最高驗(yàn)資8000萬(wàn)，誰(shuí)在杭州買(mǎi)豪宅？

土地限價(jià)取消催生杭州“豪宅六小龍”，千萬(wàn)級(jí)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，科技新貴占比提升但“老錢(qián)”仍為主力

文｜《財(cái)經(jīng)》研究員 王文彤

編輯｜楊立赟

在全國(guó)樓市還在止跌企穩(wěn)階段之時(shí)，豪宅似乎率先走出了獨(dú)立行情。

根據(jù)地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞的數(shù)據(jù)，2026年前五個(gè)月，全國(guó)共成交了1658套總價(jià)3000萬(wàn)元以上的高端住宅，同比增長(zhǎng)15%；而同期普通新房的成交量同比下降15%。

在這一輪增長(zhǎng)中，杭州的表現(xiàn)較為亮眼。對(duì)應(yīng)2025年上半年風(fēng)靡全國(guó)的杭州“科技六小龍”，2026年上半年當(dāng)?shù)貍鞒觥昂勒↓垺钡拿?hào)，開(kāi)發(fā)商分別是濱江集團(tuán)、中海地產(chǎn)和建發(fā)地產(chǎn)。它們帶著更豪華的石材用料、更花樣百出的設(shè)計(jì)風(fēng)格、更繁復(fù)的公區(qū)會(huì)所，并緊貼“好房子”概念，吸引著高凈值家庭的眼球。

豪宅階段性火爆背后與土地政策的變化有很大關(guān)系。2024年10月起，杭州結(jié)束土地限價(jià)，吸引房地產(chǎn)商們重現(xiàn)杭州“斗法”。一年多后，它們開(kāi)始接受市場(chǎng)的檢驗(yàn)。

頂級(jí)豪宅的入場(chǎng)券正在提高。濱江集團(tuán)旗下的望天際最高驗(yàn)資門(mén)檻達(dá)8000萬(wàn)元，創(chuàng)下了杭州樓市驗(yàn)資最高紀(jì)錄。建發(fā)房產(chǎn)旗下棲湖云莊看房驗(yàn)資門(mén)檻也達(dá)到3000萬(wàn)元，落位凍資金額500萬(wàn)元。在二手平臺(tái)閑魚(yú)上，甚至出現(xiàn)了一門(mén)圍繞“看房資格”展開(kāi)的新生意。

綠城服務(wù)集團(tuán)旗下的綠城桂蘭總經(jīng)理樓晶晶長(zhǎng)期觀(guān)察豪宅市場(chǎng)，她表示，2020年前后，1000萬(wàn)元可以算作豪宅的起步價(jià)，而現(xiàn)在這個(gè)數(shù)字漲到了3000萬(wàn)元。

豪宅買(mǎi)家的年齡和身份也都有了細(xì)微變化。多位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴《財(cái)經(jīng)》，他們的客群更加年輕，主力的制造業(yè)“老錢(qián)”買(mǎi)家之外，金融、科技等領(lǐng)域的“新貴”客戶(hù)占比有所提高，這也反映出時(shí)代變遷、財(cái)富分配的變化。

不過(guò)，杭州的這一輪科技“造富”相比十年前的互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代出現(xiàn)明顯代際變化，人數(shù)規(guī)模、消費(fèi)偏好不同以往。新晉豪宅客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的打磨、服務(wù)和運(yùn)營(yíng)的精細(xì)化提出了更高的要求。

房地產(chǎn)的調(diào)整期，豪宅市場(chǎng)也在變。當(dāng)金錢(qián)回報(bào)不再確定，居住屬性占據(jù)上風(fēng)，有些“新貴”更在意居住體驗(yàn)，對(duì)傳統(tǒng)豪宅不再買(mǎi)賬，反而青睞因商業(yè)屬性而更有性?xún)r(jià)比的大平層；有些“老錢(qián)”或因維持圈層而出手，或持幣觀(guān)望，或干脆投身別墅的“終極改善”。

