資產(chǎn)價值賦能系列之產(chǎn)業(yè)篇｜商旗科技：十年深耕，引領(lǐng)中國產(chǎn)業(yè)智慧生態(tài)

引言

2026年作為“十五五”新開局之年，在國家倡導(dǎo)“好房子”建設(shè)的政策背景下，房地產(chǎn)行業(yè)正加速回歸居住本質(zhì)與產(chǎn)品價值。越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)以及產(chǎn)業(yè)鏈上下游生態(tài)伙伴開始重新聚焦產(chǎn)品本身，通過品質(zhì)提升、服務(wù)升級與價值創(chuàng)新，為資產(chǎn)和居住場景賦予更多內(nèi)涵。基于這一行業(yè)趨勢與發(fā)展背景，中指研究院特別策劃并推出了本次系列訪談，圍繞資產(chǎn)價值賦能這一核心主題，分別從地產(chǎn)篇、供應(yīng)商篇、金融篇等多個維度展開深度對話與探討。

圖：對話商旗科技聯(lián)合創(chuàng)始人、副總裁沈曉琴

近日，中指研究院副總裁、華東大區(qū)總經(jīng)理丁曉女士深度對話商旗科技聯(lián)合創(chuàng)始人、副總裁沈曉琴女士，圍繞“十五五”開局下的產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展趨勢、3.0生態(tài)時代構(gòu)建、AI技術(shù)深度賦能與全鏈條運(yùn)營服務(wù)等關(guān)鍵議題，系統(tǒng)拆解商旗科技如何突破傳統(tǒng)園區(qū)運(yùn)營商的邊界，全面構(gòu)建集產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、雙招雙引、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營、園區(qū)物業(yè)、智慧化、基金投資等于一體的產(chǎn)業(yè)智慧生態(tài)，為政府及國資方提供資產(chǎn)賦能新范式。

視頻：對話商旗科技聯(lián)合創(chuàng)始人、副總裁沈曉琴

“十五五”期間產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)發(fā)展趨勢

丁曉：今年是“十五五”開局之年，產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)未來3-5年會有哪些變化？

★核心觀點：行業(yè)進(jìn)入3.0生態(tài)時代，競爭核心轉(zhuǎn)向創(chuàng)新要素配置能力。

沈曉琴：產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展歷經(jīng)地產(chǎn)時代、招商時代，當(dāng)下已進(jìn)入3.0生態(tài)時代。隨著“十五五”規(guī)劃落地推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)不僅是企業(yè)的集聚地，更多的是創(chuàng)新要素的配置平臺。未來運(yùn)營商比拼的不僅是多少棟樓、多少平米的空間，更是能為企業(yè)提供多少成長養(yǎng)分、構(gòu)建多強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)協(xié)同能力、鏈接多少全球資源、創(chuàng)造多大的生態(tài)價值。

產(chǎn)業(yè)鏈模式與創(chuàng)新

丁曉：產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)入3.0時代，政府希望完善產(chǎn)業(yè)鏈。請問商旗在構(gòu)建產(chǎn)業(yè)鏈時采取了哪些做法？是否有核心創(chuàng)新模式？

★核心觀點：繪制“產(chǎn)業(yè)生態(tài)”藍(lán)圖，全周期賦能發(fā)展，全維度構(gòu)筑生態(tài)。

沈曉琴：商旗從成立之初起就沒有地產(chǎn)基因的包袱，而是深度融合政府、企業(yè)、人才、資本、技術(shù)等創(chuàng)新要素，以終為始，一步步踐行“產(chǎn)業(yè)生態(tài)”的戰(zhàn)略定位。商旗打造的“產(chǎn)業(yè)生態(tài)”包含產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、雙招雙引、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營、園區(qū)物業(yè)、智慧化、基金投資等板塊，全周期賦能發(fā)展，全維度構(gòu)筑生態(tài)。

企業(yè)背景

丁曉：企業(yè)發(fā)展與創(chuàng)始人決策密切相關(guān)，商旗創(chuàng)始人如何看待企業(yè)發(fā)展？

★核心觀點：創(chuàng)始人前瞻預(yù)判行業(yè)趨勢，穩(wěn)步確立行業(yè)地位。

沈曉琴：我們創(chuàng)始人兼總裁王穎作為余杭區(qū)未來科技城引進(jìn)的海外高層次人才，2015年回國之初，便敏銳捕捉到產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營的行業(yè)趨勢，布局產(chǎn)業(yè)生態(tài)賽道。依托余杭區(qū)特別是未來科技城深厚的產(chǎn)業(yè)根基與優(yōu)質(zhì)營商環(huán)境，商旗先后拿下幾十個標(biāo)桿項目，業(yè)務(wù)版圖由浙江輻射全國，穩(wěn)步奠定商旗在產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域的行業(yè)地位。

