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長期以來，希臘不斷上漲的房價和租金普遍被歸因于Airbnb等短租平臺的發展、“黃金簽證”投資居留計劃以及房地產建設不足。然而，希臘議會國家預算辦公室最新發布的一項研究報告指出，推動住房危機的主要因素并非短租市場，而是數量龐大的閑置住房長期未進入市場流通。
報告顯示，目前希臘有超過220萬套住房處于閑置狀態，占全國住房總量的34.5%。研究認為，這些長期未出租、未出售的房產，是近年來房價和租金持續上漲的重要原因之一。
數據顯示，2018年至2025年期間，雅典房價累計上漲95.7%，塞薩洛尼基上漲94%。與此同時，大量住房資源卻長期處于閑置狀態。研究指出，希臘當前面臨的并非住房總量不足的問題，而是現有住房資源利用率偏低的問題。
報告援引國際貨幣基金組織（IMF）的分析稱，希臘住房市場的問題更多體現在住房資源分配和使用效率方面，而非真正意義上的住房短缺。盡管全國住房總量充足，但大量房屋未能進入租賃或銷售市場，導致實際可供居民使用的住房供應不斷減少。
人口普查數據顯示，2011年至2021年期間，希臘住房總量增長了3.5%。然而，同期可供長期出租的住房數量下降10.4%，掛牌出售的住房數量則減少33.1%。與此同時，既不出租也不出售的“非活躍空置住房”數量增加6.1%，從171萬套增至181萬套。
研究認為，大量住房無法進入市場的原因較為復雜。其中包括遺產繼承糾紛、產權爭議、法律訴訟以及產權不清等問題。此外，高昂的翻修成本、較差的能源效率以及部分房產位于需求較低地區，也導致許多房屋長期空置。
報告估算，住房資源利用不足可能解釋了2018年以來實際房價漲幅的19.1%；在更嚴格的測算模型下，這一比例甚至可能達到26.7%。
對于近年來備受關注的Airbnb短租市場，研究得出了與公眾認知不同的結論。報告指出，專門用于短租的房屋僅占希臘住房總量的0.4%，占空置住房總量的1.1%。研究估計，短租平臺對整體租金水平的影響不超過1.8%，遠低于社會輿論普遍認為的程度。
研究人員表示，在控制其他市場因素后，房租上漲與短租房源數量增長之間并不存在明顯關聯。許多房主即使不通過Airbnb出租房屋，也未必會將房產投入長期租賃市場。
不過，報告同時承認，在雅典市中心、塞薩洛尼基以及部分熱門旅游目的地等高需求地區，短租市場確實會對住房供應造成一定壓力，并推動當地租金和房價上漲。
研究還分析了建筑業和外國資本對房地產市場的影響。數據顯示，希臘建筑業至今仍未恢復至債務危機前水平。目前住宅投資僅占國內生產總值（GDP）的3.1%，而危機前這一比例曾超過10%。
與此同時，自2019年以來，流入希臘房地產市場的外國直接投資每年均超過8億歐元。其中相當部分資金流向度假住宅、“黃金簽證”項目以及其他投資型房地產，但并未顯著增加普通家庭可獲得的住房供應。
報告最引人關注的結論是，如果部分閑置住房重新進入市場，希臘房價可能出現明顯回落。研究模擬顯示，若未來約6年內空置住房比例逐步恢復至2001年的水平，實際房價有望下降15.5%至24.6%。
國家預算辦公室指出，解決住房危機需要采取綜合措施，提高現有住房的實際可獲得性。報告強調，希臘房地產市場面臨的核心問題并非缺少住房，而是缺少真正能夠進入市場、供居民使用的住房。
分析人士認為，這份研究報告或將為希臘未來住房政策調整提供新的參考方向。相比單純限制短租市場，如何激活大量閑置住房資源，可能成為緩解住房壓力、穩定房價和租金的重要政策重點。（蔡玲）
圖源：Protothema
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