不過(guò)，隨著5月項(xiàng)目集中加推，萬(wàn)潮玖序、奧映世紀(jì)軒等項(xiàng)目的去化率已較首開(kāi)時(shí)出現(xiàn)6個(gè)至10個(gè)百分點(diǎn)的回落。在全國(guó)及上海千萬(wàn)級(jí)豪宅市場(chǎng)顯露疲態(tài)的背景下，杭州這一輪由供應(yīng)驅(qū)動(dòng)的高端行情，其可持續(xù)性正面臨核心購(gòu)買(mǎi)力與土地供應(yīng)節(jié)奏的雙重考驗(yàn)。

市場(chǎng)炒作還是真實(shí)需求？

“豪宅六小龍”是指近兩個(gè)月杭州新開(kāi)盤(pán)的六個(gè)豪宅項(xiàng)目，分別是萬(wàn)潮玖序、海潮玖序、奧映世紀(jì)軒、濱杭傳麒府、建發(fā)棲湖云莊、望天際，其中濱江集團(tuán)占據(jù)三席，中海地產(chǎn)占據(jù)兩席，建發(fā)地產(chǎn)占據(jù)一席。

多位頭部房企高管告訴《財(cái)經(jīng)》，這些是去年杭州六個(gè)區(qū)域的地王，在今年上半年集中亮相，借鑒了杭州“科技六小龍”的說(shuō)法，被行業(yè)稱(chēng)為“豪宅六小龍”。

進(jìn)入六月梅雨季的杭州悶熱潮濕，但仍擋不住豪宅買(mǎi)家的熱情。

6月18日下午，在“六小龍”之一奧映世紀(jì)軒售樓處的大廳里，幾組客戶(hù)正坐在銀行工作人員對(duì)面了解付款流程，訓(xùn)練有素的禮儀人員穿梭其中，為客戶(hù)送上精致茶點(diǎn)。

第三次開(kāi)盤(pán)當(dāng)天的奧映世紀(jì)軒售樓處。圖源：受訪(fǎng)者

這天，奧映世紀(jì)軒迎來(lái)三開(kāi)（即第三次開(kāi)盤(pán)），推出兩棟樓、三個(gè)戶(hù)型共78套房源，均價(jià)為8.2萬(wàn)元/平方米。據(jù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，三開(kāi)當(dāng)天已經(jīng)去化約80%。

銷(xiāo)售端數(shù)據(jù)顯示，奧映世紀(jì)軒是杭州上半年網(wǎng)簽金額第一名。4月26日首開(kāi)當(dāng)天，其銷(xiāo)售金額達(dá)20.6億元，去化率超90%，有房源吸引了27組客戶(hù)同時(shí)爭(zhēng)搶。5月24日二次加推時(shí)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日攬金16億元。

一位剛從深圳到杭州定居的客戶(hù)在看完六個(gè)項(xiàng)目后向《財(cái)經(jīng)》感嘆，杭州的房子“卷出了花”。

他形容道，濱江集團(tuán)的三個(gè)項(xiàng)目是奢華風(fēng)，其中望天際除了堆料還很用心，用了很多非遺工藝；棲湖云莊一步一景、瓊樓玉宇，公區(qū)中有一個(gè)微縮的西湖；萬(wàn)潮玖序則走現(xiàn)代雅奢風(fēng)格，十年后也不會(huì)過(guò)時(shí)，“只有老錢(qián)才能設(shè)計(jì)出老錢(qián)的感覺(jué)”。

萬(wàn)潮玖序的會(huì)所大廳和小區(qū)景觀(guān)。 攝影/楊立赟

萬(wàn)潮玖序的會(huì)所。攝影/王文彤

奧映世紀(jì)軒樣板房。攝影/楊立赟

“豪宅六小龍”的單價(jià)均超過(guò)8萬(wàn)元/平方米，總價(jià)最高超過(guò)1億元。從位置來(lái)看，圍繞錢(qián)塘江、西湖和西溪濕地三個(gè)知名的自然景觀(guān)資源布局，地段的稀缺性是抬高身價(jià)的基礎(chǔ)之一。其中，濱江集團(tuán)的奧映世紀(jì)軒位于錢(qián)塘江南岸的奧體板塊，該板塊自今年以來(lái)已有零跑汽車(chē)、京東、古茗等企業(yè)拿地建造企業(yè)總部或區(qū)域中心。

