攔不住了！悉尼房價大暴跌！買房人虧慘了，首付購房者恐面臨負資產危機 ！

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悉尼房價自2月來平均下跌$3.1萬：大批低首付購房者恐面臨負資產危機

隨著悉尼房地產市場低迷加劇，房價呈加速下跌態勢。由于利率攀升，加之五月聯邦預算案中稅收政策調整帶來的不確定性，購房者紛紛持幣觀望。

這也引發了業內的嚴厲警告：利用政府“低首付計劃”入市的首次置業者，可能很快將面臨“房不抵債”（負資產）的窘境。

最新公布的數據表明，自今年二月加息以來，悉尼房屋平均價值已蒸發3.1萬澳元，且跌幅在六月進一步擴大。數據顯示，悉尼房價繼五月下跌0.2%后，六月再度下滑0.5%，目前較二月份的峰值已累計下跌2.5%。

根據PropTrack的房價指數（涵蓋公寓、聯排別墅和獨立屋），悉尼住宅中位價目前已跌至122.2萬澳元，低于二月份的125.3萬澳元。

REA集團經濟學家 Anne Flaherty 分析指出，利率上升以及預算案對負扣稅限制和資本利得稅的改革，極大地削弱了投資者需求，導致房價走軟。同時，購房者因普遍預期價格會繼續下跌而選擇觀望。

她警告稱，近期房價下滑可能讓年初利用“5%首付計劃”買房的首次置業者陷入“負資產”泥潭——即貸款額超過房屋實際價值。一旦買家因生活變故被迫賣房，他們將無法還清欠銀行的債務。

目前，多家主流房產機構一致預測悉尼房價仍有下行空間。

知名研究機構 SQM Research 的模型預測，悉尼房價今年底跌幅可能達到9%；澳新銀行（ANZ）和澳洲聯邦銀行（Commonwealth Bank）則分別預測下跌8.4%和6%。

Flaherty 強調，負資產風險正在直線上升，一旦有買家出現還貸困難，后果將令人擔憂。

此外，低迷走勢已開始向中低端悉尼市場蔓延。PropTrack數據顯示，此前跌勢主要集中在高價區，但過去三個月內，涵蓋St George和Canterbury-Bankstown在內的內西南區房價已下跌3.28%。

同期，Parramatta房價平均下跌2.4%，Ryde及包括Liverpool、Fairfield在內的西南區則分別下跌了約2.75%和2.1%。

Ray White 首席經濟學家 Nerida Conisbee 明確指出，政府朝令夕改的稅收政策，正在推高首次購房者陷入負資產的風險。

Conisbee 表示，政府在十月擴大了擔保計劃，推高了低端市場的房價；隨后又在預算案中針對投資者進行稅制改革，導致該段市場房價暴跌。而這些區域，恰恰是首次置業者依靠5%首付支持計劃大量進入的地方。

“政府把低端市場搞得一團糟，” Conisbee 直言，通過一項政策推高入市門檻，隨后又實施另一項政策砸盤，政府實際上正在制造巨大的負資產陷阱。目前，首次置業者的信心已遭遇沉重打擊，最令人擔憂的，是萬一有人失業而不得不折價拋售。

針對市場的擔憂，聯邦住房部長 Clare O’Neil 的發言人淡化了負資產風險。該發言人援引財政部的預測模型稱，總體房價僅會“比原本的水平低2%”，并表示由于該計劃下的貸款違約率極低，大多數參與者都在按時足額還款。

02

每年超$600億贓款被洗白，澳洲新反洗錢法今起實施！

目前，澳洲正面臨一個龐大、嚴密且日益公開化的跨境犯罪經濟體，每年有超過600億澳元的非法利潤在澳洲經濟中被洗白。

這些“黑錢”來源觸目驚心：其中包括每年創收逾120億澳元的毒品交易、高達70億澳元的非法煙草黑市、造成80億損失的稅務欺詐，以及讓澳人損失超20億澳元的各類詐騙。

有組織犯罪集團和專業洗錢網絡通過復雜的跨國渠道轉移資金，利用監管漏洞掩蓋其真實來源。長期以來，由于澳洲部分經濟領域缺乏對口監管，這里甚至淪為了備受犯罪分子青睞的洗錢“避風港”。

