江西
最近，贛州富力現代城一套法拍房成交了。
起拍價69.3萬，單價約6086元/㎡。6個人報名參拍，12輪出價，最終加價10.4萬，以總價79.7萬、單價6999元/㎡成交。
法拍房能溢價成交，說明有人覺得這個價格劃算。但劃算不劃算，得看跟誰比。
先看這套房子的基本情況
蓉江新城B03-01地塊，富力現代城B03地塊12#樓，建筑面積113.87㎡，三室兩廳兩衛。2023年建成，2024年登記。位于12層，總層高32層。
樓層還不錯，位于中間樓層。
評估報告顯示，這套房子的權利人是贛州市富輝房地產開發有限責任公司——也就是富力現代城的開發商。
評估價108.2萬，評估單價9503元/㎡。
最終成交價比評估價每平米少了2504元。一套113平的房子，總價差了將近28.5萬。
6999元/㎡，在富力是什么水平？
要判斷這個價格是貴還是便宜，得看看二手房市場的情況。
富力現代城B03地塊，也就是富力御江府C區，目前在某主流二手房平臺上，掛牌均價10951元/㎡，在蓉江新區108個掛牌小區中排第13位。
小區有62套在售房源，其中90.5%是三房。掛牌單價從8152到14842元/㎡不等，總價90到200萬。
但掛牌價是賣家的心理價位，成交價才是真實的市場溫度。
該平臺顯示，富力御江府C區一共有9套成交記錄，成交單價在7555到12005元/㎡之間。
今年只有一套成交，在1月份——一套101.66㎡的三房，低樓層，掛牌83萬，最終降價6.2萬，以76.8萬、單價7555元/㎡成交。
這個單價，刷新了該平臺上的小區歷史最低紀錄。
再看趨勢：
2024年成交3套，單價在11417到12005元/㎡；2025年成交5套，單價在8726到9581元/㎡。一年時間，單價跌了將近3000塊。
這套法拍房6999元/㎡的成交價，比今年那套最低的二手房成交價還低了556元/㎡。
法拍房的價格，低出了二手房不少。
這個小區怎么樣？
富力現代城B03地塊位于蓉江新區沿江板塊，與章江新區一江之隔。雖然不是一線臨江，但距離濱江公園很近，周邊生態環境不錯，住起來舒服。
學區方面，小學和初中對口的都是新世紀學校，距離不遠，上學方便。
短板也很明顯——項目自帶的商業綜合體遲遲沒建起來，周邊商業配套比較欠缺。
目前能依賴的主要是贛南大學城文化廣場，但這個商業體主要服務周邊高校的學生，業態和檔次跟大型商業綜合體沒法比。
換句話說，住在這里環境沒問題，但想下樓逛個像樣的商場，還得再等等。
小區環境：
富力現代城，到底怎么了？
富力現代城這個項目，當年可是蓉江新區的明星盤。
地處武陵大橋橋頭，總建筑面積約100萬方，規劃了280米的蓉江之星超高層、商業綜合體、住宅、學校。
體量大、規劃高、位置好，一度是贛州樓市的焦點。
但現在的情況，多少有點尷尬。
住宅分三個地塊：B01臨江，B02和B03不臨江。
已出售的樓棟基本都交付了，但剩下的部分推進緩慢。
臨江的B01地塊還有2棟大平層沒建，之前拿了預售證，但開發商口碑崩了，開盤無人問津，一直停工。
靠新時代大道的B02和B03地塊，之前因為高壓線遷改耽誤了開發。
B02地塊三期去年調規后開工，又被業主投訴，暫停施工重新調規。
至于商業部分——280米的蓉江之星、商業綜合體，更是遙遙無期。
對于已經入住的業主來說，小區不完整，商業配套沒跟上，生活便利性大打折扣。
這也是為什么二手房價格一路走低的原因之一。
說句實在話
6999元/㎡的法拍價，放在蓉江新區，確實不算高。
加周邊環境優美、居住舒適度高，近2年邊上的學校投入使用，加上價格低于普通市場價，自然能吸引更多關注。
不過，值得注意的是，富力現代城不遠處的臨江小區——聯泰天璟近段時間成交了一套二手房，單價刷新蓉江新區濱江板塊價格底線，成交單價6113元/㎡。
另外，法拍房有它的特殊性——產權清晰度、房屋現狀、交易流程，都比普通二手房復雜，購買需謹慎。
最后，你覺得單價將近七千入手贛州富力御江府C區，是撿漏嗎？歡迎評論區留言討論！
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