企業(yè)核心競爭力

丁曉：商旗深耕行業(yè)十余年，核心競爭力是什么？

★核心觀點：三大核心壁壘：產(chǎn)品力、品牌力、組織力，筑就行業(yè)難以復(fù)制的生態(tài)“護(hù)城河”。

沈曉琴：商旗用十余年的時間，構(gòu)建起了產(chǎn)品力、品牌力、組織力三大核心壁壘，三力相輔相成，筑就了行業(yè)難以復(fù)制的生態(tài)“護(hù)城河”。組織保障產(chǎn)品，產(chǎn)品鑄就品牌，品牌反哺組織。

“客戶至上，價值共生”是商旗的企業(yè)文化價值理念之一。把客戶放在第一位，是商旗業(yè)務(wù)的出發(fā)點；與客戶、與產(chǎn)業(yè)、與城市共生共贏，是商旗業(yè)務(wù)的落腳點。

產(chǎn)品力的具體做法

丁曉：請詳細(xì)介紹商旗產(chǎn)品力的具體體現(xiàn)？

★核心觀點：打造全鏈條產(chǎn)業(yè)生態(tài)，覆蓋產(chǎn)業(yè)全周期核心服務(wù)。

沈曉琴：產(chǎn)品力的核心，是商旗對“產(chǎn)業(yè)生態(tài)”（包含產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、雙招雙引、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營、園區(qū)物業(yè)、智慧化、基金投資等板塊）這個概念的理解深度。它們不是孤立的業(yè)務(wù)板塊，而是一個相互協(xié)同的生態(tài)鏈，商旗從一紙藍(lán)圖落成實景，以精準(zhǔn)招商與專業(yè)運(yùn)營體系，全力賦能產(chǎn)業(yè)園區(qū)高質(zhì)量發(fā)展。

在全域布局上，商旗以杭州為起點，布局北京、上海、深圳、成都、長沙等10余座核心城市，運(yùn)營面積超700萬方。在“雙招雙引”板塊中，基金招商正是其中的關(guān)鍵一環(huán)，我們不再是單一的運(yùn)營服務(wù)商，而是與企業(yè)深度綁定的“合伙人”和“投資人”。

AI在產(chǎn)業(yè)園區(qū)中的應(yīng)用

丁曉：面對當(dāng)前AI發(fā)展熱潮，商旗在業(yè)務(wù)中有哪些落地應(yīng)用？

★核心觀點：AI為“原生基因”，深度融入產(chǎn)業(yè)研判、招商、服務(wù)等核心環(huán)節(jié)。

沈曉琴：早在AI大模型大規(guī)模商用前，我們便已確立智慧化戰(zhàn)略方向，率先將多模態(tài)大模型與智能體（Agent）技術(shù)系統(tǒng)性融入園區(qū)運(yùn)營全生命周期。

AI不僅是商旗的技術(shù)工具，更是深度融合產(chǎn)業(yè)生態(tài)全鏈條的“智慧內(nèi)核”。從產(chǎn)業(yè)規(guī)劃階段的AI輔助研判，到招商階段的AI精準(zhǔn)匹配，再到運(yùn)營階段的企業(yè)服務(wù)AI Agent。以運(yùn)營的多個園區(qū)項目為例，我們部署了“園區(qū)垂直領(lǐng)域大模型”，搭建起以數(shù)字孿生為原生底座的智慧運(yùn)營平臺；落到企業(yè)服務(wù)上，我們推出了智能服務(wù)助手，涵蓋“政策申報+融資對接+技術(shù)轉(zhuǎn)化”的定制化解決方案。

