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針對近年來愈演愈烈的住房危機，希臘政府近期正式將《2026-2035年國家住房政策新戰略》提交至公眾咨詢階段。據悉，這份極具前瞻性與變革性的十年戰略規劃，不僅首度為限制房屋租金（即設置租金“天花板”）打開了政策窗口，還對現行的“黃金簽證”政策、中低收入群體貸款模式以及稅務激勵進行了全方位的重大調整。
希臘住房政策專家指出，該戰略包含四項核心干預措施，旨在從供給端和政策端雙管齊下，有效釋放市場閑置房源，全面緩解該國各階層民眾面臨的巨大住房壓力。
建立國家房產指數
戰略的第一項重磅舉措是建立一個全方位的“國家房地產價格與租金指數”。該指數將有機整合房產交易過戶、租賃合同、銀行評估值、納稅申報以及市場多維數據，以期繪制出全國、各聯邦大區及地方層面的真實房地產市場圖景，從而及時發現并預警住房壓力過大的“紅區”。
值得注意的是，該指數不僅用于靜態的市場監測。戰略明確指出，它將成為政府定向干預租房市場運行的強有力武器。未來，政府將根據區域位置、建筑質量、維護狀況和能源效率等級等多重客觀指標，對房產進行分類管理。符合優質標準的房產將繼續享有完全自由的定價權；而針對“低質量或低能源效率”的住宅，該指數將作為設定最高租金上限或引入其他市場監管形式的官方基準工具，以切實保障租客權益。
“我的家”計劃常態化
第二項舉措關注年輕一代與中低收入家庭的購房訴求。戰略提出將現行的“我的家”計劃推向常態化和機制化發展。在新構想的模型中，銀行將繼續向符合資格的年輕家庭提供低息住房貸款。但與以往直接由國家或歐盟資金提供利息補貼的形式不同，新政將全面轉為向信貸機構提供稅收減免。
這種模式實際上將政策紅利由借款人直接轉移到了信貸機構。國家通過長期的稅務激勵，促使商業銀行自發為購買首套房的民眾提供更具吸引力的優惠融資條件。此舉能夠使住房保障機制徹底脫離對“歐洲復蘇基金（RRF）”等臨時性財政撥款的依賴，實現更可持續的平穩運行。
黃金簽證重大變革
為扭轉海外資本對本地租房市場的沖擊，第三項提案針對“黃金簽證”進行了顛覆性的結構調整。新政允許海外投資者在希臘購買多套房產，但設置了極為嚴格的限制性前提條件：這些房產必須在特定期限內，毫無保留地、排他性地投入到本地長期租賃市場中。
關鍵政策紅線：新戰略明確排除了任何變相用于民宿短租（如Airbnb模式）或非居住用途的可能性，并將建立起嚴格的常態化用途監控機制。此舉意在將黃金簽證從單純的“外資買房炒房工具”，重塑為“增加希臘長租房源供給”的宏觀調控杠桿。
稅務杠桿傾斜
第四項措施直擊房屋建造成本。希臘政府擬充分利用歐盟法律賦予成員國的自主權，對用于社會政策目的、面向工薪階層和低收入群體的“社會保障房”與“經濟適用房”建設，應用大幅降低的增值稅稅率。
這一稅務激勵方案能夠吸引大批實力雄厚的建筑開發企業轉型投資社會公共保障房領域，后續以合理的低廉租金向社會投放。該舉措將與戰略中規劃的“社會性房屋重置”及“盤活公共閑置房產”等手段形成合力，共同筑起住房社會保障網。
核心博弈點
盡管宏觀藍圖已經繪就，但新戰略中提到，希臘住房市場的最大挑戰，依然是如何激活數以十萬計正游離于市場之外的“關門停用”住宅。據官方保守估計，全希臘目前有多達近80萬套住宅處于長期鎖閉狀態（不含度假屋及第二居所），而這僅僅是希臘統計局（ELSTAT）登記在冊的220萬套總空置房屋的冰山一角。
更為棘手的是，這些空置房產表現出嚴重的“老齡化”特征。以下為希臘統計局關于空置房產建筑年代的結構數據：1960年以前（占比超 22.0%）： 極度老舊，亟待結構性翻新與高額能效改造。1961年 - 1980年（占比 32.7%）： 數量最多，能效表現普遍低下，多集中于老城區。1981年 - 2000年（占比 30.7%）： 具備一定現代化基礎，但仍需匹配現代化居住標準。
專家對此表示，這批龐大的存量房屋由于建筑年代久遠，普遍面臨能源效率極低、設施陳舊等物理障礙。若想讓這些老舊房屋真正走入長租市場，未來政府的房租限價政策、綠色能效改造補貼以及稅收優惠政策之間如何實現精準的動態平衡，將直接決定希臘十年住房新戰略的最終成敗。（蔡玲）
圖源：protothema
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