88個高端商場“明戰(zhàn)”：南京店王碾壓一線，京滬“完勝”廣深

商業(yè)大勢

來源 · 贏商網(wǎng)（ID：winshang）

作者 · 蘇珊

頭圖來源 · 視覺中國

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當(dāng)下中國，集中式商業(yè)項目超9000個，金字塔尖站著88座高端商場（統(tǒng)計時間：截至2026年5月）。

它們以0.94%的占比，吸走了奢侈品消費(fèi)市場的多數(shù)份額，并定義了每一座城市“消費(fèi)天花板”的真實高度。

它們的分布極不均衡，上海坐擁11座，北京7座，而經(jīng)濟(jì)體量相當(dāng)、高凈值人群增速全球第一的深圳僅2座；GDP總量領(lǐng)先的廣州僅1座。

更值得玩味的是，2025年全國“店王”不在北上廣深，而是南京德基廣場——以262.4億元銷售額碾壓一線，領(lǐng)先第二名近30億元，差距相當(dāng)于一個中型高端商場的全年業(yè)績。如此可知，城市經(jīng)濟(jì)總量與高端商場銷售額之間，并非絕對線性關(guān)系。

南京德基廣場

再看運(yùn)營方格局，則揭示了另一層真相。全國僅有14家企業(yè)能夠規(guī)模化運(yùn)營2個以上高端商場，合計59個項目，占總量的67%。華潤萬象生活以15個項目一騎絕塵，恒隆、SKP、九龍倉、太古、新鴻基緊隨其后。

而剩余33%的29座高端商場，屬于“孤品”——業(yè)主方僅此一座，難以復(fù)制，完全依賴特定城市核心地段與歷史機(jī)緣立足。這29個“孤品”的存在，印證了高端商業(yè)極高的準(zhǔn)入門檻：奢侈品牌對選址的苛刻、對運(yùn)營商品牌資源和會員體系的要求，已將絕大多數(shù)玩家擋在門外。

更重要的是，高端商場的銷售額座次每年都在重排。一座商場的成敗，歸根結(jié)底取決于三個遞進(jìn)層次：城市的財富結(jié)構(gòu)（誰在買）、高端消費(fèi)的濃度（買得起多少），以及市場競爭格局（是否獨(dú)占或主導(dǎo)本地高端市場）。三者共同決定了這座商場對城市財富的“捕獲能力”。

稀缺只是起點，動態(tài)博弈才是常態(tài)。贏商研究中心聚焦其資產(chǎn)畫像，從城市分布、運(yùn)營方格局到銷售額決定因素，揭示靜態(tài)版圖之下的競爭演變邏輯。

01.

高端商業(yè)運(yùn)營方格局：

“寡頭化”與“單體化”

當(dāng)前商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域，不同類型的資產(chǎn)呈現(xiàn)明顯分化：

位于金字塔頂端的高端商場，憑借其天然的稀缺性與強(qiáng)抗周期能力，走出了獨(dú)立的價值曲線。

怎么定義高端商場？有多少個？在哪里？

為準(zhǔn)確地定義高端商場，贏商大數(shù)據(jù)進(jìn)行了充分的數(shù)據(jù)調(diào)研與梳理。在贏商大數(shù)據(jù)的通用定義中，高端商場是指檔次指數(shù)在9分以上，且有一定數(shù)量以非專柜形式進(jìn)駐的奢侈品品牌商家的購物中心及百貨。

其中，檔次指數(shù)的決定因素包含——項目內(nèi)奢侈品牌數(shù)量、奢侈品牌占比、奢華/高檔/中高檔品牌數(shù)量及占比、各業(yè)態(tài)平均客單等指標(biāo)。將具備一定數(shù)量以上高端品牌進(jìn)駐的商場，定義為高端商場。同時，許多高端商場都是分期建設(shè)，因為必須進(jìn)行合理分區(qū)。

經(jīng)過上述數(shù)據(jù)梳理后，據(jù)據(jù)贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2026年5月中國共88個高端商場，而集中式商業(yè)的數(shù)量是9347個，其中存量購物中心為7312個。對比來看，高端商場如同皇冠上的明珠，是商業(yè)金字塔最頂端的那一小撮存在。

長沙IFS

高端商場的稀缺不僅體現(xiàn)在數(shù)量上，更體現(xiàn)在其背后的運(yùn)營方格局上：能夠規(guī)模化持有、運(yùn)營多個高端商場的玩家，屈指可數(shù)。具體來看：