品牌力的打造方式

丁曉：商旗的品牌力是如何打造的？

★核心觀點：深耕實干沉淀品牌，以優(yōu)質(zhì)成果積累行業(yè)口碑。

沈曉琴：商旗品牌底蘊(yùn)源于深耕實干，而非流量堆砌。我們連續(xù)榮膺全國產(chǎn)業(yè)園區(qū)服務(wù)商綜合排名前五，憑借硬核實力躋身“國家高新技術(shù)企業(yè)”與“浙江省專精特新中小企業(yè)”，成功打造多個國家級科技企業(yè)孵化器、國家級海外高層次人才創(chuàng)新基地、國家級雙創(chuàng)示范基地及五星園區(qū)等重量級項目，并獲得人民日報、央視新聞聯(lián)播、新華網(wǎng)、學(xué)習(xí)強(qiáng)國等百余家權(quán)威媒體的聚焦報道。

立足實踐成果，我們還聯(lián)動浙江省城市治理研究中心等多家權(quán)威智庫開展合作研究，創(chuàng)始人王穎受聘擔(dān)任《中國智慧城市發(fā)展藍(lán)皮書》編委，多次深度參與叢書編撰與專業(yè)評審工作，撰寫的《數(shù)字賦能智慧園區(qū)的實踐與應(yīng)用探索》等文章，也作為行業(yè)優(yōu)秀典型案例收錄《藍(lán)皮書》中。

在專業(yè)領(lǐng)域獲得認(rèn)可的同時，商旗也始終未忘社會責(zé)任。自成立以來，我們積極投身公益事業(yè)，打造“益旗筑夢”公益品牌，持續(xù)關(guān)愛衢州常山新昌小學(xué)的孩子們；從萬人學(xué)習(xí)的公益平臺，到百人助老的志愿服務(wù)，再到馳援河南的三萬件物資……我們用實際行動詮釋“向善、向行、向欣”的企業(yè)文化價值理念。

組織力的核心體現(xiàn)

丁曉：商旗的組織力具體表現(xiàn)在哪些方面？面對新生代（90后/00后）員工，公司采取了怎樣的管理模式？

★核心觀點：依托資深穩(wěn)定團(tuán)隊，培養(yǎng)復(fù)合型人才，實行高效管理機(jī)制。

沈曉琴：從成立之初，我們非常注重產(chǎn)業(yè)生態(tài)復(fù)合型人才選拔培養(yǎng)——懂產(chǎn)業(yè)、懂運(yùn)營、懂政府話語體系。我們的核心團(tuán)隊成員平均從業(yè)經(jīng)驗超10年，關(guān)鍵項目基本由總部派駐自主培養(yǎng)人才擔(dān)任第一負(fù)責(zé)人，核心成員穩(wěn)定性始終保持在行業(yè)領(lǐng)先水平。

面對新生代員工管理，我們始終秉持“共創(chuàng)、共享、共榮”的企業(yè)文化價值理念，著力營造開放平等、尊重個性的工作氛圍。在引進(jìn)人才層面，優(yōu)先吸納熱愛產(chǎn)業(yè)賽道、志同道合的伙伴，從源頭凝聚共識；在內(nèi)部管理層面，堅持責(zé)任清晰、目標(biāo)清晰、激勵到位，搭建開放多元的成長體系。

我們要的不是一個最強(qiáng)的個體，而是一個最強(qiáng)的團(tuán)隊。

商旗服務(wù)內(nèi)容

丁曉：在商旗多元化的服務(wù)內(nèi)容中，哪些板塊是當(dāng)下發(fā)展的重點與核心支柱？

★核心觀點：招商、智慧化、運(yùn)營為當(dāng)前主力業(yè)務(wù)，反映市場核心需求。

沈曉琴：商旗以政府或國資等一體化服務(wù)項目為主，涵蓋規(guī)劃、招商、智慧化、品牌、運(yùn)營等。從服務(wù)內(nèi)容及指標(biāo)維度分析，招商、智慧化、運(yùn)營相對占比更高。既精準(zhǔn)契合當(dāng)下各地政府的發(fā)展訴求，也充分彰顯了我們的核心競爭優(yōu)勢。

行業(yè)發(fā)展階段不同，政府的需求也在持續(xù)轉(zhuǎn)變。例如，早期地產(chǎn)時代，政府不愁招商，更關(guān)注企業(yè)服務(wù)；競爭加劇后，政府缺乏有效抓手，轉(zhuǎn)而看重全鏈條服務(wù)能力，現(xiàn)階段多數(shù)政府需求，已從單一服務(wù)升級為招商運(yùn)營、智慧化、產(chǎn)業(yè)基金等多維度、全生態(tài)的一體化需求。

