樹木嶺的“貴族盤” ！招商序二期測(cè)評(píng)！

樹木嶺板塊的招商序一期，賣的不錯(cuò)，去年9月份開盤，約900套房子，9個(gè)月就已經(jīng)基本清盤，平均每個(gè)月賣100套房子。

主要原因是項(xiàng)目所處地段較為成熟，地鐵+雙學(xué)位+商業(yè)配套齊全，新規(guī)4.0產(chǎn)品給力，負(fù)公攤戶型給力，央企背書，周邊幾乎沒有能打的競品，沒得挑。

招商序不論從產(chǎn)品力還是配套方面，都強(qiáng)于金茂智慧科學(xué)城、旭輝雨花郡、國欣向榮府等次新房，但是價(jià)格也高出一大截，顯得性價(jià)比沒有那么高。

我們現(xiàn)在來看下招商序二期怎么樣。

一、基礎(chǔ)資料

招商序二期就在一期的西側(cè)，一路之隔，除開新建一個(gè)工業(yè)遺址公園之外，產(chǎn)品方面也有所調(diào)整。

招商序二期與一期相比，沒有顯著的區(qū)別，主要有以下變化：
1.位置方面，二期到地鐵口略遠(yuǎn)一點(diǎn)，900米左右，一期是700多米；二期的優(yōu)勢(shì)在于只有南側(cè)臨曲塘路，其他三個(gè)方向都是之路，相比一期略微安靜一點(diǎn)。

2.戶型方面，取消117平三房戶型，取消177平大平層，聚焦四房起步的剛改定位，更加純粹。

對(duì)比項(xiàng)

招商序一期

招商序二期

戶型

116/127/139/171㎡

123/138/155㎡（全四房）

臨路

臨曲塘路+樹木嶺路（雙主干）

僅臨曲塘路（相對(duì)安靜）

地鐵距離

木橋站約700m

木橋站約850~900m（略遠(yuǎn)）

景觀/體量

13棟更大中庭、游園感更強(qiáng)

8棟更緊湊，共享一期公園/幼兒園

學(xué)校

一墻之隔，不用過馬路

略遠(yuǎn)一點(diǎn)，一路之隔

價(jià)格

前期約1.4~1.58萬/㎡

基本持平

二、項(xiàng)目主要優(yōu)勢(shì)

1.地段還不錯(cuò)

樹木嶺屬于雨花主城，二環(huán)線與萬家麗高架之間，周邊成熟度高，基本沒有什么空地，競爭對(duì)手很少。

當(dāng)然，也并不是完全沒有地，招商序本身就是鼓風(fēng)機(jī)廠舊改項(xiàng)目，周邊還有一些老舊小區(qū)、廠區(qū)需要更新，只是這個(gè)量不會(huì)很多，不會(huì)一下子爆發(fā)很多量，負(fù)面沖擊風(fēng)險(xiǎn)小。

6月17日，湖南省城市更新資源（項(xiàng)目）發(fā)布會(huì)上，省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳集中推出 133個(gè)重點(diǎn)更新片區(qū)、2478個(gè)近期實(shí)施項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資達(dá)2215億元。

其中長沙一共49個(gè)項(xiàng)目，樹木嶺核心區(qū)沒有項(xiàng)目，周邊的雅塘、圭塘片區(qū)入選。（我們可以發(fā)現(xiàn)很多遠(yuǎn)郊新區(qū)也打著城市更新的名義在推進(jìn)）

2.配套無明顯短板

二期地鐵口在900米左右；一路之隔基于是自建的九年制中雅，商業(yè)成熟，可以說是一個(gè)剛改版的六邊形戰(zhàn)士。

商業(yè)：步行可達(dá)五江天街、佰富聯(lián)商業(yè)；周邊還有喜盈門范城、旭輝MALL、天虹MALL、山姆會(huì)員店等商業(yè)體。

生態(tài)：700米到圭塘河風(fēng)光帶，附近還有鼓風(fēng)機(jī)遺址公園（規(guī)劃）、沙灣公園等景觀資源。

3.新規(guī)產(chǎn)品給力

臺(tái)地地塊，地勢(shì)抬高，相對(duì)隔絕路面噪音、積水。

二期起來之后，整體功能更加完善，一期會(huì)所7000平，側(cè)重商務(wù)社交（泳池、茶室、健身房）；二期會(huì)所6000平，偏向親子家庭（AI 自習(xí)室、兒童會(huì)館、家庭活動(dòng)空間），形成約1.3萬平方米垂直雙會(huì)所，記憶公園則承擔(dān)“家庭休閑”角色。

