廣東
樓市真在回暖嗎？深圳剛剛給出了一個矛盾的答案。
就在6月25號，保利以105.1億拿下寶安中心區一塊地，溢價率接近100%，樓面價8.79萬/㎡，刷新了寶安地價紀錄。而月初南山粵海街道剛拍出過一塊單價地王，一個月內兩塊百億級地王，很多人開始慌了。
但我要說，這恰恰不是普漲的信號，而是樓市被撕裂的明證。
先看看保利為什么敢這么玩。因為馬路對面就有一個“實盤驗證”——去年8月，招商蛇口和華潤聯合體拿下寶中相鄰地塊，當時樓面價不到6萬。從拿地到今年4月開盤，只用了8個月，備案均價約15萬/㎡，實際成交13-14萬，首推當天去化95%，加推直接日光，單日銷售額破60億。樓面價6萬，售價14萬，8個月回款，這筆賬算得太清楚了。保利敢舉牌，不是賭市場會漲，是算死了這筆錢能賺。
這就暴露了問題的另一面：房企已經徹底不玩規模化那套了。一個做投拓的朋友告訴我，他們現在拿地就一個標準——能不能12個月內清盤？算不過賬的地，再便宜也不要。寧可用高溢價換確定性，也絕不賭周期。
結果就是，全國土地市場極度收縮。1到5月百強房企拿地總額同比暴跌超40%，創五年新低，但深圳、杭州、武漢的核心地塊頻頻破紀錄。資金全部在往少數幾個城市的核心地段擠，三四線城市基本靠城投兜底。
更扎心的是，地王和普通人已經沒關系了。
我身邊兩個朋友的故事特別典型。一個去年年底買了寶中附近的二手房，當時心想著挨著寶中，地王出來肯定帶漲一波。結果今年地王一個接一個，他那套房子掛牌價一分沒漲，甚至看房的人還少了——買家都怕高位接盤，他到現在都沒解套。另一個朋友在龍崗買了剛需盤，當初看中的就是“深圳房價永遠漲”，現在月供1萬8，房價卻陰跌了將近10%，壓力大得整夜失眠。
過去一塊地王能讓整個板塊水漲船高，現在地王就是孤零零的地王。深圳去年拍出好幾宗高價地，今年初市場依然不溫不火，真正把熱度拉起來的是4月底放松限購的新政，不是地王。政策一刺激，一個月一二手網簽沖上1.1萬套，但你再細看，里面全是結構性分化——核心豪宅日光，剛需盤去化率連一半都不到；低總價二手房成交活躍，向上置換的鏈條卻基本斷了。
深圳的樓市正在被撕成兩個世界。一個是頂豪的狂歡，一個是普宅的掙扎。你以為的“回暖”，只是前者制造的假象。
別看見地王就心慌。這一輪地王不是普漲的號角，而是分化的加速器。核心地段的核心資產確實有支撐，但指望全城跟著地王漲，那個時代已經結束了。
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