規(guī)模化運(yùn)營方高度集中

88個高端商場中，運(yùn)營2個及以上項目的企業(yè)僅14家。這14家企業(yè)合計運(yùn)營了59個高端商場，占全國總量的67%。

單體項目占比超三成

剩余29個高端商場屬于“單體項目”——即業(yè)主方或運(yùn)營方僅持有/運(yùn)營這唯一一個高端商場，沒有形成連鎖或集團(tuán)化布局。單體項目數(shù)量占總量的33%。

這意味著什么？

第一，高端商場的運(yùn)營門檻極高。奢侈品牌對商場的位置、硬件、服務(wù)、會員體系、營銷能力都有苛刻要求，能夠同時駕馭多個高端商場的運(yùn)營方，必須具備極強(qiáng)的資金實力、品牌資源和跨城市管理能力。因此，全國僅有14家企業(yè)能做到這一點。

頭部效應(yīng)顯著，新進(jìn)入者難度大。14家企業(yè)占據(jù)了近七成的高端商場份額，且其中大部分為華潤、恒隆、SKP、太古、九龍倉等老牌玩家。新企業(yè)想要從零打造一個高端商場，不僅要跨越奢侈品牌招商的高墻，還要面對成熟運(yùn)營方在核心城市的“卡位”優(yōu)勢——機(jī)會窗口極為狹窄。

第二，大量高端商場“孤品化”。29個單體項目的存在說明，許多高端商場是依靠特定的城市核心地段、歷史機(jī)緣或業(yè)主的長期深耕才得以立足，難以復(fù)制到第二個項目上。這些“孤品”雖然自身檔次極高，但其運(yùn)營經(jīng)驗往往不具備可復(fù)制性，進(jìn)一步加劇了高端供給的剛性。

杭州大廈

02.

高端商業(yè)城市版圖

滬京領(lǐng)跑，廣深缺少

城市分布來看，全國88個高端商場的集聚程度極高：上海（11個）、北京（7個）構(gòu)成第一梯隊，兩者合計占比超過20%；蘇州以5個位列第三，超越了重慶、武漢、成都等傳統(tǒng)強(qiáng)二線城市。而擁有4個及以上高端商場的城市有8座（上海、北京、蘇州、重慶、武漢、沈陽、杭州、成都），合計高端商場數(shù)量為39，占總量的44%——頭部城市的虹吸效應(yīng)極為明顯。

更值得關(guān)注的是長尾分布：在37個擁有高端商場的城市中，有18個城市僅擁有1個（如廣州、廈門、昆明、貴陽等），占比近半；擁有2個的城市也僅有6個。這意味著，絕大多數(shù)城市的高端商業(yè)供給是“單點式”的——全市僅此一座，沒有替代選擇。

尤其是廣州和深圳這兩個一線城市分別只有1個和2個，與上海、北京形成巨大反差。一方面反映了華南高端商業(yè)格局的獨(dú)特性（香港分流、廣深多中心分散等），另一方面也恰恰印證了高端商場的準(zhǔn)入門檻之高——即使是在經(jīng)濟(jì)總量全國領(lǐng)先的城市，也未必能輕易撐起多個高端項目。

因此，綜合來看，高端商場的城市分布呈現(xiàn)出“極少數(shù)頭部城市多極化、絕大多數(shù)城市孤品化”的格局。這種分布不僅強(qiáng)化了高端商場整體的稀缺性，也揭示出城市間商業(yè)能級的真實落差——擁有高端商場的數(shù)量，本身就是衡量一座城市“消費(fèi)金字塔頂端吸引力”的一把硬尺。

03.

獨(dú)占城市
并不意味著銷售額領(lǐng)跑

銷售額是高端商場最具含金量的單一指標(biāo)，是消費(fèi)者用真金白銀投票的結(jié)果。

一座高端商場年銷售額突破100億元，意味著它已形成穩(wěn)定的高凈值客群粘性和強(qiáng)勁的奢侈品購買轉(zhuǎn)化能力。此外，奢侈品牌（如LV、Hermès、Chanel）在選址時，最看重的就是商場的“賣貨能力”。銷售額越高的商場，越能爭取到品牌的雙層旗艦店、限量首發(fā)、獨(dú)家展覽等資源，形成“高銷售→強(qiáng)品牌→更高銷售”的正向循環(huán)。

根據(jù)2025年的數(shù)據(jù)，南京德基廣場以262.4億元銷售額成為全國店王。

• 南京德基廣場領(lǐng)先第二名近30億，差距超過一個中型高端商場的全年業(yè)績。

• 上海擁有11個高端商場，但單體銷售額低于德基和北京SKP，印證“多點分流”效應(yīng)——城市內(nèi)高端商場數(shù)量多，反而難以誕生超級店王。

• 城市與商場并非線性關(guān)系。深圳GDP高于南京，社零總額也更高（2025年深圳約1.03萬億，南京約0.81萬億），高端商場的銷售額，取決于區(qū)域虹吸能力+市場集中度，而非城市經(jīng)濟(jì)總量。

