公募REITs共有資產風險化解的三大實戰方案

來源 | 中航REITs視界 責編 | 韓瑋燁

摘要：公募REITs底層資產常因法律、運營及權屬因素形成共有資產，易引發安全、權責推諉和運營糾紛等風險。實踐中可通過原始權益人統管、權責劃分或業主一致行動等方案緩釋風險，保障資產穩定運營。

前言

近年來，隨著公募REITs市場擴圍擴容，底層資產類型日趨多元，對底層資產權屬清晰、運營穩定的要求也更加嚴格。在公募REITs運營過程中，基礎設施資產因自身功能完整性、建筑區劃統一性等特點，往往存在與其他主體共有資產的情形。共有資產的權屬界定、風險管控及處理方式，直接關系到REITs底層資產的穩定運營、現金流可持續性及投資者權益保護。本文從基金管理人視角，基于現有公募REITs實踐案例，總結不同類型基礎設施資產的共有資產特征、潛在風險，并總結普適性處理方式，為行業實踐提供參考。

一、共有資產出現的原因

共有資產并非所有公募REITs底層資產的普遍特征，其是否存在，取決于底層資產與其他產權主體的空間和法律關系。從實踐來看，底層資產獨占建筑區劃、產權邊界清晰完整的項目，較少存在共有資產問題，如獨立運營的物流倉儲、光伏電站、水電站等；底層資產與其他產權主體共處同一建筑區劃或園區內的項目，則常遇到共有資產問題，如保障性租賃住房與商品房同地塊、商業綜合體中購物中心與寫字樓酒店并存、產業園區內部分樓宇已對外出售等。共有資產問題是底層資產產權邊界、管理邊界、物理邊界之間不一致所引發的權屬與管理議題。

共有資產是建筑功能完整性、法律權屬合規性等多重因素影響下的結果，且其存在具有明確的法律依據，核心以《民法典》物權編“建筑物區分所有權”相關規定為支撐，具體可分為以下幾點：

（一）法律層面：建筑物區分所有權的法定要求

《民法典》物權編“業主的建筑物區分所有權”，從立法層面明確了專有部分與共有部分的權利邊界?！睹穹ǖ洹返诙倨呤粭l規定，“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”；第二百七十四條進一步明確：“建筑區劃內的道路，屬于業主，但是屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。”

因此，法律決定了消費、產業園區、保障性租賃住房等類型資產可能存在“專有部分+共有部分”的劃分。

（二）運營層面：資產功能完整性的客觀需求

各類基礎設施資產的正常運營，離不開配套設施的協同支撐，而部分配套設施具有“不可分割、共享共有”的屬性，無法單獨歸屬某一個產權主體。例如，商業綜合體中購物中心與寫字樓、酒店共用的消防系統、地面公共區域；保障性租賃住房與同地塊商品房共用的消防泵房、變配電室、燃氣鍋爐房及公共服務設施等；產業園區內已售樓宇與入池資產共用的給排水設備、消防火災報警系統等，均需服務于整個建筑區劃或園區的全部主體，若拆分歸屬，將導致設施功能失效、運營成本大幅增加，既不符合資產運營的經濟性原則，也無法滿足實際運營需求。

（三）權屬層面：公攤面積的法定共有屬性

根據《民法典》相關規定及不動產登記相關規則，不動產權證中記載的“分攤共有建筑面積”，對應《民法典》中“專有部分以外的共有部分”，包括公共門廳、設備間、樓梯間、消防設施等，此類公攤部分不單獨登記、不可單獨轉讓，而是隨專有部分的權屬轉移而一并轉移，其本身就是法定共有資產，需由全體業主共有、共同管理。對于公募REITs底層資產而言，項目公司在取得底層資產不動產權證時，已依法承繼了對應公攤部分的共有權與共同管理權。因此，公攤部分作為資產權屬的重要組成部分，其共有屬性是不動產登記合規性的體現，也是項目公司依法享有共有權與共同管理權的基礎。

二、各類型資產存在的共有資產

不同類型的公募REITs底層基礎設施資產，因運營場景、功能需求不同，共有資產的類型及共有對象存在差異，但其核心均圍繞“保障資產正常運營必需的配套設施、公共區域或設備”展開，結合實際案例，不同類型的共有資產可歸納如下表所示：

