剛需買(mǎi)房，是機(jī)遇還是陷阱？

對(duì)于咱們普通人來(lái)說(shuō)，一輩子掏最多錢(qián)的東西，肯定是房子沒(méi)錯(cuò)了。現(xiàn)在買(mǎi)房真的太糾結(jié)，純當(dāng)自住消費(fèi)品吧，價(jià)格實(shí)在高得肉疼，想拿來(lái)當(dāng)投資增值，又大概率要虧。

大家嘴上都喊房住不炒，可真到掏錢(qián)買(mǎi)房那天，誰(shuí)能完全不在乎房?jī)r(jià)漲跌？已經(jīng)買(mǎi)了房的，就算嘴上說(shuō)反正自住漲不漲都無(wú)所謂，真看到資產(chǎn)縮水，心里也不可能舒服。

這真不是大家貪心，過(guò)去二十年，房子早就不單單是遮風(fēng)擋雨的居所了，它是咱們普通人伸手就能摸到的，最穩(wěn)的財(cái)富放大器。

舊的財(cái)富邏輯套不上現(xiàn)在的市場(chǎng)，房產(chǎn)價(jià)值肯定要重新算，財(cái)富往哪挪也得看新規(guī)矩。今天就拿個(gè)誰(shuí)都能看懂的算賬公式，把這些年房產(chǎn)的事兒拆得明明白白，不僅能弄明白以前漲現(xiàn)在跌的原因，還能搞懂怎么順著周期攢錢(qián)不踩坑。

我把公式放這，很好算：持有房產(chǎn)年凈收益 = 房租收入（自己住就等于省了房租）+ 房?jī)r(jià)年漲幅 - 房貸利息 - 各種雜費(fèi)（物業(yè)費(fèi)稅費(fèi)維修費(fèi)都算）。

只要這個(gè)數(shù)是正的，還比存銀行買(mǎi)理財(cái)賺得多，那買(mǎi)房肯定穩(wěn)賺不賠，大把資金會(huì)往樓市涌。要是這個(gè)數(shù)從正變負(fù)，拿著房子每天都虧錢(qián)，資金自然就撤走了，房?jī)r(jià)當(dāng)然會(huì)往下走。

2008到2021年那波上漲，根本不是什么房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲的玄學(xué)，就是公式里四個(gè)條件全往利好方向走，湊成了三事齊漲的好時(shí)候，持有房子賺的錢(qián)比成本多太多，大家才愿意借錢(qián)入場(chǎng)把房?jī)r(jià)推上去。

房貸利率那時(shí)候一路走低。五年以上房貸基準(zhǔn)利率從2008年的7.74%，一路降到2021年的4.65%，首套房還有利率折扣，實(shí)際貸款成本一年比一年低，公式里利息成本降了，持有收益自然就上去了，這是那波房?jī)r(jià)上漲最核心的底氣。

房租上漲一直給房?jī)r(jià)托底。2011年咱們國(guó)家城鎮(zhèn)化率破了50%，正式進(jìn)入城市社會(huì)，每年上千萬(wàn)人從農(nóng)村到城里討生活，租房買(mǎi)房的需求一下爆了，房租跟著工資一塊漲。

2011到2020年，全國(guó)城鎮(zhèn)單位平均工資每年漲8%-10%，房租漲幅基本跟工資齊平，直到2017年大城市房租漲速才慢慢慢下來(lái)。房租就是房?jī)r(jià)最實(shí)在的底線(xiàn)，租金漲了，房?jī)r(jià)自然就托住了。

漲價(jià)滾出了雪球效應(yīng)。利率降了，房租漲了，拿著房子越來(lái)越賺錢(qián)，消息傳開(kāi)，老百姓都跟著借錢(qián)買(mǎi)房，房貸規(guī)模一年比一年大，大把資金沖進(jìn)樓市把房?jī)r(jià)越推越高，公式里房?jī)r(jià)漲幅那項(xiàng)一直是正的還越來(lái)越高，就形成了漲價(jià)→大家搶著買(mǎi)→再漲價(jià)的循環(huán)。