奧映世紀(jì)軒的一房難求是當(dāng)前杭州豪宅市場(chǎng)的縮影。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2026年前五個(gè)月，杭州1000萬(wàn)元及以上的豪宅成交1719套，同比增幅超80%；成交金額超300億元，同比翻倍。其中3000萬(wàn)元及以上的一共成交116套，同比增加13.73%。

1000萬(wàn)元及以上的豪宅成交均價(jià)升至6.6萬(wàn)元/平方米，同比增長(zhǎng)10%，其中3000萬(wàn)元及以上的成交均價(jià)為9.2萬(wàn)元/平方米，同比增長(zhǎng)17.95%。

與此同時(shí)，新房集中入市也在沖擊二手豪宅市場(chǎng)，前五個(gè)月1000萬(wàn)元及以上的二手住宅同期成交僅385套，同比減少54.2%，體量不足新房的四分之一。

杭州市區(qū)各總價(jià)段高端住宅情況一覽表。 圖源/中指研究院。

杭州豪宅市場(chǎng)的火爆，是市場(chǎng)炒作還是真實(shí)需求？

在杭州貝殼研究院院長(zhǎng)上官劍看來(lái)，由于過(guò)去土地限價(jià)政策，杭州在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)處在“豪宅不豪”的狀態(tài)，沒(méi)有真正意義的豪宅產(chǎn)品，買(mǎi)家始終在等待好產(chǎn)品入市。

杭州自2016年開(kāi)始實(shí)施限價(jià)相關(guān)政策。當(dāng)年9月底，杭州市頒布土拍溢價(jià)限制措施，規(guī)定土地溢價(jià)率超100%須全款付清出讓金，超120%須現(xiàn)房銷(xiāo)售，達(dá)150%則轉(zhuǎn)向競(jìng)配建養(yǎng)老設(shè)施。

2019年6月，杭州又再次更新限價(jià)政策，在每塊土地土拍前對(duì)其“毛坯銷(xiāo)售均價(jià)”“毛坯銷(xiāo)售最高單價(jià)”和“裝修價(jià)格”做出了明確規(guī)定。

此后，杭州土拍熱度逐漸降溫，一直等到2024年10月限價(jià)政策徹底取消后，房企競(jìng)相拿地、新一代豪宅產(chǎn)品集中入市，才填補(bǔ)了市場(chǎng)的空白。

這一批豪宅項(xiàng)目緊貼近兩年的“好房子”政策，在建筑層高、公區(qū)配置、適老化與智能化等方面實(shí)現(xiàn)了全面升級(jí)。

比如濱江集團(tuán)的望天際標(biāo)準(zhǔn)層層高最高達(dá)3.5米-3.6米，創(chuàng)杭州住宅項(xiàng)目層高之最，還配備了超3000平方米的會(huì)所和2700平方米的立體下沉庭院。

中海萬(wàn)潮玖序裝配了中海Living OS系統(tǒng)，打通了全屋安防、照明、影音等多個(gè)系統(tǒng)。

從需求端來(lái)看，杭州的豪宅市場(chǎng)買(mǎi)家已經(jīng)輻射至全浙江省，其中既有經(jīng)營(yíng)傳統(tǒng)實(shí)業(yè)的“老錢(qián)”，也有互聯(lián)網(wǎng)、科技、金融等行業(yè)的“新貴”，還有繼承家族財(cái)富的二代們。

他們或因房屋置換改善居住環(huán)境，或因資產(chǎn)配置，或因維持圈層、地位需要，選擇在此時(shí)出手。

“老錢(qián)”仍是主角，“新貴”還在路上

靠“杭州六小龍”打響名號(hào)的“豪宅六小龍”，買(mǎi)家有什么變化？

《財(cái)經(jīng)》通過(guò)實(shí)地探訪(fǎng)、與一線(xiàn)從業(yè)人員交流發(fā)現(xiàn)，這批豪宅項(xiàng)目爭(zhēng)搶的仍是“老錢(qián)”買(mǎi)家，背景以制造業(yè)和金融業(yè)為主，科技新貴買(mǎi)家的占比雖然有所提升，但并非主力客戶(hù)，沒(méi)有想象中多。

