52戶居民自籌1010萬“原拆原建”：城市更新民間自治模式可行嗎？

住了40年的老破小，墻皮掉、水管漏、沒電梯，樓上漏水能直接滴到樓下飯桌上。

換作是你，會怎么辦？

大多數人的回答可能是：等拆遷、盼改造，或者干脆賣掉換新房。

但浙江樂清虹苑小區的52戶居民，選了一條所有人都想過但沒人敢真干的路——自己湊錢，把小區推倒重建。

每戶出20萬，湊齊1010萬，沒有政府補貼，沒有開發商介入，52戶全員簽字同意，親手把住了40年的老樓夷為平地，再過一年就能搬進帶電梯、有車位的新房。

這條新聞這兩天刷屏了。有人羨慕“心真齊”，有人質疑“會不會是特例”，還有人已經在問“我們小區能不能也這么干？”。

而這件事的意義，遠不止52戶人家住上新房。它可能正在撬開中國城市更新的第三條路。

一、52戶人家的“自救”：20萬換一套新房，這筆賬怎么算？

先把事情說清楚。

虹苑小區在溫州樂清市虹橋鎮，建成于1986年，到今年整整40年。4棟老樓，52戶人家，典型的“老破小”：沒電梯、沒車位、墻體開裂、水管老化，下雨天樓上漏水樓下接盆是常態。

下圖：拆除施工中的虹苑小區（圖源：潮新聞）

牽頭的是68歲的莊笛玲阿姨。她在這住了39年，用她的話說：“與其一年年在破房子里苦熬，不如早日自掏腰包重建?！?/p>

2025年下半年，幾個熱心業主湊在一起提議：不等拆遷了，咱們自己眾籌重建。

聽起來像天方夜譚，但他們真干成了。

錢怎么算？合同總價1010萬元，涵蓋拆除、設計、建造、電梯、管線等全部費用。每戶預交20萬元，多退少補。按新建住宅總建筑面積約5545平方米算，單位造價約1821元/平方米。

建成什么樣？原來的4棟矮樓合并成2棟新樓，裝上電梯，兩房變三房，每戶配一個車位，戶均面積還多了約7.6平方米。預計2027年6月竣工交房。

下圖：小區重建后的效果圖（圖源：潮新聞）

誰來審批？這是浙江首個重建費用由業主100%自籌的自主更新小區。政府沒出錢，但給了關鍵的政策支持：土地性質保持現狀、免交土地出讓金、審批流程簡化。

今年7月8日，挖掘機進場，老樓正式拆除。站在旁邊看的業主們，眼里有不舍，但更多是盼頭。

很多人第一反應是：20萬換一套帶電梯的新房，太值了。

但這筆賬不能只算經濟賬。真正難的，并不是錢。

二、為什么是浙江？——政策土壤里長出來的民間創新

這種事第一個出現在浙江，一點都不意外。

很多人只看到52戶居民“敢想敢干”，卻沒注意到背后有一整套政策體系在托底。沒有制度土壤，再熱心的業主也推不動。

第一層土壤：全國領先的自主更新立法

2024年4月，浙江發布全國首個省級層面的《關于推進城鎮老舊小區自主更新的指導意見》，明確業主可以成立自主更新委員會作為實施主體，按程序申請原拆原建。

2025年5月，浙江省人大常委會通過《浙江省城鎮社區更新條例》，把自主更新從政策試點上升到地方性法規，給了業主合法的"改造主體"身份。

圖源：浙江日報

這意味著什么？以前業主想自己拆房重建，連申請主體資格都沒有，只能找開發商或者等政府?，F在法律明確了：你們自己就可以干。

第二層土壤：“政府不掏錢但搭臺子”的治理智慧

虹苑小區這個案例里，政府一分錢沒出，但做了三件關鍵的事：

一是免交土地出讓金。原拆原建不改變土地性質，不用補交地價，這直接省了大頭成本。如果按商業開發補交出讓金，造價可能翻幾倍，業主根本承擔不起。

二是簡化審批流程。浙江多地把原拆原建的審批時限壓縮到5個工作日，規劃、施工等手續并聯辦理。擱以前，光跑手續就能跑兩三年，熱情早磨沒了。

三是底線監管。不是業主想怎么建就怎么建，高度、容積率、間距都要符合規劃，不能影響周邊。浙江省住建廳當時就明確：“不是業委會辦個房產公司就能自由開發?！?/p>

圖源：城市更新觀測員

第三層土壤：溫州人的“自治傳統”

