上海樓市終于走上美國(guó)道路，轉(zhuǎn)型中最慘的一群人

大風(fēng)起于青萍之末，上海土拍的細(xì)微變化，注定了樓市的一次洗牌

今天公示了六批次土地清單，關(guān)注度極高

徐匯、楊浦都是王炸地塊，很多買(mǎi)房人都在期待

楊浦地塊是大名鼎鼎的八埭頭，當(dāng)年楊浦濱江一號(hào)項(xiàng)目

2005年完成出讓?zhuān)?guī)劃總體量160萬(wàn)方，跟徐匯濱江的香港置地西岸金融城差不多

上圖八埭頭濱江園范圍并不準(zhǔn)確，僅供參考位置

這是東外灘位置最好、體量最大、定位最高的地塊，住宅上市時(shí)號(hào)稱(chēng)楊浦湯臣一品

八埭頭原規(guī)劃

不幸爛尾至今，果斷商辦改住宅重新入市

新地塊跟建成的八埭頭濱江園已經(jīng)拆分，是獨(dú)立小區(qū)

位置極好，遠(yuǎn)超楊浦現(xiàn)有的20多個(gè)樓盤(pán)，是楊浦樓市最大的一條鯰魚(yú)

楊浦濱江最大問(wèn)題是不連片，中間大量的建成區(qū)拆不了

八埭頭地塊好得多，周邊都在施工，建成后跟翡麗甲第連成一片

這要開(kāi)盤(pán)入市了，所有樓盤(pán)都得避其鋒芒

想在楊浦買(mǎi)房的客戶也會(huì)持幣觀望，誰(shuí)也不想錯(cuò)過(guò)這個(gè)一號(hào)項(xiàng)目

徐匯地塊位置也極好

這里是12、15號(hào)地鐵雙軌交，南北要沖

更重要的是，這是漕河涇城市更新最快的地方

不遠(yuǎn)處的天悅已經(jīng)交房，項(xiàng)目西側(cè)是吉利總部大廈，2024年剛拿地

北側(cè)是鑫耀中城綜合體、越界綜合體，基本也是連片開(kāi)發(fā)

漕河涇產(chǎn)業(yè)為主，住宅不多；田林老舊小區(qū)多、底商為主

鑫耀中城這里成了實(shí)際意義上的區(qū)域中心

鑫耀中城開(kāi)盤(pán)時(shí)單價(jià)10萬(wàn)左右，現(xiàn)在還能賣(mài)到12萬(wàn)以上，是少數(shù)未破發(fā)的新房

徐匯天悅交付的一塌糊涂，戶型也很差，小三房有兩個(gè)臥室都很小，價(jià)格依舊堅(jiān)挺

托底力量就是區(qū)域更新做得好，生活方便，城市環(huán)境煥然一新

新房上市，如果也做中小套型，天悅會(huì)受影響，產(chǎn)品實(shí)在太拉了

兩個(gè)王炸地塊非常震撼，但真正震撼到環(huán)二的反而是奉賢地塊

這里是奉賢新城核心區(qū)，都是高樓大廈，突然要建一個(gè)容積率1.05的低密小區(qū)

極有可能是純別墅

放在地圖上是不是很突兀？

在奉賢人民眼中這里就是市區(qū)，奉賢市區(qū)都要建別墅了

5月27日公示的五批次土拍、更早的四批次土拍都有這個(gè)跡象了

第五批土拍閔行、松江地塊都是低密社區(qū)，嘉定地塊在新城核心區(qū)，子地塊容積率也只有1.3

第四批土拍閔行浦江地塊，容積率也只有1.05

跟之前的地塊相比看似微漲，其實(shí)換算容積率后，地價(jià)降了

樓面價(jià)不變的情況下，容積率越低，土地總價(jià)越低

比如第六批的奉賢地塊，容積率如果翻倍到2.10，樓面價(jià)變化不大的情況下，地價(jià)能翻倍

為什么賣(mài)地不把容積率標(biāo)高一些？

一方面各區(qū)總體容積率有約束，更重要的是能不能賣(mài)掉

現(xiàn)在郊區(qū)賣(mài)得好的，大部分都是低密小區(qū)

