科技新貴。像今年上半年利潤增長600倍的江波龍等企業，不僅讓實控人身價倍增，大批工程師也獲得股權激勵和億元購房借款計劃。

2026年第一季度，深圳3000萬以上豪宅成交同比增漲154%，億元以上豪宅成交接近2025年全年總量。而深圳的樓市新政，針對福田、南山和寶安新安三大核心區定向松綁限購，正好與AI企業集中分布的區域高度重合。

圖源：深圳市人民政府門戶網站

杭州依托城西和濱江AI生態，從不缺造富神話。今年以來，“豪宅六小龍”入市，杭州多個單價10萬元以上豪宅項目開盤即售罄，驗資門檻最高甚至達到8000萬元。

蘇州豪宅市場也在回暖，集中在園區雙湖、姑蘇區等稀缺性不可復制地段。這得益于光模塊產業鏈爆發，誕生了中際旭創、天孚通信、長光華芯等一批十倍股。光通訊測試儀器龍頭聯訊儀器，上市兩月股價漲30倍，近百名員工持股16%，市值約360億元，一躍成為富豪。

尋找“確定性錨點”

買房，向來是人類樸素情感所驅。

一家AI產業相關公司的工程師，變現期權后，年收入從50萬漲到200萬，行業蒸蒸日上，收入預期明朗，那么瞬間會有“換個大點房子”的沖動，先把家人給安頓好了，讓自己的日子好起來，這種真實的需求推動了房產置換鏈，同時促進了消費。

記得上一輪中國互聯網造富潮，出現過“期權買房”“IPO買房”的現象，間接為房價添了一把火：阿里巴巴上市后，一周內杭州未來科技城板塊二手房掛牌價跳漲15%，有中介還打出“阿里員工專享購房通道”，騰訊、京東上市后，深圳南山、北京海淀的成交周期也明顯縮短。

讓人印象深刻的是2020年螞蟻金服上市議價時期，在三年解禁期前，螞蟻員工可以用以股價6折的價格抵押融資，提前支配賬面財富。消息出來后，螞蟻總部所在地之江片區周圍的小區和豪宅跳漲，當時媒體用的詞是“房價狂歡”，當地的各類消費業態都在歡呼。

而這一次AI造富略有不同的是，它剛好撞上了房地產修復周期，科技新貴多了“抄底”的心理。

韓國、香港這幾年都在經歷房價觸底反彈的過程。香港從2021年開始跌了近30%，直到2025年結束三年房地產頹勢，大摩預測將有4至5年的上升期；韓國房價在2023年跌了18%，首爾部分地區跌了約40%；上海房價相較高峰也回調較多，高盛認為在2028年前有望實現15%的反彈空間。

6月30日，韓國，房屋銷售廣告

這使得新貴們跳出“居住”的單一維度的資產配置，即將虛擬的資產和尚未生效的利潤，轉化為看得見、摸得著的昂貴的鋼筋水泥。

58研究院院長張波認為，第一批AI造富的群體首先有資產配置需求，在配置時會首先錨定AI紅利產業的城市；然后是保值需求，在低利率、現金價值被不斷稀釋的環境下，核心城市房產能抵抗通脹，保住財富基本盤；最后是避險需求，房產實物屬性和稀缺性，成為財富相對穩定的港灣。

換句話說，AI創造的財富，來自IPO、股權、估值，波動性強，一旦期權變現、IPO套現后，科技新貴手中大批資金需要一個“確定性錨點”。在不確定的技術世界里，一套核心城市的房子，是最容易理解的確定性，來對沖科技企業業績變動帶來的財富縮水風險。

這就是為什么各國都在追求Halo資產，它的字面翻譯是“重資產、低淘汰率”的實體資產，如地產、油氣、電力、礦產、鐵路、港口等。

其受捧的邏輯，對應了中國的兩句古話，一句叫“家有千金，不如日進分文”，另一句叫“君子之澤，三世而斬”。像比爾蓋茨，從科技行業賺得盆滿缽滿，轉頭就投資了石油、鐵路、土地和礦業，無非是想讓“三世之澤”變為“百代千秋”。

房地產效應有限？

在張波看來，迎接這一波AI富貴的城市，高度集中于AI產業密度高且能聚焦大量人才的地區。

上海AI產業密度位居中國第一梯隊，產權保障完善、資本流通自由、國際資本可進出；杭州有“六小龍”、阿里巴巴AI生態形成的高產業密度，浙大AI學科與人才凈流入提供了良好保障；手握長鑫存儲的合肥、坐擁光電子產業集群的武漢等，也位列其中。

這類城市的共同特征是，既能讓房產配置在工作區域，又深度綁定AI的產業紅利。

浙江杭州，未來科技城

除了豪宅，商業地產在這一輪中也有機會，例如算力中心周邊的產業園區、數據中心關聯的工業地產、AI企業總部所在板塊的辦公物業。

同時，這也意味著是一次新的“K型”分化，那些遠離AI產業布局的三四線城市，不僅無法承接這部分財富，反而可能因人口向核心產業城市集中，進一步加劇庫存壓力。

但我們也不禁想一個問題：這波AI造富后形成的房地產效應底能持續多久？

與房地產造富不同的是，AI供應鏈企業錨定的不是有限的土地供應，而是壟斷性的技術。但領先不是永恒的，競爭對手時刻在追趕。一旦被追平，壟斷技術性技術就會迅速貶值。

其次，AI的乘數效應也是高度收斂，傳導鏈條并不像房地產那么長。同時，財富也停留在企業主要股東和少數技術人才的手中。AI確實會形成一定的房地產效應，拉動地區房價，但范圍遠沒有房地產來得廣。

而從純粹的房地產角度考量，智本社社長薛清也認為AI的財富效應較為有限。香港房地產市場和深圳豪宅市場直接受益于此輪IPO熱潮和AI行情，而內地市場方面，房地產的復蘇仍存在不確定性，投資者普遍比較謹慎。

整體來說，資本市場對房地產的外溢不明顯。

用更遠的視角看，中國已經進入后工業化、后城市化和人口老齡化周期，投資從空間資產正在轉向時間資產。未來資本更多配置在預期投資回報率更高的科技資產以及相應的金融產品上，這輪AI財富將加速技術創業—金融資產的良性增長。

賺了錢就買房，正如古代商人賺了錢就置辦土地，是東亞特有的定式思維。

在韓國，“房價保值”甚至是一種信仰。根據摩根士丹利的數據，韓國人的家庭整體資產配置中，房地產依然占據75%，金融資產的配置只有9%。而一名硅谷的成熟投資者，房產占比通常控制在30%至40%，其余分散于股權、債權、早期投資。

3.7萬億韓元流入韓國住房市場

但投資房地產并不能真正致富，胡潤的高凈值人群報告顯示，高凈值和超高凈值者人群中，不動產投資者僅占3%和4%。

所以，如果是你，面對突如其來的滾滾財富，會首先去買套大house嗎？

作者|徐濤|責任編輯| 何夢飛

主編|何夢飛|圖源| VCG、網絡