上海
2026年上半年上海土拍走出清晰修復行情，整體呈現“由冷轉暖、量少質優、熱度可控”的特征，房企拿地信心穩步回升，本土房企也迎來突圍機遇。
上半年上海完成5輪集中土拍，成交17幅地塊，總攬金435.56億元。
市場季度分化明顯：
一季度房企態度謹慎、行情平淡；
二季度四五批次熱度快速升溫、多幅地塊拍出高溢價；
充分體現房企對上海樓市的長期看好。
Point
量少質優，優質地塊溢價走高
結合當前樓市庫存現狀，上海土地端堅持“控總量、提質量”的精準供地思路，適度調控供地節奏與規模，穩定市場供需關系。
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地塊品質升級，夯實市場底氣
今年上海供地結構持續優化，核心城區優質地塊穩定供應，郊區供地品質同步提升。不少郊區地塊依托軌交、配套、產業優勢，具備扎實的開發價值，徹底改變以往郊區地塊熱度低迷的態勢。
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市場信心修復，土拍熱度逐級攀升
上海樓市率先企穩反彈，持續帶動房企拿地意愿修復。“新七條”落地后的首輪土拍市場仍偏謹慎，僅青浦地塊小幅溢價，其余全部底價成交。
進入二季度，樓市成交穩步回暖，疊加機構對一線樓市的看多預期，房企拿地熱情集中釋放。第四、五批次土拍熱度沖高，誕生多幅高溢價地塊：
大華拿下閔行浦錦低密度地塊，溢價40.72%，為上半年最高；
保利置業斬獲浦東南碼頭地塊，溢價率亦達40.04%。
表1：溢價率前5名的地塊
數據來源：上海土地交易中心 上海中原地產整理
Point
多頻供地、嚴控總價，包容度大幅提升
今年上海采用“小批量、多批次”的供地模式，5輪土拍基本保持月月供地的穩定節奏，有效穩定行業預期，供地姿態更趨友好、平穩。
01
降低入市門檻，盤活整體市場
高頻次、小體量供地，大幅緩解了房企集中資金的壓力，打破了以往大批量供地僅頭部房企能參與的格局，讓更多中小房企具備入場機會，有效盤活市場熱度與競爭活力。
02
嚴控地塊總價，釋放拿地機會
上海通過控制單宗地塊面積，精準把控土地總價，優化市場拿地結構。
上半年僅大寧、中山公園少數地塊總價偏高，多數地塊總價集中在30億級別，虹口多幅小面積核心地塊總價控制在20億以內，為中型房企布局市中心提供了寶貴機會。
表1：成交總價前5名的地塊
數據來源：上海土地交易中心 上海中原地產整理
Point
國資房企穩居主力，本土房企強勢突圍
拿地主體格局清晰，國央企仍是市場絕對主力，頭部房企持續深耕，同時本土房企、優質民企順勢突圍，市場參與度更加多元。
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國央企持續重倉深耕
保利發展上半年深耕力度最強，拿下長寧、虹口、青浦、松江4幅地塊，總投入近86億元；
綠城穩步布局，斬獲青浦、嘉定、浦東3幅地塊，聚焦主流置業板塊。
梯隊分化顯著：
核心城區稀缺地塊基本由頭部國央企包攬；
次核心及近郊地塊，則更多由二梯隊房企獲取。
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本土房企逆勢突圍
本輪土拍一大亮點是本土房企強勢突圍。上海大華成功拿下閔行浦錦高溢價地塊，在國資主導的市場中脫穎而出，體現優質民企資金、運營與抗風險能力的顯著提升。此外，上海城開、上海城投等本土國企也持續拿地深耕。
Point
熱度可控有邊界，市場分化成長期常態
四五批次土拍升溫并非上海獨有，深圳等一線同步出現高溢價地塊，印證房企“重倉核心一線、收縮三四線”的投資邏輯。一線樓市筑底企穩，進一步加固了房企拿地信心。
01
整體熱度可控，難現過熱行情
不過市場熱度整體可控，下半年房企進入年度投資收尾階段，資金投放更趨審慎，地塊溢價率大概率難以超越上半年峰值，市場將維持平穩修復節奏。
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雙重分化格局持續上演
后續市場分化將成為常態：
板塊層面：核心城區、配套成熟的近郊軌交地塊持續高熱，遠郊弱勢地塊多以底價、低溢價成交；
企業層面：國央企長期占據主導，中小房企僅存少量撿漏機會，格局難以顛覆。
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