例如，前述奧映世紀(jì)軒項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)《財(cái)經(jīng)》表示，該項(xiàng)目買(mǎi)家中，從事金融、科技行業(yè)的買(mǎi)家占比略超30%。

他解釋?zhuān)皇且驗(yàn)檫@一波科技企業(yè)尚未全部上市，錢(qián)款還未“落袋為安”，二是這一波科技企業(yè)的高管人數(shù)不多?！斑@一批新興科技企業(yè)員工數(shù)量不多，比上一代的企業(yè)，如阿里巴巴的高管，現(xiàn)在企業(yè)人員規(guī)模小很多，造富的人數(shù)也少”。三是新一代科技“新貴”對(duì)物質(zhì)的欲望也趨向于理性，對(duì)財(cái)富的使用有不同分配。

樓晶晶認(rèn)為，大部分的“新貴”買(mǎi)家集中在3000萬(wàn)元左右的項(xiàng)目中，占比能達(dá)到40%，“這個(gè)價(jià)格他們置換起來(lái)比較合適”，而當(dāng)價(jià)格提升至5000萬(wàn)元乃至1億元時(shí)，“新貴”買(mǎi)家的占比有所下降。

此外，一些項(xiàng)目中從事金融行業(yè)的買(mǎi)家占了上風(fēng)。

以中海萬(wàn)潮玖序?yàn)槔?xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人提供的用戶(hù)畫(huà)像顯示，該項(xiàng)目買(mǎi)家主要從事三類(lèi)工作：金融、制造業(yè)、貿(mào)易，其中以金融從業(yè)者最多、制造業(yè)次之，三者的占比相差不大。相比望天際，萬(wàn)潮玖序的客戶(hù)也更加年輕，以35歲-45歲為主。

林玲和男友從事二級(jí)市場(chǎng)投資，去年下半年從深圳來(lái)到杭州定居后，決定買(mǎi)房。

在深圳時(shí)，他們租住的是一套40平方米左右的房子，而現(xiàn)在他們搬進(jìn)了一套100多平方米的房子，“感覺(jué)呼吸都更加暢快了”。這也讓林玲對(duì)自己的需求更加明確——空間大，房間數(shù)量只要夠用就好，最好有超大衣帽間或影音室。

帶著這樣的要求，他們的預(yù)算也一路水漲船高，從最開(kāi)始的2000萬(wàn)元漲到了5000萬(wàn)元。

“買(mǎi)房和買(mǎi)車(chē)一樣，都是越看越好。我們打算一步到位買(mǎi)一個(gè)特別喜歡的，哪怕買(mǎi)完就跌一半也沒(méi)關(guān)系?！彼f(shuō)。

在看完了市面上幾乎所有叫得上名號(hào)的豪宅后，林玲發(fā)現(xiàn)，她想要的大空間只有400平方米以上的房子可以滿(mǎn)足，但這樣的房子往往有五六個(gè)房間，每個(gè)房間又被分割得很小。最后，她將目光轉(zhuǎn)向了商業(yè)大平層。

商業(yè)大平層，指的是用商業(yè)用地做成類(lèi)住宅的大面積公寓。這也是杭州另一群豪宅客戶(hù)——網(wǎng)紅們的共同選擇。

云飛2020年開(kāi)始做杭州房產(chǎn)中介，2024年起進(jìn)入一手商業(yè)大平層賽道，同時(shí)經(jīng)營(yíng)著“杭州房產(chǎn)云飛”這個(gè)抖音賬號(hào)。他的客戶(hù)大部分在二三十歲，其中網(wǎng)紅的占比超過(guò)了60%。

這些商業(yè)大平層動(dòng)輒300平方米起步，最大面積超過(guò)1200平方米，很好地滿(mǎn)足了網(wǎng)紅們平時(shí)拍視頻的需要。