三、共有資產涉及的主體

共有資產的管理與處置涉及多方主體，各主體職責不同、利益訴求存在差異，具體可分為以下三類：

一是基金層面，包括負責資產整體管理的基金管理人，以及直接承接底層資產、持有資產權屬的項目公司。

二是產權層面，涉及共有資產的其他業主方，以及作為底層資產的原持有主體的原始權益人。

三是運營層面，包括負責REITs底層資產專業運營的運營管理機構，以及承擔日常物業服務、共有資產基礎維護的物業管理公司。

多方主體參與的情況下，若缺乏明確的權責劃分與協調機制，易產生決策分歧、責任推諉等糾紛，影響共有資產的運營效率。

四、共有資產可能存在的風險

共有資產的存在，意味著底層資產的運營管理不可避免地涉及多個產權主體，由此帶來權責劃分、決策協調、費用分攤等方面的復雜性。一旦各方利益訴求出現分歧，或相關安排缺乏明確約定，便可能對底層資產的運營及現金流穩定產生不利影響。結合實踐案例，共有資產的風險可歸納為以下幾類：

（一）意外事件及安全風險

共有資產在運營過程中，可能發生各類意外事件，如設備故障、設備更新改造過程中的安全意外，或火災、環境污染、自然災害等突發情況。此類事件可能造成人員傷亡、財產損失，損害資產聲譽，導致項目公司承擔相應法律責任，甚至引發底層資產運營中斷，直接影響REITs運營收入的穩定性。與專有資產不同，共有資產一旦發生損壞或滅失，若共有主體權責不清，可能導致維修及恢復進度滯后，進一步擴大損失；同時，若因共有資產引發第三方人身或財產損害，項目公司還可能面臨連帶法律責任，增加額外的運營成本與法律風險。

（二）權責劃分不清及推諉風險

共有資產的維護責任、費用承擔等若未明確劃分，可能出現多個共有主體相互推諉的情況。一方面，共有資產的日常維護可能因責任主體不明導致共有資產維護不及時，引發設備老化、故障頻發等問題，埋下安全隱患；另一方面，不同共有主體在使用規范、管理標準、改造需求等方面存在差異，若缺乏統一協調機制，各方按照自身需求使用共有資產，可能導致設施超負荷運轉、使用沖突，進而影響共有資產的整體性能與使用壽命。上述問題若長期積累，將對底層資產的運營連續性造成危害，并可能引發項目公司與其他共有主體之間的費用糾紛，增加額外的管理成本。

（三）使用安排及運營糾紛風險

即便各共有主體已就共有資產的權責劃分達成約定，仍存在使用層面的糾紛風險。若某一共有主體在使用過程中操作不當、超范圍使用或未按約定標準維護，可能導致共有資產損壞、性能下降，影響其可用性，進而對底層資產的穩定運營造成不利影響。同時，隨著各方實際使用需求的變化，原有約定可能逐漸與實際情況脫節，若未能及時更新和完善相關安排，亦可能引發新的使用糾紛，對底層資產的正常運營造成不利影響。

五、共有資產風險緩釋

針對上述共有資產風險，通過對已上市REITs產品案例的研究，目前市場上的風險緩釋措施基本可分為三類，分別是原始權益人承擔全責、項目公司與其他業主切割權責、業主共同承擔三大類方案。

（一）原始權益人（運營管理機構）承擔責任：委托原始權益人作為運營管理機構統一負責

原始權益人承擔全責模式一般對應原始權益人也同時作為運營管理機構的項目。項目公司將涉及共有資產的運營維護、費用分攤問題整體打包給運營管理機構，由其牽頭，與物業管理公司簽署《物業服務委托合同》，明確物業管理職責及費用承擔，實現共有資產的統一、規范管理，具體可約定如下：

1. 費用承擔：由原始權益人向物業管理公司統一繳納物業服務費，該費用專項用于共有部位、共有設施設備的日常運行、更換及維護，以及共有資產相關的公眾責任保險等費用，確保共有資產維護資金充足。

2. 管理職責：明確物業管理公司負責共有資產的全流程運營管理，具體包括：共有部位的日常維修、養護和管理；共有設施設備的日常維修養護、運行和管理；共有部位的清潔保潔；公共綠地、景觀的養護；公共區域消防設施的維護等，確保共有資產處于良好運營狀態。

