林家壩的最后一塊短板，被補齊了！

繼4月宅地供應掛零、5月摳搜供應7宗地以后，中心城區土地市場終于進入季度末沖KPI階段：6月，11宗宅地上新，加上林家壩組合供應的2宗商業用地，一共13塊地走上拍賣臺！

而從這個月的土拍日分布情況來看，大家的拖延癥也不輕：上半月只拍了杉板橋1宗宅地，其余12宗地全部擠在下半月。

今天，是本月土拍市場關注度最高的一天——林家壩5個地塊全部在出讓，雖然底價成交，但對整個板塊的發展意義重大。

此前中心城區還拍出了4宗地，本文也就一起講了。

錦江今天 5個組合供應地塊成交，合計約195.4畝。其中：

·住宅3塊，合計約126.7畝，容積率2.0、2.5；

·商業2塊，合計約68.7畝，容積率3.6、1.0。最終由成都錦江錦林壩建設開發有限公司（成都軌道城市與錦江統建的合資企業）底價競得，總價43.44億元。ps：樓面價太復雜，大家直接看表。

為什么說這五塊地，對于林家壩來說意義重大？

首先，真實樓面價再創新高，成為板塊價值躍升最直觀的表現。

表面來看，三宗宅地最高樓面價19800元/㎡，并沒有沖破此前潤達豐濱江創下的26000元/㎡板塊天花板。

但事實上，這次是住宅+商業地塊組合供應，如果想拿住宅地，就必須承擔商業地塊的配建與自持成本：四號地70%長期自持，建筑高度不低于120米；五號地100%自持；兩宗商業地還要求配建的綠地……

如此高的自持比例，決定了商業用地的獲利只能通過后期的招商運營，而配建綠地建好后也要無償移交。

有人測算過，除去拿地成本之外的配建綠地、自持商業、TOD地下商業等隱形成本，商業地塊真實樓面價25679元/㎡，住宅地塊真實樓面價26726元/㎡——也就是說，如今的林家壩土地價值，已經又上了一個臺階。

其次，林家壩TOD商業+蜀文化公園塵埃落定，板塊居住價值UP！

作為板塊唯一的大型商業配套，林家壩TOD商業一直備受關注。

而今天出讓的三號住宅地和四、五號商業地以及配建綠地，都是今年4月進行調規才釋放的，其中，配建綠地明確為「蜀文化公園」。

彼時，商業用地只確定了老規劃中的“雙塔”用地變為容積率1.0和3.6的商業用地，而今供地，亦明確了兩個商業地塊的定位：打造高端集中商業+街區商業，并且商業綜合體必須與住宅同步建成投運——至此，林家壩的商業短板也被徹底補齊！

最后，林家壩「千萬級」門檻已定，穩坐成都一梯隊。

住宅地塊很有可能是錦江統建操刀，未來大概率將以千萬級門檻面市—— 真實樓面價和錦江統建的豪宅基因之上，應該不會是普通改善。

譬如規模，3個住宅地塊連成 126.7畝超大住區，在如今的核心市場非常罕見，也很容易形成統一且高端的嶄新界面。

譬如資源，不僅緊挨成都TOD自己的商業、蜀文化公園，以及規劃中的9、20號線換乘站點林家壩站，同時即將竣工或招生的成都三幼、成師附小、七中育才要么一街之隔，要么就只隔兩三個地塊。

此外，53畝宅地西南角還在建錦江經開區智能制造總部基地，西側的林家壩醫療綜合體一期也基本完工了——屬于是要啥有啥，并且資源能級都相當高。

與此同時，隔壁的金三也在瘋狂建設產業載體，交子公園二期兩旁的樓宇大面積竣工，招商在即。此外還有一系列利好正在路上，詳情：

說完 越來越豐滿、 愈發高攀不起的林家壩，咱們也回顧一下本月已成交的其他4宗地——雖不如林家壩近200畝土地那么耀眼，但也各有亮點。

昨天中心城區成交了3宗地，分別來自成華、新都和郫都，其中新都地塊溢價成交，其余2宗地塊底價成交。

01

新鴻路底價成交

觀眾表示很驚訝

成華昨天成交的地塊，為新鴻路40.8畝住兼商用地，容積率3.0，最終由成華城市更新集團底價競得，成交樓面價16100元/㎡、總價13.13億元。

沒有溢價，觀眾表示很驚訝。為啥？得把它放到地圖上來說。

1、稀缺二環內，承上啟下。這塊地地段相當好，二環內，相當于1.5環，本來土地就不多，門口還是成華大道，在成華的版圖中屬于是一個承上啟下的位置，向內連猛追灣，向外拓杉板橋，便捷度不言而喻。

2、配套齊全，妥妥的熟地。地處核心，就意味著成熟，成華小學、列五中學、新華公園、新鴻路地鐵站、菜市場……基本都在步行范圍內，并且地塊還自帶10%～15%的商業，屬于是樓腳就有全系資源。如果愿意開車，那望平濱河路、東郊記憶、萬科天薈也就是一腳油門的事。

著眼未來，地塊東北角還規劃有12號線站點，妥妥的準地鐵物業！

3、規?？捎^，視野巴適。40.8畝的規模，放在二環內，確實算的上大地塊了；地塊周邊都是矮房子，加上3.0的容積率，可以上高度，靠成華大道樓棟只要擺放得當，甚至可以看到339！

但地段，也是這塊地的蕭何——成熟，是優勢也是抗性，比如周邊城市界面老舊，低樓層視野一般；地塊東北角的蘭光護理院，現在還在正常營業中，沒有搬遷跡象；臨成華大道樓棟需要解決噪音問題；配建商業，拉高了成本……