以杭州蕭山的超級(jí)綜合體EIC為例，由于EIC屬于商業(yè)用地性質(zhì)，在產(chǎn)權(quán)年限、交易稅費(fèi)、水電成本方面存在一定劣勢(shì)，價(jià)格更低。同樣是一線(xiàn)江景視野，2000萬(wàn)元在這里可以買(mǎi)到400平方米左右，而在豪宅可能只能買(mǎi)到兩百平方米；此外，商業(yè)大平層還有年輕人更喜歡的居住氛圍和商業(yè)配套。

不過(guò)，今年“豪宅六小龍”的扎堆入市對(duì)他的生意還是有一定的沖擊，“有實(shí)力的都去買(mǎi)住宅了”，云飛說(shuō)。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2026年前五個(gè)月，杭州1000萬(wàn)元及以上的商業(yè)大平層成交134套，同比減少30.6%，其中總價(jià)2000萬(wàn)以上僅30套左右。在住宅限價(jià)取消后，大平層產(chǎn)品力劣勢(shì)凸顯，二手折價(jià)案例增多，份額持續(xù)萎縮。

對(duì)于豪宅中介而言，這是一門(mén)“僧多粥少”的生意。一方面，火爆的“豪宅六小龍”并不需要中介來(lái)分傭，二手房還受到了新房的嚴(yán)重沖擊；另一方面，別墅市場(chǎng)的賽道也已經(jīng)飽和。而像他這樣的豪宅中介，全杭州有七八百人。

上半年云飛只賣(mài)掉了兩套大平層，他正在考慮轉(zhuǎn)向別墅賽道，而這是一個(gè)更卷、地區(qū)更分散、需要更多精力維護(hù)的領(lǐng)域，“很多中介公司在每個(gè)片區(qū)都有專(zhuān)人駐守，甚至就在里面租套房子?！?/p>

為什么買(mǎi)豪宅？

一位近期密集看完“豪宅六小龍”的高凈值人士，直接下手了兩套——建發(fā)地產(chǎn)的棲湖云莊和濱江集團(tuán)的奧映世紀(jì)軒。他對(duì)《財(cái)經(jīng)》表示，之前就購(gòu)買(mǎi)過(guò)濱江集團(tuán)的房子，對(duì)該開(kāi)發(fā)商的服務(wù)、風(fēng)格都很喜歡，這次算是“回購(gòu)”。

而購(gòu)買(mǎi)棲湖云莊是為了圈層，為了社交。

有從事私募基金的朋友買(mǎi)了這個(gè)小區(qū)，他也想把生意重心從跨境貿(mào)易向金融領(lǐng)域轉(zhuǎn)移，“更多是為了向他們靠攏，我可能不會(huì)去住?！?/p>

年輕的大平層買(mǎi)家更在意居住空間和舒適度。

林玲向《財(cái)經(jīng)》展示了豆包根據(jù)她的要求給她制定的買(mǎi)房權(quán)重——地段占30%，配套、戶(hù)型、視野各占20%，裝修占10%。按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，她正在給所有看過(guò)的房子打分，做最后的篩選。

豆包給出的看房權(quán)重比例。 圖源/受訪(fǎng)者

父母原本不同意林玲購(gòu)買(mǎi)大平層，認(rèn)為其產(chǎn)權(quán)只有40年、流通性差、沒(méi)有學(xué)區(qū)、貸款利率高。但林玲并不在乎這些，在她看來(lái)，商業(yè)大平層性?xún)r(jià)比高、地段好、空間大、配套全，正好滿(mǎn)足她的需要，“誰(shuí)花錢(qián)誰(shuí)有話(huà)語(yǔ)權(quán)”。

別墅買(mǎi)家則有更復(fù)雜的考慮因素。

杭州高端房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)德壹豪宅長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)二手別墅市場(chǎng)，在陽(yáng)明谷別墅區(qū)、綠城桃花源別墅區(qū)、西湖高爾夫別墅區(qū)等地設(shè)有門(mén)店，去年共成交了18套別墅。

公司高級(jí)合伙人唐華強(qiáng)觀(guān)察到，二手別墅價(jià)格每年都在穩(wěn)步上漲。比如老牌別墅區(qū)九溪玫瑰園，每年的漲幅在1500萬(wàn)元-2000萬(wàn)元。