標(biāo)桿案例分享

丁曉：請分享商旗成功運(yùn)營、獲得政府認(rèn)可的標(biāo)桿案例，尤其是從0到1落地的過程？

★核心觀點：招商核心能力的本質(zhì)：頂層產(chǎn)業(yè)定位的深度×招商落位的精度×生態(tài)運(yùn)營的溫度。

沈曉琴：以臺州某個標(biāo)桿項目為例，項目初期政府招商壓力大、預(yù)期高。商旗通過“四維推演”：一是稟賦分析，錨定區(qū)域發(fā)展的核心根基；二是賽道細(xì)分，切準(zhǔn)市場需求的核心脈絡(luò)；三是競爭卡位，打造差異化競爭的核心壁壘；四是落地執(zhí)行，繪制招商落地的核心藍(lán)圖。梳理各領(lǐng)域的核心產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)、龍頭企業(yè)與配套企業(yè)，實現(xiàn)按鏈招商、精準(zhǔn)匹配，僅用7個月便完成高效落地，累計接洽企業(yè)200余家，園區(qū)整體去化率達(dá)62.65%，工業(yè)廠房出租率高達(dá)71.06%，獲得客戶高度認(rèn)可。

租金優(yōu)惠與園區(qū)長期發(fā)展的平衡

丁曉：當(dāng)出現(xiàn)短期租金優(yōu)惠與長期租金穩(wěn)定的矛盾時，商旗如何協(xié)調(diào)？

★核心觀點：立足項目戰(zhàn)略定位與階段性發(fā)展目標(biāo)，統(tǒng)籌兼顧短期讓利空間與長期經(jīng)營效益。

沈曉琴：我們立足項目戰(zhàn)略定位與階段性發(fā)展目標(biāo)，統(tǒng)籌兼顧短期讓利空間與長期經(jīng)營效益。若政府目標(biāo)明確緊急、外部環(huán)境不佳，我們會適度放寬短期優(yōu)惠；長期則堅持匹配產(chǎn)業(yè)定位，不盲目追求滿租率。以杭州標(biāo)桿項目為例，政府明確聚焦生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、著力招引鏈主企業(yè)，我們與政府同向發(fā)力，優(yōu)先遴選優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)主體入駐，進(jìn)一步撬動政府產(chǎn)業(yè)基金投資落地，做到短期讓利換機(jī)遇，長期深耕贏未來。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)未來競爭格局

丁曉：產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)同質(zhì)化嚴(yán)重，未來競爭格局會有哪些變化？

★核心觀點：機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。

沈曉琴：第一，當(dāng)下產(chǎn)業(yè)園競爭比拼的不只是空間，更是“織網(wǎng)”的能力。地段、樓宇等不再是核心優(yōu)勢，完整的產(chǎn)業(yè)鏈、優(yōu)質(zhì)的資本、集聚的人才、精細(xì)的服務(wù)與暢通的數(shù)據(jù)協(xié)同，才是園區(qū)長久發(fā)展的根本。通過產(chǎn)業(yè)研判、精準(zhǔn)招商、以投促引、深度陪跑的全周期服務(wù)，構(gòu)建復(fù)合產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈，打造一心多園格局，盤活園區(qū)企業(yè)資源，實現(xiàn)園區(qū)產(chǎn)業(yè)協(xié)同共生。

第二，因地制宜，構(gòu)建“政企協(xié)同的新型招商體系”。政企合力搭建產(chǎn)業(yè)鏈平臺，整合人才、資本、技術(shù)等要素。一方面，協(xié)助政府對接“鏈主”企業(yè)，發(fā)揮其產(chǎn)業(yè)帶動作用；另一方面，精準(zhǔn)匹配上下游配套企業(yè)，構(gòu)建“龍頭引領(lǐng)、配套集聚”的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，“以點帶面”放大發(fā)展效能。

第三，產(chǎn)業(yè)園區(qū)身處機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的發(fā)展階段。當(dāng)前，行業(yè)正面臨競爭、轉(zhuǎn)型、可持續(xù)三大挑戰(zhàn)，同時也迎來精準(zhǔn)招商、生態(tài)共建、數(shù)字賦能等全新發(fā)展機(jī)遇。我們需要扮演好“產(chǎn)業(yè)生態(tài)建筑師”“數(shù)字化轉(zhuǎn)型導(dǎo)師”“價值共生推動者”等諸多角色，著力構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)共同體，推動園區(qū)從存量盤活邁向價值共生，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展持續(xù)賦能。