不過UP君認為，搭配1.61w元/㎡的樓面價，完全瑕不掩瑜，成華城更拿下的這塊地，值得很！

02

三河場

擠進今年溢價率TOP3！

新都昨天成交的地塊，為三河場37.5畝住宅用地，容積率1.5——這塊3月專門調規調出來的住宅地，短短3個月時間就上市拍賣，還取得了非常好的成績——吸引4家房企舉牌參拍，最終由耀騰創達以樓面價6600元/㎡、總價2.48億元競得，溢價率15.8%。

這是新都今年成交的第6宗地，也是起拍價最高的一宗，更是中心城區今年溢價率第三的宗地。

底氣，來自地段和資源——蓉都大道旁，距離繞城不到2公里；步行不到400米就到3號線三河場站，兩站就到植物園；東側緊挨毗河以及毗河綠道，下樓就能逛河邊，視野也是一絕；周邊還有好幾個已入住多年的萬科小區，不缺底商，生活氛圍濃厚……

此外，地塊本身素質也很不錯。近40畝規模，建筑排布不局促；約1.5容積率，整體低密。

也有一些小缺點，不過能夠在一定程度上進行規避。

比如3號線在這一段是高架行駛，并且還有蓉都大道這條主干道，但4月新都就 啟動了三河場站至錦水河站區間聲屏障工程施工招標，總長650米，地塊位置就涵蓋在內，從市政層面就規避了一定的噪音揚塵。

再比如兩面被萬科的高層小區包圍，自身又因容積率限制而難以拔高，東南向視野會受阻，不過可以通過設計創造更多東北向直面毗河的視野……

值得一提的是，拿地的 耀騰創達，是去年12月才成立的民營企業，注冊地就在三河場街道，UP君猜測他們后續可能會和市場化房企聯手，咱們靜待佳音～

03

郫都2026年第一宗地：

無功無過

郫都昨天成交的地塊，為紅光41畝住宅用地，容積率2.0，最終由正黃以樓面價3650元/㎡、總價1.99億元底價競得。

去年，郫都因為在土地市場上的優秀表現（供應15宗，溢價成交7宗）而被我們評為“二圈層之光”，而今年，二季度末他們才緩緩推出了第一宗宅地。

這宗地資質如何？UP君認為，無功，但也無過。

優點，在于交通、教育、商業和產業配套，都尚可。成灌鐵路郫縣站、郫都萬達（蜀都萬達）、西川匯錦都學校，遠的步行100+米，近的一街之隔；北側就是高新西區的一眾產業園，聯東U谷、東方氫能等騎個自行車幾分鐘就到。

▍蜀都萬達（來源：@天府郫都）

而缺點，則在于沒有地鐵，從郫縣站上城際列車，5塊錢、7分鐘直達犀浦站，相較去年那些溢價的地鐵旁地塊，去市中心就多了一次換乘。

這就讓這宗地更適合高新西區的上班族或者犀浦的地緣客——久未在成都市場露面的正黃會拿出怎樣的產品匹配這一客群？不妨期待一下。

說完今天和昨天的地塊，就該說說本月成交的第一宗土地了——6月9日，綠城溢價12.8%拿下的杉板橋29畝住宅用地，容積率2.3，吸引6家企業到場、4家企業出價，成交樓面價16800元/㎡，總價7.37億元。

2026年已經快過半，12.8%的溢價，已經排進了今年迄今的TOP3，能創造這個成績，這塊地還是有兩把刷子的。

地塊最大的價值，其實就三個字：杉板橋——「國際杉」的名號早已響徹全城，板塊價值根本無需贅述。

這就讓這塊地生來就有兩大優勢。

? 雖非板塊核心，也坐擁大量城市資源。

杉板橋公園約180米，成華招商花園城約270米，7號線崔家店站約300米，8號線東郊記憶站約750米，濱江天街約900米，東郊記憶約1公里，四川交響樂團附屬小學約1.2公里……注意，全部都是步行距離！

與此同時，成華區還在加密資源——地塊南側規劃有小學+中學雙校，未來業主的生活不要太巴適！

?二手房價格底盤扎實，新房房源稀缺。

杉板橋的市場，這些年一直比較火熱，地塊隔壁的凱德玖悅華章2023年開盤就熱銷，如今二手房掛牌價約30318元/㎡、首套成交單價31726元/㎡。

但另一方面，新房供應很是短缺——上一次供地，是2023年，也就是如今的華天龍湖·杉峯，現在也是大熱項目。

在產品力加速迭新的今年，綠城的加入，也必將解渴市場。

但這塊地也是有缺點的。比如東側臨高架；隔壁崔家店路還有部分待拆遷房屋，兌現尚有時日；地塊規模較小且不是特別方正，樓棟排布上更費功夫…… 好在，瑕不掩瑜，只要產品和價格匹配，目測綠城的新項目，以后不愁賣！

▍地塊現狀

▍地塊以東片區現狀

接下來的半個月，綠城地塊附近還將有兩宗土地出讓，看來成華是決心要把杉板橋的聲勢再造起來！期待值拉滿了！

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以上，就是6月現已完成出讓的9宗地塊所有信息。

6月26日～30日，中心城區還有4宗土地將走上拍賣臺，我們將持續關注～

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5月15日：

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編輯：Zoe Ⅰ 美編：Amy Ⅰ 主編：Comet

圖文來源：成都向上/網絡

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