拿地20余天報規，招商蛇口九棵樹要做純洋房

為落實純洋房產品，招商蛇口在規劃方案中，打出了一套組合拳。

彭紅俠/發自北京

拍地20多天后，招商蛇口拿出了新地塊規劃設計方案。

近日，北京市通州區九棵樹6016地塊規劃方案發布，項目規劃了8棟11層純洋房，共計346戶。項目案名雖未對外釋放，但產品輪廓已大致可見。

6月23日，這一地塊競拍時，5家頭部房企舉牌173輪，招商蛇口最終槌落，溢價20.95%，這是2026年上半年北京土拍的溢價頂點。但比溢價率更值得關注的，是這份公示方案里藏著的幾個隱秘點。

地塊名義1.6的容積率，在退線、遮擋及朝向偏移吞噬后，實際可建容積率逼近2.36，在這樣的極限條件下，招商蛇口如何打造出8棟純洋房？

石景山首鋼璟瑞長安提前對這一問題作出解答，以2.2容積率做7棟7~11層洋房，但6016退線及地塊條件相比前者更苛刻。為落實純洋房產品，招商蛇口在規劃方案中，打出了一套組合拳。

01 洋房極限排布

根據掛牌文件，6016位于九棵樹街道，用地面積約2.11萬平方米，總建筑面積約5.42萬平方米，容積率1.6，綠地率30%。

容積率1.6，在副中心近三年供應的宅地里排前列，但落到這塊地上要打折。東側九棵樹中路西側紅線20米內不得建永久建筑，這一要求吞噬約2000平方米；北側受瑞都國際及南側中海玖樹滿和遮擋，南側向街坊一路也要退線，三向退線疊加地塊本身西偏南超20度的斜角，實際可建面的容積率被推到2.36。

要在這種條件下打造8棟11層純洋房，招商蛇口的解題手法是幾招疊加使用。

其一是豎向補償。7#、8#抬高1.1米，5#抬高2.8米，其余樓棟抬高1.9米，小區整體墊高后日照測算更有余地，北側退線能壓得更緊。這種做法在北京新盤里不常見，代價是首層入戶要加臺階或坡道，地下車庫埋深相應增加。

其二是3板5塔圍合。招商蛇口規劃的8棟不全是板樓，2#、4#、6#為板樓，其余為塔樓混搭，壓縮樓間距。另外，地塊本身西偏南超20度，招商蛇口沒順著地塊斜擺，反而扭回正南正北，與玖樹滿和西南偏向的樓棟排布形成錯位。

其三是配套全壓南側。按常規本應在西北角留一個車行口，6016把兩個地庫口、1000平方米社區綜合服務中心和2處配電室全壓到街坊一路一側，省出北側和西側可建面給樓座。

其四是架空讓日照。3#、6#首層架空接風雨連廊至下沉庭院，日照測算時核減首層高度，給南北排樓間距的系數留下空間。

整體抬高、樓棟排布優化、配套壓南、部分樓棟首層架空，招商蛇口用這幾招組合拳，塞下了8棟洋房產品，同時解決了樓間距較近帶來的日照采光問題。

02 產品錯位設計

產品端的差異化設計，是這套組合拳的核心落點。

為避免與一路之隔的中海玖樹滿和直接競爭，招商蛇口避開了后者75平方米兩居、102平方米三居、121平方米四居的主力檔位，轉而布局70平方米三居、87平方米三居、112平方米四居三個梯度，精準覆蓋首置到改善的全客群。

其中70平方米三居，瞄準首次置業群體，主臥罕見配備獨立衣帽間，該配置在同面積段市場產品中極少出現；87平方米三居為項目絕對主力，做中西廚分隔，家政間帶采光窗，實用性優于同區位競品；112平方米四居集中于2#樓王位置，頂層設計為復式結構帶露臺，瞄準高端改善客群。

全系得房率約92%，較中海玖樹滿和的小高層高出5個百分點，是同區位少有的高得房率洋房產品。

精裝標準在招商蛇口通州過往項目基礎上做了本土化升級。比如針對通州老城部分區域水質偏硬的問題，全系標配三重凈水過濾系統；玄關、廚房、衛浴的收納系統做了針對性擴容，適配多孩家庭的儲物需求。

社區配套同樣圍繞差異化打造。東側20米退線區域規劃了口袋公園；3#、6#首層架空的泛會所涵蓋業主會客廳、健身區、兒童活動區，通過風雨連廊連接至中央下沉庭院，3000平方米的水系景觀參照成熟產品模板打造，進一步拉高社區調性。

相比招商蛇口在通州此前的璀璨公元、朝棠攬閱項目，6016的產品定位更偏向剛改兼顧，戶型更緊湊，功能性更強，適配九棵樹板塊的客群結構。

03 落地約束顯現

不過，在地塊極限排布下，項目的多處硬約束也難以回避。

首先是車位比。項目規劃機動車位455個，地上122個、地下333個（地下兩層），按346戶測算，地下車位比僅約1:0.96。北京近年新建商品房地下車位比普遍在1:1.2以上，地下不足1:1為近年少見。若保留122個地面車位，中央園林被車行道切割，人車分流落空；若取消地面車位改綠化，地下122個缺口需通過機械車位或其他方式補足，但地下已做兩層，再增容經濟性差。

其次是樓間距與視野局限。受退線壓縮影響，樓棟間距普遍偏窄，1#與3#樓間距僅15.3米，1#與2#樓間距約19.3米，5#樓南側僅10.5米便正對1000平方米社區綜合服務中心，低層住戶的采光、視野將受到明顯限制。

最北側1#樓緊貼用地紅線，與相鄰瑞都國際小區距離較近；西北角1#樓臨近市政道路，7#、8#樓緊鄰南側車行出入口，低層住戶將長期受車流噪音干擾。

此外，配套與盈利的不確定性也客觀存在。地塊西側規劃有36班九年一貫制學校用地，但目前僅停留在用地規劃階段，學校辦學主體、開學時間均未官宣。

招商蛇口在通州已落地四條線，臻瓏府、璀璨公元、朝棠攬閱、6016。6016為四條線里容積率最低一宗，位置靠近九棵樹站，樓面價亦為最高。

對6016地塊來說，打造純洋房是央企對副中心老城低密賽道的卡位，也是在樓面價比隔壁競品高出7300元/平方米后的無奈自救。樓面成本高企，利潤空間受限，招商蛇口以純洋房打出的產品差異化，成效有待市場檢驗。