作為全球最后一批將反洗錢法律擴展至這些灰色領域的國家之一，澳洲如今終于迎來重大變革。隨著全新的反洗錢和反恐怖主義融資法律正式生效，阻斷黑錢的關鍵漏洞已被徹底堵死，澳洲金融體系逐步與國際標準接軌。

官方指出，這些漏洞此前常被犯罪網絡瘋狂套用。他們將非法利潤投入房地產，通過極其復雜的協議購置物業，從而將黑錢“洗白”；或者利用專業服務設立空殼信托，掩蓋資產的真實控制人；還有人將現金轉換為黃金、鉆石等高價值商品，將其無痕轉移。

這也并不意味著上述行業此前存在不當行為，而是只要漏洞依然存在，犯罪分子就必然會見縫插針。

從今天起，房地產經紀人、律師、會計師、過戶師、信托服務商以及貴金屬和寶石交易商等行業已被正式納入反洗錢監管體系。這意味著，將有更多專業人員在關鍵環節進行核查，在黑錢滲入實體經濟前將其攔截。

對于普通大眾而言，這一改變可能會帶來一些細微的操作差異。

今后在購房、設立公司或進行大額資金交易（如買賣大額股份、用現金購買昂貴珠寶）時，您可能會被要求提供更多信息。這包括身份證明、資金來源，甚至背后的實際控制人。

雖然對于不習慣公開談論財務細節的普通人來說，這可能有些新鮮，但這正是打擊犯罪的必由之路。犯罪分子向來寄希望于“無人過問”來隱匿蹤跡，而建立大額交易資金來源的透明度，才能真正讓他們無處遁形。

如果不加遏制，黑錢絕不會安靜地躺在銀行里。它們會推高房價、扭曲正常行業的公平競爭、讓有組織犯罪根深蒂固，并源源不斷地為毒品和剝削等犯罪活動輸送資金。因此，盡早阻斷資金流，是降低社會危害最有效的方式。

這項改革并非要把普通企業變成破案偵探，而是為了讓大額資金流動更具可見性。

對大多數遵紀守法的本地居民和商家而言，日常運營和生活幾乎不會受到影響，只是在面臨高風險交易時需要多走一步常規流程。而對于試圖掩人耳目的犯罪分子來說，在澳洲藏錢將變得寸步難行。

03

連跌4個月！墨爾本獨立屋單月暴跌$5000，稅改沖擊下拉響房市警報

墨爾本獨立屋房價在今年6月再次蒸發近5000澳元，已跌破一年前水平。這也是當地房價連續第四個月下滑，凸顯出市場下行壓力正持續加劇。

目前，墨爾本房市面臨重重壓力。其中，艾博年政府在5月預算案中，決定修改針對房產投資者的負扣稅及資本利得稅優惠政策，成為打擊市場信心的最新利空因素。受此影響，該市上周末的拍賣清盤率暴跌至46.6%，創下2021年以來的最差紀錄之一。

最新數據顯示，墨爾本獨立屋經典房價已跌至98.4萬澳元，低于2025年同期水平。

根據PropTrack的數據，墨爾本房價在過去12個月內累計下跌1.8%，淪為全澳表現最差的首府城市，相當于典型房產在一年內貶值了1.8萬澳元。此前，得益于去年降息預期引發的回暖，該市房價一度在今年5月前穩守在100萬澳元以上。

與此同時，維州偏遠地區的獨立屋房價也微跌0.1%至63.8萬澳元，縮水600多澳元。不過，市場也不乏亮點，該州性價比較高的西北地區以及巴拉瑞特（Ballarat）周邊的住宅價值依然錄得了兩位數增長。

價格更為親民的墨爾本單元房表現相對穩定，6月中位價維持在62.3萬澳元；而偏遠地區單元房中位價則微升0.1%至45.1萬澳元。

PropTrack高級經濟學家Anne Flaherty指出，墨爾本房價的下行趨勢正在加速，過去一個月的跌幅已逼近2022年5月至12月猛烈加息時期的水平。

Flaherty表示，目前市場情緒高度緊張。在利率連續三次上調的同時，聯邦政府突然針對投資者實施稅收改革，這直接壓制了購房需求。雖然目前評估稅改的全面影響還為時過早，但全澳各首府城市房價普跌的現狀表明，市場風向已經發生轉變。

