“原拆原建”的保屯路211弄有什么“設計亮點”，能得到這么大的關注？

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楔子

前兩天看到一則新聞，說的是：總書記在上海視察時，去看了黃浦區一個“原拆原建”的小區，叫做保屯路211弄。（如上圖）

因為前幾年我也參與了不少老舊小區的改造，所以看到這個新聞就格外的親切。當然我也很好奇，這個小區到底有什么特殊之處，居然能迎來總書記的到訪。

今天這篇文章，我就從一個建筑師的角度來聊聊：“原拆原建”的保屯路211弄，到底有什么“設計亮點”能引來這么大的關注？

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項目簡介

保屯路211弄

位于上海市黃浦區半淞園路街道， 始建于1957年，部分續建于1977年，由 4幢5層的“公房”、 351余戶 1232人 組成，戶型面積一般在20M2以下，結構形式是 小梁薄板。

那什么是“小梁薄板”？

在小梁薄板樓蓋中，小梁一般沿開間方向擱置在內、外山墻上，小梁上方平鋪預制薄板。（如下圖為典型的小梁薄板結構平面示意圖）

預制小梁基本為T 型截面梁，梁底寬40~60mm，梁頂寬約100mm，梁總高160~250mm；梁跨度約3m，梁沿房屋進深方向的間距為0.6~1.0m。預制薄板板厚35~45mm，板長0.6~1.0m（如下圖）。

由于“小梁薄板”結構不用大型吊裝設備，施工方便、迅速，因此在上世紀五六十年代得到了較為廣泛的應用。

但是小梁薄板結構存在耐久性差的問題。特別是在衛生間、廚房等潮濕房間，鋼筋銹蝕、保護層開裂的現象尤為明顯。

想要了解更多小梁薄板的內容，可以擴展閱讀：《》

而使用功能上是每戶沒有獨立的廚房和衛生間，行話叫“不成套”，所以還有“守著廁所還要拎馬桶！”的情況。（如下圖）

如廁要搶 廁所 ，洗澡也要搶 廁所 ，就連燒飯都得排隊，不然廚房都擠不下，這對于居民的生活來說，太不方便了。（如下圖為公共廚房）

每戶居民的使用面積從10M2-20M2，格局就是一進門就是臥室，一點緩沖都沒有，個人隱私很難得到保護。（如下圖）

除此之外，小區還缺少停車位、公共活動空間等現代生活必需設施，60歲以上老人占比達48.7%，低保、殘疾等特殊人群共62人，對適老化改造需求迫切。

2022年12月啟動 "?原拆原建?"模式的改造，歷經4年于 2026年初竣工回搬。該項目被視為上海落實“兩舊一村”政策及踐行“人民城市”理念的經典樣本。??

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改造思路與原則

保屯路211弄 改造的大原則是：通過原拆原建讓居民實現“獨立廚房，獨立衛生間，電梯上下樓”的現代化生活。

而在實施過程中，采用了“抽戶+原拆原建”的思路，使得原有建筑輪廓線基本不變，而每戶都能因為”成套“增加幾個平方的使用面積。

因為涉及到“抽戶誰愿意搬走，新戶型居民是否能夠接受”等諸多問題，所以設計院和街道居委干部組成的工作小組，在這個項目上做了很多的現場工作，才讓項目得以順利落地。

而這就是城市更新項目的常態，其實很多傳統設計院都不太能理解和接受。

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指標平衡

對于住宅項目來說，指標平衡是設計中最重要的一環，因為經濟技術指標上的每一個數字都對應了現實生活中的空間和人、財、物。下面我來具體展開一下：

問題一：“抽戶”一共搬遷了多少戶？

據相關資料，在尊重居民意愿的前提下，本項目收購了18戶居民的房屋，釋放約300平方米的空間，為留下的每戶增設獨立廚衛和陽臺提供了支撐。

問題二：項目的容積率有沒有增加？

據相關報道，改造后容積率從原來的約1.76增加到 2.18，總建筑面積為 16220.32平方米 。

其中地上新增計容建筑面積約 2247平方米，用于廚衛成套、陽臺和社區配套等功能；地下 新增3911平方米空間用于停車等功能。

問題三：建筑高度有沒有變化？

從建成的實景照片來看，整個項目只是在最北側一排的西單元進行了加高，其他樓棟保持了原高度。

問題四：樓間距有沒有縮小？

從了解的情況來看，設計院遵循了“建筑輪廓”不突破的原則，只是在北側局部增加電梯的位置和南側陽臺的位置進行了突破，所以對于原有日照沒有進行惡化。

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資金平衡

除了指標之外，大家最關心的其實是資金問題，老百姓到底要不要自己出錢？

據相關報道，該項目的總投資控制在4.04億元，資金全部由項目實施主體上海南房（集團）有限公司自籌，核心來源于黃浦區財政重點保障、市級專項補貼、企業自有資金及金融融資。

