到底是誰在瘋狂“刷”東京豪宅？

現(xiàn)如今，東京樓市早已邁入“億級(jí)公寓時(shí)代”，東京23區(qū)新房和二手公寓均價(jià)雙雙突破1億日元。東京的房產(chǎn)價(jià)格已高得令人望而卻步，究竟是誰在購(gòu)買這些房產(chǎn)？讓我們一探究竟！

東京核心區(qū)短線投機(jī)交易火熱，自住客群需求徹底多元化

首都圈新建公寓中位價(jià)穩(wěn)穩(wěn)站上1億日元關(guān)口，看房、下單熱度居高不下。

外界普遍認(rèn)為海外買家是購(gòu)房主力，但國(guó)土交通省調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，外籍購(gòu)房者占比僅約10%。以轉(zhuǎn)手套利為目標(biāo)的短期投機(jī)交易，集中活躍于新宿、澀谷等東京核心區(qū)的熱門地段，進(jìn)一步抬升了核心區(qū)房?jī)r(jià)。

在投機(jī)需求之外，自住剛需置業(yè)群體的資產(chǎn)配置需求正走向多元分化。

SUUMO 研究中心主任研究員中路健太郎指出，當(dāng)下購(gòu)房者早已不再是傳統(tǒng)家庭單一主力，呈現(xiàn)高度多元化特征：

“過去買房主力軍是育有子女的多口之家，如今單身、丁克夫妻、老年伴侶等群體占比大幅提升。更關(guān)鍵的是，2003年以來，‘持有房產(chǎn)作為資產(chǎn)配置’首次超越居住需求，成為民眾首要購(gòu)房動(dòng)機(jī)，這也是本輪樓市最鮮明的變化。”

SUUMO面向潛在購(gòu)房者開展問卷調(diào)研，多數(shù)受訪者依舊認(rèn)為當(dāng)下適合入場(chǎng)置業(yè)，市場(chǎng)購(gòu)房需求短期內(nèi)將持續(xù)旺盛。

不過，中路健太郎也給出預(yù)警：若房?jī)r(jià)持續(xù)暴漲，普通家庭或?qū)⒅鸩竭w出核心城區(qū)，向近郊、遠(yuǎn)郊轉(zhuǎn)移。

購(gòu)房客群結(jié)構(gòu)多元之后，東京房產(chǎn)市場(chǎng)也將迎來居住地選擇分化的新階段。

入手億級(jí)公寓的四大主力買家

購(gòu)買1億日元以上的公寓的買家在持續(xù)增加中，我們來具體看看究竟是哪些人買？

第一類：夫妻倆一起還貸的“雙職工實(shí)力派”

當(dāng)下億級(jí)公寓最核心自住買家，是被稱作“實(shí)力夫妻” 的雙職工家庭。

SUUMO調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，丁克夫妻群體中，12.3%購(gòu)入總價(jià)超1億日元公寓；半數(shù)以上夫妻購(gòu)房都會(huì)辦理夫妻聯(lián)名共同貸款。

根據(jù)住宅金融支援機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)：20多歲年輕夫妻聯(lián)名貸款占比35.3%，30多歲群體達(dá)30.9%。同時(shí)35年以上長(zhǎng)期貸款申請(qǐng)量逐年上漲，40年及以上超長(zhǎng)期貸款也持續(xù)增多。也就是說，高收入夫妻普遍最大化利用雙方信貸額度，拉長(zhǎng)貸款周期降低每月還款壓力。

與此同時(shí)，雙人貸款使用率隨年齡明顯遞減：20多歲群體貸款比例是五六十歲人群（12.6%）的近3倍，對(duì)于穩(wěn)定雙職工家庭而言，夫妻共貸已經(jīng)成為置業(yè)標(biāo)配。

