如果不出意外，2026年7月開始，中國房價、樓市或迎來“5大變局”

6月16日，國家統計局公布了今年前5月的樓市投資、銷售情況。

結果和大多數網友預測的一樣，“全國房地產投資增速”繼續創造本輪樓市寒冬以來的新低負增長16.2%，根據新房銷售面積、金額折算出的均價，也比去年前五月下跌近3%。

6月18日美聯儲發布了“沃什時代”的首份貨幣政策報告，下半年美元加息的可能性超過80%，前幾年期待“美元放水利好中國房價”的朋友再也不用抱這種想法了。

最近有人說下半年我國房價、樓市很可能迎來“5大變局”，到底是怎么回事呢？

過去40多年來我國房價經歷了一輪非常強勢的“普漲潮”，很多小縣城的“房價收入比”還保持在7至8倍的水平，這種普通工薪家庭不吃不喝7～8年才能實現安居夢的房價水平，完全不符合當前樓市的供需結構。

特別是那些高度依賴土地財政的樓市，隨著醫療等方面的公共配套逐步下降，“空城”的現實很快會讓房價回歸合理水平。

不過一線樓市顯然不用擔心“人去樓空”的問題。在今年前5月全國新房成交面積跌超10%的同時，火爆的北上廣深新房市場成交面積大漲14%。比較貼近供需真實情況的二手房價，也實現了3月至5月“三連漲”的牛市行情。

“十五五”期間國家還將加大京津冀、粵港澳等城市群的建設投入，雖然“房住不炒”的樓市原則會限制這些地方的房價漲幅，但持續涌入的常住人口一定會成為重點樓市的驅動力。

如果你真想靠房產投資保值、增值，必須牢記“好貨不便宜，便宜沒好貨”的原則。

過去幾十年來，全國幾乎所有開發商都在搞“一個鍋蓋三口鍋”的高周轉模式。特別是那些業務覆蓋全國的房企，為了盡快搶占土拍、預售等方面的利益，根本不愿意做現房客戶的生意。

截至5月底，全國開發商手中已經竣工，還沒賣出的商品房多達77182 萬平方米，這部分“準二手房”中大約26%已經積壓不少于3年。如果算上那些個人、中介或者官方待售的二手房，樓市的“去庫存壓力”就更大了。

現房模式既能降低開發商的資金周轉壓力，避免因為某個樓盤銷售困難導致整個集團資金鏈斷裂；又能用“所見即所得”的賣點，獲得更多購房者的信任。就算沒有有關部門的激勵、引導，樓市轉型壓力也會讓房企主動“期房轉現房”。不過現房模式絕不是所有房企的“救命仙丹”。現在各大金融機構都在降低樓市方面的風險，可能那些債務壓力更大的房企很難承擔得起現房模式的開發、運營成本，未來房地產開發很可能由國企、央企主導。

在那個大家崇尚“房價永漲不跌”的時代，像花園洋房、大平層這些宜居屬性超強的住宅，只屬于極少數“不差錢”的購房者。

普通家庭掏空好幾個錢包買房置業，還要忍受糟糕的戶型設計、極低的得房率。比如，很多媒體都曝光過奇葩開發商把“墻體占地”算入公攤面積的事情，這就是高房價造成的惡果。

隨著房價逐步回歸理性，樓市正在回歸購房者說了算的“買方市場”。最近幾年新建的住宅，不僅在電梯配套、隔音性能等方面大幅升級，開發商還非常愿意“贈送面積”。

雖然飄窗等多出來的面積大多不能寫入房本，但這種得房率接近甚至超過100%的新住宅絕對好住。

國家的政策引導也讓好房子越來越多。去年5月1日落地的“住宅新國標”，新增了適老化配套、無障礙配置等多項人性化指標，那些仗著地段好、配套好“貴賤不賣”的二手房，很可能在越來越重視宜居屬性的樓市新時代徹底淪為“牛夫人”。

和過去那種專門服務城市低保家庭的廉租房、經濟適用房相比，各地正在加速發展的新型保障房，更多是為了“搶人大戰”服務。

比如，深圳福田的“安居景賢閣可售型保障房”，專門為高學歷、高技術人才提供最低4折買房的優惠條件。只要購房者滿足當地就業、創業等方面的條件，就可以賣房獲利。

保障房確實會分走一部分商品房市場的客戶，可是那些開發商絕不會抵制這項政策。

一方面很多地方的保障房項目會收購大量庫存新房，這大大降低了房企去庫存的時間、資金成本壓力。另一方面隨著保障房吸引來的常住人口越來越多，持續增長的改善型購房需求早晚會利好商品房。

老話說得好“人聚則財聚”，只要保障房能為高學歷人才、進城農民工等“新市民”，提供一個可以長期發展的安居之所，樓市、消費等方面的紅利早晚會超過扶持保障房的成本。

等到“二元制樓市”徹底實現以后，高房價可能就和大多數工薪家庭沒有任何關系了。

大家勒緊褲腰帶奮斗買房，絕不單純是為了面子問題。就拿最基本的義務教育保障來說，現在很多地方還沒有實現“租房也能上學”。

去年9月落地的《住房租賃條例》，明確要求各地有關部門建立“租房合同網簽備案”制度，這既是為規范租房稅收做準備，也是鼓勵各地區為租房戶提供和房東平等的公共服務。

土地財政已經不可持續，如果我們可以建立全國性的“房租稅收體系”，讓房東、租戶都成為國家財政收入增長的貢獻者，那些限制租戶的義務教育入學制度等“玻璃門”，就會被各個地方主動撤銷。

比起那些依賴行政強制力的政策，靠稅收貢獻和公共服務回報共同推動的租購同權，實現起來一定更順利。