產(chǎn)品過硬，容積率不高，只有2.55，公建化大面積玻璃外立面，片區(qū)顏值突出。

項(xiàng)目在配置上盡顯用心：標(biāo)配兩梯兩戶、獨(dú)立全明電梯廳入戶，層高達(dá)到3-3.1米，更采用客餐廚陽臺(tái)一體化設(shè)計(jì)，南北通透。最高得房率超過113%。

戶型方面，而且只有三個(gè)戶型，差距并不大，應(yīng)該是吸取了一期的經(jīng)驗(yàn)，幾乎沒有選擇困難癥，預(yù)算低就選小的，預(yù)算高就選大的。

約123㎡四房兩衛(wèi)，四開間朝南，新規(guī)得房率106%，客廳開間5.3米，主臥帶衣帽間，存在中間戶/邊戶之分，中間戶不能做北向設(shè)備平臺(tái)飄窗，得房率略低于邊戶。

138㎡戶型，套內(nèi)面積150.6平，得房率約109.1%，客廳開間5.7米，四房兩衛(wèi)/三衛(wèi)（部分邊戶三衛(wèi)），全明衛(wèi)，好評(píng)，南向陽臺(tái)優(yōu)化，可以做晾曬區(qū)，主衛(wèi)三段式分離，好評(píng)。

155平戶型，套內(nèi)面積175.8平，得房率約113.4%，客廳開間6.2米，有南向突出的陽臺(tái)，主臥套間面寬3.9米，大平層的尺度，更多儲(chǔ)物空間。

三、項(xiàng)目主要不足和風(fēng)險(xiǎn)

1.周邊城市界面比較差，畢竟位于老城區(qū)，北側(cè)和南側(cè)都有安置小區(qū)小區(qū)。

任何事物都有兩面性，主城板塊，配套成熟，同時(shí)帶來另外一層意思，就是未來的發(fā)展?jié)摿Σ粫?huì)很大，城市更新是一個(gè)循序漸進(jìn)的過程， 不會(huì)有一個(gè)翻天覆地的變化！

2.配套學(xué)校是中雅，品牌自然是一線品牌，不過是合作辦學(xué)，委托管理，級(jí)別略顯普通，未來估計(jì)就是普通二類學(xué)校。

老左深耕學(xué)區(qū)房，粉絲群體都是非常看重教育的，所以才將這點(diǎn)列為一個(gè)缺點(diǎn)。

3.不利因素 & 風(fēng)險(xiǎn)提示

風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

城市界面老舊

北側(cè)/西側(cè)緊鄰長鼓老宿舍等老小區(qū)，周邊有老舊廠房待拆，界面不如洋湖/市府新盤整潔

學(xué)區(qū)未最終落地

中雅培粹長鼓校區(qū)為分校新校，尚未開學(xué)，無歷史成績。

臨路噪音

1#/2#/3#等臨曲塘路樓棟有主干道車流噪音，選房盡量避開緊貼路邊低層

公建配套干擾

地塊東北角設(shè)公廁、開關(guān)站，社區(qū)用房含養(yǎng)老/文化站在8#附近，低樓層需關(guān)注

地鐵稍遠(yuǎn)

二期比一期離5號(hào)線木橋站遠(yuǎn)約200m，步行約900m，非無縫接駁

四、總結(jié)
1.總結(jié)打分（滿分 10 分）

• 教育：7.0（9 年制中雅培粹核心加分）

• 社區(qū)產(chǎn)品：8.5（主城稀缺 2.55 容積率 + 雙會(huì)所公園）

• 商業(yè) 配套：7.5（成熟商圈）

• 交通配套：7.0（路網(wǎng)發(fā)達(dá)，但地鐵步行距離略遠(yuǎn)）

• 性價(jià)比：6.5（配套強(qiáng)，但與周邊二手價(jià)差較大）

• 綜合推薦分：7.5 分，主城剛改均衡優(yōu)選盤

2.購房建議

招商序二期是是樹木嶺的“貴族盤”，核心配套到位，生活便利度極高；產(chǎn)品給力，新規(guī)高得房四房。

因?yàn)闆]有同水平競品，剛改朋友沒有更多的選擇，因此即便是價(jià)格不便宜，也同樣賣得好，圖外部配套便利+內(nèi)部品質(zhì)均衡，選擇他錯(cuò)不了。

如果是僅僅圖配套，不是高性價(jià)比的選擇；如果是圖一類頭部名校，那千萬要繞道而行。

最適合：在雨花/芙蓉上班，習(xí)慣了主城煙火氣，預(yù)算充足，想一步到位買四房的首改家庭。

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