他解釋?zhuān)敖睢焙蠛贾輼O少有新的別墅地塊入市，二手別墅極為稀缺，全杭州在售僅2000余套，好房一房難求。買(mǎi)家要么是出于養(yǎng)老或終極改善需求，要么是純投資并不自住，有時(shí)他還需要幫客戶(hù)打理院中的花草。

近期，他成交了一套綠城桃花源的別墅。買(mǎi)家在余杭區(qū)的未來(lái)科技城工作，原本住在附近的高層，隨著孩子漸漸長(zhǎng)大，想購(gòu)入一套更大房子。

看了半年高層后，唐華強(qiáng)勸他，不如添點(diǎn)錢(qián)買(mǎi)個(gè)別墅，讓孩子更好地親近大自然。在看到這套別墅的大花園和中古風(fēng)的裝修后，買(mǎi)家爽快地付了錢(qián)。

出售原因、風(fēng)水和房東職業(yè)是二手別墅買(mǎi)家們最關(guān)心的三個(gè)問(wèn)題。看房時(shí)，買(mǎi)家往往隨身攜帶風(fēng)水師傅，唐華強(qiáng)習(xí)慣沉默地跟在客戶(hù)身旁，并不過(guò)多介紹。若客戶(hù)在某套房里逗留超過(guò)半小時(shí)，并開(kāi)始詢(xún)問(wèn)房子的細(xì)節(jié)問(wèn)題，這單就成了一半。

“他們都很有主見(jiàn)，而且看過(guò)的好房子太多了。”他說(shuō)。

豪宅熱度能否持續(xù)？

“做生意的盡頭就是買(mǎi)房。”近十年來(lái)，唐亮見(jiàn)證了太多富豪從買(mǎi)豪宅、到買(mǎi)幾套，然后買(mǎi)一棟樓、一整片土地。很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，投資是最重要的理由。但現(xiàn)在，他越來(lái)越傾向于觀(guān)望，不做第一批沖進(jìn)去的人。

唐亮早年做實(shí)業(yè)起家，近十年重心轉(zhuǎn)向房產(chǎn)投資，擁有杭州多處千萬(wàn)級(jí)房產(chǎn)。

2021年，他的朋友花1200萬(wàn)元買(mǎi)了一套位于奧體中心附近的杭州壹號(hào)院二期房子，2022年轉(zhuǎn)手賣(mài)了近3000萬(wàn)元。杭州壹號(hào)院一期于2020年底交付，二手房成交價(jià)超過(guò)9萬(wàn)元/平方米，而二期價(jià)格為4.8萬(wàn)元/平方米，新房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)低于二手房。

這是豪宅市場(chǎng)獨(dú)有的價(jià)格倒掛現(xiàn)象（指新房?jī)r(jià)格低于二手房），是投資豪宅的核心支撐。足夠的價(jià)格倒掛空間，一度被視為獲利的最大安全墊，但隨著杭州結(jié)束限價(jià)、土地持續(xù)供應(yīng)、新房競(jìng)相入市，倒掛的空間在持續(xù)收窄。

對(duì)于“豪宅六小龍”，唐亮還在靜觀(guān)其變。

在他看來(lái)，這一批豪宅雖然在公區(qū)和細(xì)節(jié)上有所提升，但面積太小，震撼感不足，豪宅還沒(méi)有到頂，“真正的大佬還沒(méi)出手，更多還是賣(mài)一兩套再加點(diǎn)錢(qián)置換的”。

“現(xiàn)在新房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)這么激烈，誰(shuí)知道‘豪宅六小龍’的熱度會(huì)持續(xù)多久呢？”唐亮說(shuō)。

克而瑞與普睿地產(chǎn)研究聯(lián)合公布的數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入5月，當(dāng)“豪宅六小龍”開(kāi)始加推后，去化率出現(xiàn)了明顯下滑：萬(wàn)潮玖序回落至94%，奧映世紀(jì)軒回落至85%，建發(fā)棲湖云莊回落至85%，較4月分別下降6個(gè)、10個(gè)、7個(gè)百分點(diǎn)。