高端商場的競爭力，本質(zhì)上是對城市財富的“捕獲能力”。一座高端商場的成敗，以下三者缺一不可——

財富結(jié)構(gòu)：高凈值人群的規(guī)模與輻射半徑

高凈值人群是高端商場的核心客群。據(jù)《2025年世界最富裕城市報告》，中國有7座城市進(jìn)入全球百萬富翁50強(qiáng)，深圳以142%的增速成為全球增長最快的財富中心。

但更關(guān)鍵的是，這座城市能否吸附周邊區(qū)域的高凈值人群——即財富的輻射半徑。

■本地財富底座

北京、上海、深圳擁有全國最密集的高凈值人群，這是它們能支撐多個高端商場的根本。

■區(qū)域虹吸能力

省會城市或區(qū)域中心城市（如南京、成都、武漢）即使本地高凈值人群不及一線城市，也能通過高鐵網(wǎng)絡(luò)和省級行政中心地位，吸引省內(nèi)乃至跨省的高購買力客群。例如，南京對安徽東部城市的虹吸效應(yīng)顯著。

一個城市的“高端消費(fèi)腹地”往往大于其行政邊界。能夠打破邊界、匯聚區(qū)域財富的商場，其銷售額上限會顯著高于僅依賴本地客群的商場。

消費(fèi)力：高端消費(fèi)的“濃度”而非總量

消費(fèi)力不能簡單等同于社零總額，后者包含了大量民生消費(fèi)。對高端商場而言，真正重要的是高端消費(fèi)意愿與支付能力在總?cè)丝谥械摹皾舛取薄?/p>

高消費(fèi)濃度城市的特征：人均GDP高、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、高收入職業(yè)（金融、科技、專業(yè)服務(wù)）密集、富豪與中產(chǎn)階層消費(fèi)意愿強(qiáng)。

低濃度但高總量的陷阱：一些城市社零總額很高，但主要由人口基數(shù)或低客單消費(fèi)拉動，高端商場反而難以做大規(guī)模。

市場競爭：壟斷紅利與分流風(fēng)險

高端商場的銷售額表現(xiàn)，很大程度上取決于所在城市的市場競爭格局——即高端供給是“一家獨(dú)大”還是“多點開花”。

• 壟斷型市場（高端商場數(shù)量≤2）：頭部商場享有超額紅利。全市高端消費(fèi)幾乎全部集中于此，奢侈品牌沒有其他選擇，消費(fèi)者也沒有分流選項。這類商場的坪效和銷售額往往極高。

• 分散型市場（高端商場數(shù)量≥4）：客群被明顯分流。即使城市總消費(fèi)力很強(qiáng)，單體商場的銷售額也會被稀釋。

以銷售額為驗證指標(biāo)，上述三個要素共同作用。高端商場銷售額 = f（本地高凈值人群基數(shù) + 區(qū)域虹吸能力）× 高端消費(fèi)濃度 ÷ 市場競爭指數(shù)

• 本地高凈值人群基數(shù)：決定基礎(chǔ)客流。

• 區(qū)域虹吸能力：決定超額增量（如省會城市對周邊省份的吸引）。

• 高端消費(fèi)濃度：決定轉(zhuǎn)化效率（高濃度意味著更頻繁的大額消費(fèi)）。

• 市場競爭指數(shù)：分母，高端商場數(shù)量越多，單體分到的份額越少。

88座高端商場，占全國集中式商業(yè)項目不足1%，卻定義了中國消費(fèi)金字塔的真正高度。京滬與廣深的數(shù)量落差、南京德基對一線城市的銷售額反超，這些看似矛盾的格局背后，是同一條底層邏輯：高端商業(yè)的競爭，從來不以城市大小論英雄，而以捕獲財富的效率定輸贏。

更重要的是，這88座商場并非靜態(tài)的“藏品”，而是一場持續(xù)進(jìn)行的排位賽。城市座次在更替，運(yùn)營方份額在集中，單體項目的銷售額每年都在重排。新玩家想上桌，不僅要跨越奢侈品牌招商的高墻，還要面對成熟運(yùn)營方在核心城市的“卡位”優(yōu)勢。

稀缺是起點，動態(tài)博弈才是常態(tài)。當(dāng)一座城市的財富結(jié)構(gòu)持續(xù)演變，當(dāng)高凈值人群的消費(fèi)偏好代際更替，當(dāng)新的高端項目在某個城市悄然落子，排位賽的下一回合便已拉開序幕。對于投資者而言，理解這場博弈的規(guī)則，遠(yuǎn)比記住當(dāng)下的排名更有價值。

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