2026年上海共計(jì)上市25個(gè)樓盤(pán)，平均去化率只有36%

奉賢南橋天譽(yù)原墅3月29日開(kāi)盤(pán)，已經(jīng)去化65.64%

該項(xiàng)目容積率只有1.2

截止周日，2025年上市新房平均去化率54%，保利西郊和煦·領(lǐng)墅去化率達(dá)到了97.58%

該項(xiàng)目實(shí)際容積率1.05

2025年閔行旗忠的尚園、浦東宣橋的懷山望都逆勢(shì)觸發(fā)積分，靠的也是低密度

有了這些火爆案例，今年奉賢南橋、松江洞涇、閔行旗忠才有信心再出讓低密地塊

我們終于走向了美國(guó)道路：市區(qū)建公寓、郊區(qū)修別墅

最慘的是高位接盤(pán)郊區(qū)公寓的

房地產(chǎn)最火爆的那幾年，土地很值錢(qián)，郊區(qū)容積率也不低

低密社區(qū)批量入市，這些郊區(qū)公寓遭遇背刺

樓面價(jià)沒(méi)有明顯上升，容積率不斷下滑，實(shí)際地價(jià)就在下滑

房子主要成本就是土地，地價(jià)下滑了，房?jī)r(jià)遲早下滑

郊區(qū)樓市是幼兒園的排座游戲，高總價(jià)客戶人數(shù)固定，誰(shuí)搶到誰(shuí)有溢價(jià)

縣城中有錢(qián)人就幾類(lèi)，體制內(nèi)的、企業(yè)主等等，喜歡群居幾個(gè)小區(qū)

恒大、碧桂園一來(lái)，有錢(qián)人集體搬家，原來(lái)的二手小區(qū)直接崩盤(pán)

很多人說(shuō)不影響，郊區(qū)別墅總價(jià)更高

高總價(jià)客戶預(yù)算也固定的，別墅會(huì)自動(dòng)匹配他們購(gòu)買(mǎi)力

松江大學(xué)城譽(yù)品谷水灣是高層住宅，之前賣(mài)1200-1300萬(wàn)

現(xiàn)在新房別墅也基本控制在1200萬(wàn)以內(nèi)

低密新房不斷的建，譽(yù)品谷水灣高凈值客戶早晚搬空

地標(biāo)二手房下滑，區(qū)域房?jī)r(jià)會(huì)整體性的洗牌

上海是大平原根本不缺地，郊區(qū)沒(méi)必要建那么多普通公寓

就應(yīng)該放低容積率，讓大家住得舒服一些

只是2003-2016年市場(chǎng)太火爆，需求太旺盛，為了盡快讓大家都買(mǎi)到房子，高層公寓全面開(kāi)花

現(xiàn)在周期結(jié)束，郊區(qū)回到了郊區(qū)定位，大量低密社區(qū)入市，原來(lái)的公寓很多都會(huì)掃進(jìn)歷史的垃圾堆

特殊階段接盤(pán)的，會(huì)是樓市最慘的一批人，跟接盤(pán)環(huán)滬的一樣

比如松江名盤(pán)國(guó)貿(mào)天悅，地段沒(méi)有任何稀缺性，也做成了高層住宅

2016年90多平小三房也要400多萬(wàn)

隨著郊區(qū)全面低密化，國(guó)貿(mào)天悅將來(lái)完全找不到接盤(pán)對(duì)象

2016年買(mǎi)入的客戶傻嗎？

不是傻，是那個(gè)年代你們沒(méi)得選

買(mǎi)房人花了幾個(gè)月做攻略，天天看直播、看視頻，天天出去看房，終于買(mǎi)到一個(gè)滿意的樓盤(pán)

你以為是自己千挑萬(wàn)選，其實(shí)是樓盤(pán)選擇了你