中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總經(jīng)理高院生對(duì)《財(cái)經(jīng)》表示，隨著更多新項(xiàng)目入市，杭州豪宅市場(chǎng)下半年可能面臨較大壓力，“杭州1000萬(wàn)元以上豪宅銷(xiāo)量的巔峰是2023年，今年如此火熱的市場(chǎng)也沒(méi)能突破這個(gè)高峰，塔尖的客戶(hù)一直是少數(shù)”。

中指研究院近期發(fā)布的報(bào)告也指出，杭州低密產(chǎn)品因供應(yīng)不可復(fù)制，將繼續(xù)保持高溢價(jià)與快去化；高層大平層則進(jìn)入“產(chǎn)品力淘汰賽”，得房率、外立面材質(zhì)、公區(qū)配置、景觀(guān)資源成為標(biāo)配，只有綜合實(shí)力“頂格”的項(xiàng)目才能維持熱度。

下半年“六小龍”全部首開(kāi)后的去化變化，將是檢驗(yàn)真實(shí)購(gòu)買(mǎi)力的關(guān)鍵窗口。長(zhǎng)期看，高端市場(chǎng)的可持續(xù)性取決于宏觀(guān)環(huán)境變化及核心區(qū)土地供應(yīng)節(jié)奏。

目前房企還在不斷地高價(jià)拿地，試圖以一塊核心地區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊贏得下行市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

6月26日，招商蛇口以79.03%的溢價(jià)率拿下杭州永久河地塊，樓面價(jià)5.16萬(wàn)元/平方米，刷新了杭州2026年土拍紀(jì)錄。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2026年至今，杭州已有12幅地塊溢價(jià)率超過(guò)30%，為22個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市之最。

圖源/克而瑞地產(chǎn)研究

高院生分析，一是因?yàn)榉科蟠_實(shí)有補(bǔ)倉(cāng)的需求，二是因?yàn)楹贾菰谌∠迌r(jià)之后利潤(rùn)空間增大，市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻也較一線(xiàn)城市更低。

也許豪宅市場(chǎng)需要一段時(shí)間喘息，等待更多買(mǎi)家的成長(zhǎng)。

上海豪宅的例子就在眼前。

克而瑞與普睿地產(chǎn)研究聯(lián)合公布的數(shù)據(jù)顯示，上海新房供求關(guān)系從2024年開(kāi)始逆轉(zhuǎn)，進(jìn)入供大于求的階段。

供應(yīng)放量之下，豪宅的去化速度也開(kāi)始減慢。2026年3-5月，在普睿數(shù)智城市機(jī)構(gòu)調(diào)研的上海14個(gè)單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目中，多數(shù)項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)去化率集中在20%至50%區(qū)間，部分項(xiàng)目的去化率不足10%。

中指研究院的數(shù)據(jù)也顯示，2026年前5個(gè)月，上海共成交3500萬(wàn)元以上的住宅640套，較2025年同期減少約30%。

放眼全國(guó)，豪宅市場(chǎng)出現(xiàn)明顯分化——3000萬(wàn)元以上的頂級(jí)豪宅成交依舊亮眼，但千萬(wàn)級(jí)豪宅已顯露疲態(tài)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月，“重點(diǎn)30城”總價(jià)1000萬(wàn)元以上高端住宅成交13986套，同比下降19%，下降幅度已經(jīng)超過(guò)了整體新房市場(chǎng)。

當(dāng)“豪宅六小龍”清盤(pán)，下一批地王已在路上。這一輪狂歡之后，熱度能否持續(xù)，需要時(shí)間來(lái)回答。

杭州的豪宅故事，是全國(guó)樓市結(jié)構(gòu)性分化的一個(gè)注腳。豪宅正在回歸居住本身，無(wú)論是為圈層買(mǎi)單的棲湖云莊業(yè)主，還是執(zhí)著于空間尺度的林玲們，都在用真金白銀投票，在市場(chǎng)變動(dòng)的不確定性中尋找確定性。對(duì)于房企而言，唯有精準(zhǔn)錨定不同客群的深層需求、優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，才能完成深度調(diào)整，在分化的市場(chǎng)中找到自己的機(jī)遇。

（應(yīng)受訪(fǎng)者要求，文中林玲、唐亮為化名）

責(zé)編 | 陳湘

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