有錢拿新地，沒錢建商業(yè)？西安德通·映南山業(yè)主：還我TOD！

德通·映南山規(guī)劃中的商業(yè)地塊現(xiàn)狀。

“我們就希望企業(yè)能兌現(xiàn)當(dāng)初的宣傳。”

石青玲 中房報(bào)記者 苗野 | 西安報(bào)道

臨近收房，西安德通·映南山的業(yè)主卻開心不起來。

6月6日，他們一起來到售樓部計(jì)劃了解一下：為什么前期宣傳的TOD商業(yè)不建了？為什么企業(yè)資金困難卻還有錢拿地？面對業(yè)主訴求，德通·映南山現(xiàn)場銷售經(jīng)理則表示，負(fù)責(zé)人無法到場，要等到6月22日后再作答復(fù)。

“他們一直在拖延，6月18日就是交房日期了。”一位業(yè)主不滿地表示。最終，在西安航天城派出所民警見證下，業(yè)主與企業(yè)方達(dá)成一致：6月13日下午2時(shí)，德通置業(yè)會當(dāng)面回應(yīng)，公示商業(yè)綜合體建設(shè)規(guī)劃，以及地下車庫連通地鐵的具體情況。

6月13日，業(yè)主們再次來到德通·映南山售樓部，“從下午2點(diǎn)一直討論到晚上9點(diǎn)多，開發(fā)商的回復(fù)始終是‘視市場環(huán)境決定建不建以及什么時(shí)候建’。”德通·映南山業(yè)主趙東東表示。

針對項(xiàng)目現(xiàn)狀、商業(yè)停建原因以及企業(yè)整體資金狀況等問題，記者向德通置業(yè)發(fā)送了采訪函，截至發(fā)稿，對方未予回復(fù)。

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TOD“消失”了

2024年年底，趙東東在西安德通·映南山購置了一套143平方米住宅，總價(jià)接近300萬元。

“我連續(xù)看了兩年房，對比了航天基地、曲江二期多個(gè)樓盤，最終選擇了這個(gè)項(xiàng)目，核心原因就是項(xiàng)目宣傳的地鐵直通車庫，以及連通TOD商業(yè)街區(qū)配套。”他回憶道。

在與業(yè)主交流時(shí)，置業(yè)顧問也曾多次提到TOD。一則2024年10月的微信聊天截圖顯示，置業(yè)顧問在與一位業(yè)主溝通時(shí)明確表示，德通·映南山已進(jìn)行兩次“升標(biāo)”：第一次是贈送陽臺封窗并鋪設(shè)地暖；第二次是向政府繳納了600萬元“地鐵開口費(fèi)”，后期地鐵負(fù)一層將貫通商業(yè)及小區(qū)。“這也是目前唯一一個(gè)與地鐵接駁的小區(qū)。”該置業(yè)顧問在聊天記錄中強(qiáng)調(diào)。

項(xiàng)目宣傳上的變化/業(yè)主供圖

然而，情況在2025年年底發(fā)生了變化。有業(yè)主發(fā)現(xiàn)，2025年底，德通·映南山的宣傳口徑悄然調(diào)整，此前承諾的商業(yè)與住宅同步交付，已變?yōu)椤跋冉蛔≌蠼簧虡I(yè)”。2026年上半年，項(xiàng)目自帶商業(yè)的宣傳內(nèi)容已從售樓部電子屏中全面消失，取而代之的是不遠(yuǎn)處的星璇廣場。

“地鐵直通地下車庫的宣傳海報(bào)、視頻全部下架了，這就是德通置業(yè)的信譽(yù)？”業(yè)主王女士氣憤地表示。更令業(yè)主不滿的是，置業(yè)顧問的回復(fù)也從“600萬元地鐵開口費(fèi)”變成了“不一定能夠保證”。

業(yè)主們隨即與開發(fā)商展開溝通，“項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴我們，TOD只是置業(yè)顧問的口頭宣傳，他們對此毫不知情。”趙東東表示。

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涉嫌虛假宣傳

根據(jù)土地出讓合同約定，商業(yè)部分約定竣工時(shí)間為2027年5月31日之前，但現(xiàn)在到底進(jìn)展如何？承諾的TOD商業(yè)到底還建不建？懷揣著這樣的疑惑，業(yè)主們在西安市航天基地的政府官網(wǎng)上發(fā)起了詢問。

2026年5月11日，西安市航天基地開發(fā)建設(shè)局回復(fù)稱：目前該地塊已辦理土地證和建設(shè)規(guī)劃許可證，工程規(guī)劃許可證和施工證均未辦理。

“在長達(dá)兩年的時(shí)間里，德通置業(yè)對一個(gè)連工程規(guī)劃都沒有的地塊，使用‘10萬平方米 TOD商業(yè)’‘給政府交了600萬元地鐵開口費(fèi)’等確定性描述進(jìn)行大量誤導(dǎo)宣傳，這是故意誤導(dǎo)業(yè)主，是虛假宣傳。”業(yè)主沈先生對此十分不滿。

《民法典》第五百條規(guī)定：當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，造成對方損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任：（一）假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況；（三）有其他違背誠信原則的行為。

“根據(jù)官方（業(yè)主提供的截圖）回復(fù)，銷售期間該項(xiàng)目商業(yè)地塊未取得工程規(guī)劃許可證、施工許可證，說明開發(fā)商隱瞞了這一重要事實(shí)，是對購房者的誘導(dǎo)，屬于締約過失，則應(yīng)該承擔(dān)締約過失責(zé)任。” 陜西益圖律師事務(wù)所王甲鑄律師表示。