等所有人都信了房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲這句話(huà)，跟風(fēng)溢價(jià)就到頂了。2015年棚改貨幣化把樓市賺錢(qián)的風(fēng)從一二線(xiàn)吹到了三四線(xiàn)，全國(guó)都跟著漲。2008年全國(guó)樓市規(guī)模才2.5萬(wàn)億，2021年直接沖到18.2萬(wàn)億，13年翻了7倍，走完了發(fā)達(dá)國(guó)家半個(gè)世紀(jì)才走完的路。

其實(shí)早在房?jī)r(jià)正式下跌的前一兩年，兩個(gè)致命信號(hào)就出來(lái)了，只不過(guò)沒(méi)人愿意信罷了。頭一個(gè)信號(hào)，就是房租先撐不住了。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，之前十幾年全國(guó)房租每年穩(wěn)定漲2%-3%，2020年4月，全國(guó)房租首次同比跌了0.3%，這是這么多年頭一回跌。疫情影響大家收入，人口流動(dòng)也慢了，租房市場(chǎng)先扛不住，租金收益不漲還下滑，房?jī)r(jià)最穩(wěn)的托底就沒(méi)了。

那之后房?jī)r(jià)還靠著資金和慣性漲了一陣，但是平衡的天平已經(jīng)歪了。2020年5到8月房貸規(guī)模沖得很高，其實(shí)是低息經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流進(jìn)樓市撬起來(lái)的最后一波行情，當(dāng)年10月監(jiān)管叫停了違規(guī)貸，新增貸款一下就掉下來(lái)了，借錢(qián)買(mǎi)房的勢(shì)頭真的降下來(lái)了。

這時(shí)候再到那個(gè)算賬公式看，租金收益下滑，借錢(qián)買(mǎi)房的人少了，利率能降的空間也越來(lái)越小，穩(wěn)賺的空間徹底沒(méi)了，房?jī)r(jià)就到了頂部的平衡點(diǎn)。跟著收益一直縮水，公式結(jié)果從正變負(fù)，房?jī)r(jià)就正式進(jìn)入下跌周期了。

現(xiàn)在下跌階段就是個(gè)三殺的死循環(huán)。房租漲不動(dòng)甚至還跌。2023年全國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率到了66.16%，離發(fā)達(dá)國(guó)家70%的成熟門(mén)檻已經(jīng)很近了，每年進(jìn)城的人一年比一年少，三四線(xiàn)城市還在人口外流，租房需求越來(lái)越弱，房租不僅漲不動(dòng)，不少城市還在跌，徹底托不住高房?jī)r(jià)了。

房?jī)r(jià)從漲轉(zhuǎn)跌，惡性循環(huán)就來(lái)了。房?jī)r(jià)會(huì)漲的預(yù)期徹底轉(zhuǎn)方向之后，公式里房?jī)r(jià)漲幅那項(xiàng)，從賺錢(qián)變成虧錢(qián)，拿著房子不僅賺不到漲價(jià)的錢(qián)，還要承擔(dān)貶值的損失。

以前買(mǎi)房賭的就是漲，現(xiàn)在買(mǎi)房就怕跌，一開(kāi)始可能還高位震蕩，等所有人都覺(jué)得房?jī)r(jià)還會(huì)跌，就直接進(jìn)入長(zhǎng)期下跌通道了。

降息省的那點(diǎn)錢(qián)，根本抵不上房?jī)r(jià)跌的虧損。很多人想不明白，利率一直在降，為什么房?jī)r(jià)還跌？這話(huà)真的扎心，降息一年最多省幾千塊，房?jī)r(jià)跌一次就是虧十幾萬(wàn)。

就說(shuō)200萬(wàn)的房子，降息一年最多省幾千利息，要是房?jī)r(jià)跌5%，一年直接虧10萬(wàn)，省的是芝麻，虧的是。加上大家都覺(jué)得房?jī)r(jià)還會(huì)跌，觀望的人越來(lái)越多，三件壞事湊一塊，就越跌越停不下來(lái)。

過(guò)去二十年，咱們普通人的財(cái)富機(jī)遇幾乎都綁在房產(chǎn)上，下一個(gè)財(cái)富周期的機(jī)會(huì)，其實(shí)在更多元的大類(lèi)資產(chǎn)里。把刻在腦子里的舊執(zhí)念打破，看懂財(cái)富運(yùn)轉(zhuǎn)的底層規(guī)律，下一波浪潮里才能少踩坑多拿收益。

參考資料：人民網(wǎng) 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析