中路健太郎分析背后邏輯：年輕一代沒有親身經(jīng)歷過樓市暴跌，相比貸款風(fēng)險(xiǎn)，他們更看重房產(chǎn)保值增值能力，置業(yè)時(shí)優(yōu)先權(quán)衡資產(chǎn)性價(jià)比，大多抱著 “未來置換優(yōu)化居所” 的長(zhǎng)遠(yuǎn)思路，愿意接受長(zhǎng)期貸款持有核心地段房產(chǎn)。

第二類：把房產(chǎn)當(dāng)作資產(chǎn)儲(chǔ)備的單身精英群體

單身購(gòu)房者在高價(jià)房市場(chǎng)的存在感持續(xù)攀升，其中單身男性購(gòu)入1億日元以上房源比例達(dá)14.6%。不分性別，近五成單身買家買房時(shí)優(yōu)先考量資產(chǎn)保值屬性，金融、商社、醫(yī)療行業(yè)從業(yè)者占比格外突出。

對(duì)單身人群而言，房產(chǎn)早已不只是居住空間，更是長(zhǎng)期保值資產(chǎn)，這也是他們主動(dòng)入手高價(jià)公寓的核心驅(qū)動(dòng)力。

男女單身買家需求差異清晰：?jiǎn)紊砟行愿珢蹡|京都心房源，首要目標(biāo)是資產(chǎn)增值；女性購(gòu)房者中，以購(gòu)置房產(chǎn)作為晚年養(yǎng)老保障的人數(shù)，約為男性兩倍。

無論是提前儲(chǔ)備養(yǎng)老底氣，還是兼顧地段便利與資產(chǎn)價(jià)值，兩類群體的置業(yè)訴求形成鮮明區(qū)分。

第三類：瞄準(zhǔn)短期套利的投資者、富裕階層與業(yè)內(nèi)從業(yè)者

在總戶數(shù)過百戶的大型公寓樓中，短期轉(zhuǎn)售的交易占比已經(jīng)飆升至約10%，這部分交易甚至占到全市場(chǎng)短期炒房總量的八成。

這種趨勢(shì)在東京都心三區(qū)尤為夸張：港區(qū)的短期交易量較2018年暴漲3倍，中央?yún)^(qū)也翻了一倍。大量不以自住為目的、單純低買高賣的資金涌入核心地段，是持續(xù)推高市中心公寓價(jià)格的核心推手。

數(shù)據(jù)顯示，大型公寓短期交易占比從2018年的1.3%暴漲至2024年9.9%，近兩年該數(shù)值仍在走高，短線炒房行為持續(xù)加速。

港區(qū)、千代田區(qū)新建公寓轉(zhuǎn)手熱度居高不下，其中港區(qū)常住人口增速僅0.9%，足以證明當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲幾乎由投資炒房需求主導(dǎo)，自住剛需貢獻(xiàn)極小。

第四類：外國(guó)買家群體中，臺(tái)灣買家的占比正在激增

在所有購(gòu)置高價(jià)房產(chǎn)的外國(guó)購(gòu)房者中，1億-2億日元總價(jià)段的交易占比3.2%，2億日元以上的占比3.8%。其中雖有少量短期交易，但絕大多數(shù)人仍以長(zhǎng)期持有、自住避險(xiǎn)為主。

分析外國(guó)買家國(guó)籍結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，中國(guó)臺(tái)灣買家的數(shù)量幾乎翻倍，成為外籍置業(yè)第一主力。

業(yè)內(nèi)分析兩大核心動(dòng)因：一是地緣局勢(shì)下，購(gòu)置東京房產(chǎn)作為備用避險(xiǎn)居所；二是借助海外不動(dòng)產(chǎn)完成個(gè)人跨境資產(chǎn)分散配置，疊加日元低位紅利，進(jìn)一步放大東京房產(chǎn)吸引力。

總的來說，如今東京億級(jí)公寓早已不是單一群體的專屬，市場(chǎng)呈現(xiàn)自住剛需與投資資金并行的雙軌格局：自住端以雙職工夫妻、單身精英為主，依靠長(zhǎng)期貸款布局核心地段資產(chǎn)；投資端則有本土短線炒房客、海外高凈值人群持續(xù)入場(chǎng)。

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