這就不是制度能解釋的了。溫州人歷來有“自己的事自己辦”的民間傳統——修橋鋪路建學校，常常是鄉民自籌資金、自己動手。虹橋鎮又是溫州民營經濟最活躍的地方之一，52戶人家能坐下來談攏，靠的不只是錢，還有鄰里間的信任基礎和協商能力。

所以你看，這就是“制度松綁+民間活力+治理智慧”三者共振的結果。缺了任何一環，都干不成。

三、三道鬼門關：錢、人、審批，他們是怎么闖過來的？

全國那么多老舊小區，為什么只有虹苑小區干成了？因為這件事至少有三道幾乎無解的難題。

第一道：錢——20萬不算多，但“多退少補”四個字就嚇退一半人

每戶20萬，聽著不多，在樂清可能還不夠買個衛生間。但問題是：這20萬是預交，最終花多少誰也沒底。萬一超支了怎么辦？萬一有人中途不交錢怎么辦？萬一施工隊卷款跑路怎么辦？

虹苑小區的解法是：選大家都信得過的業主代表管錢，全程公開透明，施工單位走正規招投標，合同鎖定總價。

但這依然建立在52戶彼此信任的基礎上。換成大城市的陌生人小區，連對門鄰居姓什么都不知道，誰敢把20萬交給“業主代表”？

第二道：人——52戶100%同意，這才是真正的地獄難度

這是整件事最不可思議的地方：52戶人家，沒有一戶反對，全員簽字同意。

你只要經歷過一次業委會選舉或者小區改造，就知道100%同意有多難。一樓的不想出錢裝電梯，頂樓的怕漏水，低樓層的覺得重建后采光受影響，家里有老人的等不起工期，手頭緊的拿不出20萬……隨便哪一個卡點都能黃。

政策層面其實不需要100%同意。根據各地規定，一般是“雙三分之二”（面積和戶數都超過三分之二同意）即可申請。

但虹苑小區為什么要做到全員同意？因為原拆原建不是裝電梯，是整棟樓推倒重來，只要有一戶不同意，施工根本沒法進行。而且過渡期大家都要出去租房，少一戶協調不好，整個工期都受影響。

背后是多少輪上門溝通、多少次鄰里協商、多少個折中方案，只有他們自己知道。

下圖：虹苑小區自主更新業主大會（圖源：潮新聞）

第三道：審批——業主自己當“建設單位”，手續怎么辦？

以前蓋房子，建設單位要么是開發商，要么是政府平臺公司。業主自己當建設主體，規劃許可證、施工許可證怎么辦？質量安全誰來監管？出了問題誰負責？

這就是為什么浙江的立法如此關鍵。它從制度上承認了“業主自主更新委員會”的主體資格，讓它能合法地去跑各種手續、簽施工合同、辦理驗收。

沒有這個身份，連施工隊都請不到——正規施工單位不敢跟個人簽幾千萬的合同。

所以這件事看起來是“民間自發”，實則每一步都踩著政策的節點。2024年浙江出指導意見，2025年下半年他們發起倡議，2026年正式動工——不是巧合，是政策窗口期打開后，第一批敢吃螃蟹的人。

