山東
6月29日上午，黃島江山南路九頂山一期地塊（HD2026-3013地塊），終于塵埃落定。由于只有一家房企參與，土拍波瀾不驚，央企金茂以底價5.79億元，把這塊地收入囊中，成交樓面地價7646元/㎡。
▲拿地當天即開工，高周轉(zhuǎn)緊迫感拉滿
01
央企成了接盤俠
兩年前的2024年6月，那會兒的青島土拍市場，還帶著幾分狂熱，九頂山這塊占地12.53萬㎡、總建面33.83萬㎡的超大體量宅地，閃亮登場，引得中海與瑞源展開了長達22輪的競價。最終，那時還風光無限的本土房企瑞源，以25.19億元的總價、溢價率5.98%，成交樓面地價7444元/㎡，一舉摘得當年的西海岸總價地王。
▲九頂山大地塊全景
但是后來，種種原因，瑞源玩不轉(zhuǎn)了，導致這塊地拿了以后一直沒有進展。于是在今年上半年進行拆分出讓。金茂這次拿下的九頂山一期地塊，占地面積2.8萬平，建筑面積約7.57萬平，也就占了原來大地塊的五分之一到四分之一。不過這次重新上市的起拍樓面地價，變成了7646元/㎡，比兩年前瑞源拿地時的成交價還高出了202元。
這兩年西海岸其他地方雖然冷清，但九頂山片區(qū)的新房流速和價格卻堅挺，中海的天空之境、半山雲(yún)境賣得熱火朝天。金茂作為首次殺入黃島核心區(qū)的央企，拿地當天進場動工，難道是要通過快速周轉(zhuǎn)，來吃下后續(xù)拆分出來的地塊？
02
容積率美中不足
金茂拿下的這塊地，可以說是黃島核心區(qū)最后一塊成規(guī)模的黃金地塊。九頂山地塊正處在一個小山坡上，天然自帶一種背山面海的地理優(yōu)勢，緊鄰地鐵6號線九頂山路站，教育資源、商業(yè)配套，在西海岸都屬于第一梯隊。
▲九頂山
對比一下旁邊中海天空之境1.8的容積率，建的全是9到17層的洋房和小高層，而金茂地塊容積率2.7，基本只能以高層為主，最多在角落里規(guī)劃一兩棟小高層。
▲中海發(fā)布視頻，稱九頂山低密難再
03
金茂這次能不能賣爆？
既然2.7的容積率，已成定局無法改變，金茂就只能在產(chǎn)品上拿出看家本領了。圈內(nèi)盛傳，這次九頂山項目，將會落地金茂金玉滿堂產(chǎn)品體系中的棠系作品。
▲金茂的“金玉滿堂”產(chǎn)品線
在產(chǎn)品設計上，據(jù)說高層戶型主要針對剛改和剛需，主力面積基本控制在140平以下，小高層則稍微抬高一點門檻。
在如今這個大環(huán)境里，做高容積率的大面積改善產(chǎn)品，銷售去化壓力實在是太大。因此，把面積控制住、總價壓低，讓主力剛改戶型，總價卡在200萬以內(nèi)，應該是當下的市場的最優(yōu)解。
▲高新區(qū)金茂錦棠實景
為了迎合當下購房者看重的高得房率，據(jù)傳金茂這次會放出大招，高層產(chǎn)品也做到一梯一戶、獨立電梯廳，層高拉到3.1米，通過超大贈送設計，要把高層公攤“卷”到極低，達到逆天得房率。
2.7的容積率，確實有點美中不足。但換個角度看，央企進場、產(chǎn)品迭代、配套全熟的項目，放在當前的市場里，已經(jīng)算是穩(wěn)妥的選擇。
金茂這次，在九頂山能不能賣爆了，就看接下來怎么出牌，怎么把這些網(wǎng)傳的品質(zhì)細節(jié)，真正落地了。
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