同時通過地下新增3911平方米空間建設65個機動車停車位、地上新增2247平方米配套空間等增量資產收益，形成"投入-產出"的良性平衡。

所以老百姓并沒有花錢，就從幾十年前的老房子變成了新房，這也是項目能夠順利推進很主要的原因。

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戶型設計

另外我在網絡上也看到了對于戶型的吐槽，所以我想單獨聊一下做原拆原建類項目戶型有多難，也讓”鍵盤俠“們能歇歇。

保屯路211弄項目一共351戶， 每層六戶到十戶，大部分是一居室，15平方米左右；部分人家是兩居室，一南一北兩間房，但不成套。

所以，首先要對351戶的戶型進行測繪和梳理，才能形成類型，而這個項目少說也有4個類型。（如下圖）

另外這類項目，居民在要求套內面積不減少的情況下，有時候還要求房間的形狀都不變，因為他家原來的床可能是非標的，還得繼續使用。

因為原戶型是沒有獨立的廚房、衛生間和陽臺的，所以每戶要怎么增加這些功能，設計師不僅要考慮合理性，還得給居民做講解。 （如上圖）

最后大家都同意了，這才能算定稿，所以據說這個項目前前后后改了20多稿。

再就是樓棟的輪廓幾乎不能變，因為不 能惡化原來 的日照標準。所以建筑師等于是在一個固有的“套子”里做設計，這就比“螺螄殼里做道場”更困難了。（如上圖）

改造之后所有居民都 實現獨門獨戶 ，一室戶的居民每戶增加約3.5平方米廚衛、約1.6平方米陽臺；二室戶因為本身居住面積大了，廚衛與廚房面積增加得更多。

至于戶型具體是怎么樣的，我覺得已經不需要贅述了，如果讓你在這么多的條條框框下進行設計，你有自信一定比這些建筑師做得更好嗎？

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環境提升

很多人對老舊小區的印象，不僅是房子老舊，小區環境也是臟亂差，宅前午后可能停滿了自行車（電動車），到處都是堆物。

而 保屯路211弄這個項目改造完之后，地面上就沒有這些“亂象”了，取而代之的是整齊劃一。

打造“全齡化”的社區主題樂園，增加多功能微景觀入口花園。墻面、轉角與坡道側墻等處引入綠化，以薔薇、可食綠植等構建“立體綠洲”，形成會呼吸的界面。

一條連貫的無障礙慢行步道，串聯起兒童活動區、適老化健身區，形成全齡友好的 “活力環線”。（如下圖）

雖然樓間距沒有增加，但是通過合理的規劃，環境提升是實實在在的發生了。（如下圖）

而原來的非機動車也不見了，因為都規劃到地下了，這對于老年社區來說，就更加的友好了。

而與景觀相映成趣的是建筑立面，一個好看的立面能讓整個小區的身價倍增。

建筑師采用了大面的“芝麻白”色配上大玻璃，顯得建筑頗為雅致。而材料方面考慮后期使用，大面采用了高耐候性質感涂料，底層沿街公共區域則選用更耐磨、抗沖擊性能更優的水刷石。

另外值得一提的是：這個項目采用了BIM技術和裝配式設計，也大大加快工程建設的速度。

整個項目從簽約生效到正式開工僅耗時166天，創下全市舊住房改造項目同類流程的最快紀錄。

另外項目是全裝修交付，居民只要自購家電、家具，這也就意味著居民可以“拎包入住”。

當然這個項目因為沒有“可參考的樣本”，所以打破了很多傳統的”條條框框“，也為今后”原拆原建“提供了寶貴的經驗。

保屯路211弄項目創造了“五個第一”：

成套改造居民參與度第一；大體量舊住房改造項目啟動征詢至簽約生效推進速度第一；100%居民簽約完成的速度第一；全市大體量舊住房成套改造項目簽約生效后100%搬離速度第一；簽約生效至開工時間速度第一。

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結束語

雖然“抽戶”的更新方式不算創新，但是“抽戶+原拆原建”還能這么快干成，確實是一次重大突破。

老舊小區拆舊變新是一次開始，而居民入住新房其實是又一次“新的開始”。如何讓居民在這么美麗的環境下安居樂業，而不是退回到原來的生活狀態，這是一個新的課題。

這里可以擴展閱讀夢想改造家的案例，《》

保屯路211弄的改造實踐，不僅讓老舊住房煥發新生，還 延續了原有街坊的空間肌理與鄰里密度，更實現了資金平衡和 品質提升，不得不說是一份不錯的"城市更新有溫度、民生保障有力度"的答卷。

當然過往，給地也都有不同的答卷，感興趣的朋友可以擴展閱讀：