四、這模式能復制嗎？三個前提條件要滿足

看完新聞，很多人蠢蠢欲動：我們小區能不能也這么干？

坦白說，大部分小區，干不了。

虹苑模式不是萬能鑰匙，它有非常嚴格的適用條件。至少要滿足三個前提：

前提一：當地有明確的自主更新政策

這是硬門檻。沒有地方政策支持，光土地出讓金這一項就能把項目卡死。

截至2026年6月，全國只有北京、上海、江蘇、浙江、廣東等十余省市出臺了自主更新專項政策，而且各地條件差異很大。

很多地方連“原拆原建能不能加面積”“電梯算不算違建”“土地出讓金交不交”這些基本問題都沒有明確答案，業主根本不敢貿然動手。

所以結論很現實：虹苑模式可以借鑒，但無法簡單復制。它更適合中小城市、規模不大、鄰里熟悉、房齡三四十年的老舊小區，而且必須有地方政策托底。

但這不妨礙它的價值——因為它證明了一件事：城市更新，不一定非要政府掏錢，也不一定非要開發商賺差價。

前提二：房子足夠老，且確實沒有拆遷預期

虹苑小區40年房齡，屬于典型的“危房邊緣”——繼續住不舒服，拆又輪不上，屬于政府拆遷優先級很低的“非核心地段老破小”。

如果你家小區地段很好，早晚有開發商來拆，那沒人愿意自己掏錢重建。

反過來，如果房子才二三十年，只是舊了點但還能住，也犯不上大動干戈推倒重來。

最尷尬的，恰恰是虹苑這種：拆不到、修不好、住難受的“夾心層”老小區。而全國這樣的小區，數量龐大。

下圖：拆除之前的虹苑小區（圖源：潮新聞）

前提三：小區規模小，業主同質化程度高

52戶，是個很微妙的規模。

戶數太少，攤到每戶的成本太高，不劃算；戶數太多，協調難度指數級上升，根本談不攏。杭州浙工新村548戶自籌4.7億的案例，規模大了十倍，協調難度完全不是一個量級，而且政府還出了剩下17%的錢。

虹苑小區還有個隱形優勢：都是老鄰居，住了幾十年，知根知底，經濟條件也差不多。換成大城市商品房小區，訴求天差地別，根本談不到一塊兒去。

五、城市更新的第三條路：從“等靠要”到“自己干”

過去幾十年，中國的城市更新基本只有兩條路：

第一條路：政府主導的老舊小區改造。刷刷外墻、換換水管、加裝電梯，花錢不多，見效快，但治標不治本——房子結構老了、戶型過時了、沒有停車位，這些問題改造解決不了。

第二條路：開發商主導的拆遷重建。拆舊蓋新，一步到位，但成本越來越高，開發商賺不到錢就不愿干，而且容易引發拆遷糾紛，大拆大建的模式已經走不通了。

虹苑小區走出了第三條路：業主主導的自主更新。

政府不用掏腰包，只需要給政策、劃底線、做服務；開發商不用進場賺差價，只需要老老實實干施工；業主自己決策、自己出錢、自己監督——三方各歸其位，成本最低，效率最高。

這條路的意義，不只是省了多少錢，而是重新定義了城市更新中“誰是主體”的問題。

過去我們總覺得，改房子是政府的事、是開發商的事，業主只是被動接受的對象。但虹苑小區告訴我們：房子是業主自己的，最關心房子好壞的，永遠是住在里面的人。把決策權還給業主，反而可能激發出最大的創造力。

這和浙江當年的“最多跑一次”改革邏輯很像：不是政府替百姓想好了怎么辦，而是把辦事的通道打通，讓百姓自己把事辦成。

當然，這條路現在還很窄。融資渠道怎么解決？低收入家庭出不起錢怎么辦？過渡期安置誰來管？質量出了問題誰兜底？這些問題都還沒有標準答案。

但沒關系，改革從來不是先有完美答案再動手，而是先有人蹚出一條路，后面的人跟著走寬。

40年前，虹苑小區建成的時候，它是當地最好的住宅樓。

40年后，房子老了，住的人也老了。但他們沒有等著別人來拯救，而是自己湊錢，親手把舊生活推倒，再親手建起新生活。

這件事很小，只是52戶人家的私事。

這件事也很大，因為它藏著一個樸素的道理：最好的城市更新，不是自上而下的“改造你”，而是自下而上的“我們自己來”。

下一個虹苑小區會出現在哪里？不知道。

但可以確定的是，當越來越多的地方把政策之門打開，把決定權還給住在房子里的人，中國城市的存量時代，才真正開始。

原創作者：上海產業轉型發展研究院常務副院長

責任編輯：胡珊毓

策劃審核：夏 雨