該方案適用于已配備統一物業管理公司的項目，其核心優勢在于項目公司可剝離共有資產相關的管理責任與風險，由原始權益人統籌協調物業管理公司處理各類事宜，同時有效規避費用超支風險，但該方案的落地前提是原始權益人愿意承擔相應的責任與費用。

（二）項目公司與其他業主劃分權責：實現“各管各的、費用清晰”

個別案例采用了項目公司與其他業主劃分邊界的模式，此種方案下，項目公司與其他業主通過簽署正式協議，按照“就近管理、權責對等”的原則，明確項目公司與其他共有主體在共有資產運營管理、維修養護及費用承擔上的邊界，避免責任真空或推諉扯皮。

根據已上市項目，可參考的措施如下：

針對地面公共區域等共有資產，明確劃分管理范圍及責任主體：與底層基礎設施資產直接關聯、鄰近的公共區域，由項目公司獨立承擔日常運營管理、維修與養護責任，享有該區域相關收入（如有）并承擔全部費用支出；與底層基礎設施資產無直接關聯的其他公共區域，由其他業主獨立承擔日常運營管理、維修與養護責任，享有對應收入并承擔全部費用支出。通過清晰的權責劃分，確保共有資產各區域均有明確責任主體，保障運營連續性。

此種方案主要適用于外圍廣場等可明確劃分物理邊界的共有資產，對于消防設備等無法清晰劃分邊界的共有設施則難以適用，仍可能存在權責劃分不清及推諉風險。一方面，可能導致共有資產維護不及時，引發設備老化、故障頻發等問題，埋下安全隱患；另一方面，若因共有資產問題引發第三方追責，項目公司可能面臨連帶賠償責任，增加運營成本及法律風險。此外，不同共有主體的使用規范、需求差異，也可能干擾共有資產的正常運行，進一步加劇風險。

（三）業主簽署一致行動：建立一致行動安排，保障決策高效可控

個別案例采用了業主一致行動的方案，針對共有資產需業主共同決策的事項（如維修、改造、更新等），結合共有主體產權歸屬情況，建立差異化一致行動機制，確保項目公司對共有資產相關決策擁有主導權，避免因決策分歧影響運營。

具體分為兩種情形：

1. 共有主體為原始權益人（或其關聯方）的一致行動安排

針對非項目公司專有部分的共有資產，由原始權益人出具《一致行動同意函》，明確承諾承擔該部分共有資產的運營管理職責及全部成本；同時承諾，就需業主共同決策的共有資產相關事宜（如公共空間改造、公用設施維修維護等），與項目公司保持一致行動，確保項目公司在共有資產相關決策中擁有決定權，保障運營決策高效推進。

2. 共有主體產權分散的一致行動安排

針對共有主體較多、產權分散的情形，一般也會要求原始權益人牽頭推動所有共有主體達成一致行動安排，確保項目公司對共有資產的管理、決策主導權，具體措施如下：

（1）現有共有主體出具一致行動承諾：除項目公司外，所有現有共有主體出具書面承諾，在涉及共有部位、共有設施設備的維修、修繕、更新、改造等共同管理事項中，與項目公司（及原始權益人關聯方）充分溝通并達成一致；若無法達成一致，以項目公司及原始權益人關聯方的意見為準，并嚴格按照法律法規要求履行業主決策程序，全程與項目公司保持一致行動。

（2）未來共有主體的一致行動保障：原始權益人及其關聯方承諾，若未來因轉讓非入池資產形成新的共有主體，將確保新共有主體出具一致行動承諾，即在共有資產運營管理、決策等事項中，與公募REITs項下相關產權方（項目公司）保持一致行動。同時，原始權益人承諾對該事項承擔兜底責任，若因無法取得新共有主體的一致行動承諾導致損失，項目公司及基金管理人有權向原始權益人追償。

該方案的核心優勢是通過一致行動統一各方共識，有效避免責任推諉風險，保障共有資產管理決策的高效性，但仍可能存在一致行動違約風險。具體而言，其他共有主體可能因自身經營狀況、利益訴求等原因，不充分履行合同約定的責任，或拒絕配合相關決策；若原始權益人對外轉讓非入池資產，新的資產持有人可能拒絕延續原有一致行動安排，導致共有資產無法得到有效管理、維修或改造，影響底層資產的正常運營。

綜上，通過明確的權責劃分、統一的物業管理及一致行動安排等，可有效緩釋共有資產所帶來的各類運營及決策風險，保障底層基礎設施資產的穩定運營。