這位經濟學家補充稱，墨爾本在6月大部分時間里僅在40%左右掙扎的低清盤率，進一步加劇了房價的下滑。在許多交易中，由于現場拍賣流拍，賣家往往會在隨后幾周內主動下調心理預期以求盡快成交。PropTrack的預測顯示，墨爾本房價短期內仍將繼續看跌。

當被問及墨爾本是否會因聯邦稅改而在全國領跌時，Flaherty認為這種推測“不無道理”，這些改革將進一步遏制原本可能出現的房價漲幅。不過，她也排除了出現20%這類“斷崖式”暴跌的可能性，并指出強勁的剛性居住需求將始終為房價提供底部支撐。

澳洲房產投資者委員會（Property Investor Council of Australia）主席BenKingsley則認為，雖然墨爾本近期房價下挫可能導致其被其他主要首府城市超越，但憑借其相對的價格優勢，依然會吸引部分買家入場。

然而，這位業內專業人士指出，墨爾本房市多年來表現不佳，折射出本地經濟在政府領導下的疲軟。Kingsley直言，目前除了政府公共支出外，墨爾本幾乎看不到私人投資，而房價正反映了這一現實。

他還補充道，在維州政府多年政策重創本地房產經濟之后，聯邦政府此次出臺的稅收改革，無疑成了壓垮墨爾本房市的“最后一根稻草”。

不過他安慰道：“我不認為墨爾本房價會從現在的位置進一步大幅大幅回調，因為我們已經跌到谷底，很難摔得更慘了。”

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澳百萬富翁160萬增勢猛 房地產成財富增長主要引擎

根據瑞銀（UBS）最新發布的《2026年全球財富報告》，澳洲百萬富翁人數持續攀升，去年新增約25,000名百萬富翁，總數達到160萬人。

這一增長主要得益于澳洲蓬勃發展的房地產市場。澳洲家庭共擁有價值12.3兆澳元的住宅用地和房產，超過了日本、印度和英國三國GDP的總和。

澳洲在人均財富中位數方面排名全球第三，達210,783美元（約306,074澳元），僅次于盧森堡和比利時。以平均財富計算，澳洲每位成年人平均擁有616,306美元（約894,182澳元），排名全球第五。

澳洲統計局（ABS）數據顯示，2026年3月季度澳洲家庭財富增長1.2%（約2,249億澳元），達到19.2兆澳元。財富增長主要由住宅土地與房產價值上升所驅動—，該季度住宅土地與房產價值增長2.5%（約3,020億澳元），為家庭財富增長貢獻了1.6個百分點。同期澳洲平均房價略高于110萬澳元。

不過，報告也揭示了一個重要現象：多數澳洲百萬富翁的財富集中在非金融資產（主要是房產），不是可隨時動用的現金。換言之，許多澳洲人是「紙上富貴」，資產豐厚但流動性不足。

UBS報告還發現澳洲的財富不平等程度有所縮小。

澳洲衡量財富分配均勻程度的指標基尼系數（Gini coefficient）降至0.53。

基尼系數數值介于0與1之間，0代表財富完全均等分配，1代表最富有者擁有所有財富，澳洲0.53的數值使其在UBS樣本國家中位列財富分配最均等的國家之一。

UBS預測，受房價持續上漲、財富繼承與豐厚退休金余額等因素推動，澳洲百萬富翁人數預計到2028年將再增長逾20%，相當于新增約40萬人。

全球來看，全球個人財富在2025年增長10.8%，創下自2017年以來最快增速，遠高于2024年的4.6%。全球百萬富翁人數增加近100萬人，相當于每天新增超過2,600名百萬富翁。

北美和大中華區合計占全球百萬富翁總數的56%，而美國就占了2025年新增百萬富翁總數的近一半，新增超過44萬人，中國、日本、德國、英國和法國的百萬富翁總數均超過200萬。財富增長在百萬美元至五百萬美元資產區間的「平凡百萬富翁」（Everyday Millionaires，EMILLIs）群體中尤為強勁。

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