他提到，開發(fā)商在商業(yè)、地鐵配套手續(xù)不全、項(xiàng)目未完全落地的情況下，作出確定性宣傳，未標(biāo)注“規(guī)劃中”等風(fēng)險(xiǎn)提示，交房前還下架宣傳物料掩蓋痕跡，屬于虛假、誤導(dǎo)性房地產(chǎn)廣告。據(jù)此，開發(fā)商的行為還涉嫌虛假宣傳，違反廣告法，業(yè)主可向市場監(jiān)管部門舉報(bào)，要求對其作出行政處罰。

6月11日，西安航天基地綜合事務(wù)局在回復(fù)網(wǎng)友提問時(shí)提到，在此地塊的處置過程中，我們將優(yōu)先采取開發(fā)商動工開發(fā)的處置方式。若開發(fā)商引入第三方或申請交回土地，我們將要求其充分征求業(yè)主意見后方可受理。按照出讓合同約定，該項(xiàng)目約定竣工時(shí)間為2027年5月31日之前，若企業(yè)存在超過合同約定的竣工時(shí)間未完成項(xiàng)目建設(shè)，我局將依照出讓合同約定依法追究企業(yè)的法律責(zé)任。

業(yè)主收到的反饋結(jié)果/業(yè)主供圖

然而，早在5月12日，有留言業(yè)主就已收到相關(guān)部門核查結(jié)果：德通公司已于2026年4月中旬向西安市自然資源和規(guī)劃局航天分局遞交申請，提出因映南山項(xiàng)目資金壓力較大，無力繼續(xù)開發(fā)商業(yè)地塊，申請交回商業(yè)用地土地使用權(quán)。

這是否意味著這宗商業(yè)用地已經(jīng)不會再開發(fā)？沒有人給業(yè)主一個(gè)確切的消息。“德通置業(yè)通過短視頻、文章等形式，鋪天蓋地推送TOD相關(guān)內(nèi)容，我甚至在交付前，就開始想想周末帶孩子逛街、喝咖啡的畫面。讓我下定決定的還有‘地鐵接駁’ ，這真的打動了我，為了這份便捷，我接受了比周邊更高的單價(jià)。” 一位業(yè)主在社交平臺上寫道。

王甲鑄律師分析認(rèn)為，從業(yè)主提供的開發(fā)商宣傳冊頁和銷售人員的描述來看，TOD商業(yè)、地庫連通地鐵等內(nèi)容描述具體，是購房者下決心買房的重要依據(jù)，開發(fā)商的這些宣傳和承諾內(nèi)容，構(gòu)成要約，依法屬于合同條款。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條，商品房銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但出賣人就開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對合同訂立及房屋價(jià)格有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。

“現(xiàn)在開發(fā)商主動放棄商業(yè)用地、未兌現(xiàn)相應(yīng)承諾，構(gòu)成違約。對此，業(yè)主可主張開發(fā)商繼續(xù)履行、賠償損失、支付違約金；若導(dǎo)致業(yè)主的購房目的無法實(shí)現(xiàn)，可依法解除合同，要求退房退款。” 王甲鑄律師表示。

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一邊喊缺錢，一邊拿新地

德通·映南山是榆林房企德通置業(yè)在西安開發(fā)的首個(gè)項(xiàng)目。

公開信息顯示，作為德通置業(yè)的母公司，德通控股成立于2006年，20年間構(gòu)建了以地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工為核心，涵蓋能源、化工、設(shè)計(jì)、物業(yè)、造價(jià)于一體的多元化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。“背靠能源，堅(jiān)持不外包、不掛靠、自開發(fā)、自建自筑全鏈條管控……”這是德通置業(yè)在公開宣傳中給人留下的印象。

2023年6月14日，“不缺錢”的德通置業(yè)“南下”西安，摘得了西安市航天基地神舟六路HT01-27-4地塊，該地塊凈用地面積約102.33畝，其中住宅用地71.628畝，商服用地30.702畝，成交總價(jià)12.2億元，這正是德通·映南山項(xiàng)目用地。

2023年12月項(xiàng)目正式亮相，總共規(guī)劃13棟住宅，戶型面積143~186平方米，主打改善性產(chǎn)品，整盤備案價(jià)2.2萬元/平方米。

過去兩年多，這個(gè)項(xiàng)目的銷售并不理想。記者根據(jù)西安市住建局網(wǎng)站數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至5月27日，德通·映南山網(wǎng)簽率約70%，還有200多套房源待網(wǎng)簽。這或許是項(xiàng)目口中“資金壓力”的來源。

“有錢拿新地，沒錢開發(fā)商業(yè)？”一位業(yè)主直指其矛盾之處。業(yè)主口中的新地，正是其最近競得的西安市幸福林帶地塊。

2026年5月8日，德通置業(yè)摘得西安市新城區(qū)幸福林帶XC4-9-175地塊，總價(jià)3.394億元，單價(jià)748.5萬元/畝，樓面價(jià)4491元/平方米。

宗地附帶明確的教育配建要求，須在住宅地塊的東側(cè)XC4-9-172 地塊（約30.47畝）中小學(xué)教育用地上建設(shè)一所九年一貫制學(xué)校（36班），在首期開發(fā)時(shí)同步完成學(xué)校建設(shè)。與此同時(shí)，還須在宗地規(guī)劃內(nèi)建設(shè)南北向規(guī)劃道路，長度約256米，標(biāo)準(zhǔn)段寬30米，渠化段寬40米，總面積7863平方米市政道路。

一邊宣稱“資金有壓力”，一邊又拿新地，德通置業(yè)的資金壓力究竟如何？記者向企業(yè)發(fā)去了采訪函，并未得到回復(fù)。

“我就希望企業(yè)能兌現(xiàn)當(dāng)初的宣傳。”趙東東表示。

（應(yīng)業(yè)主要求，文中名稱為化名）