嶗山改善，閉眼等的“王炸”？還是高端踩坑？

不久前的那場青島土地推介會，嶗山區甩出的三塊宅地，直接把青島改善圈的期待值拉滿，其中話題度最高的，毫無疑問是被冠以“王炸”名號的華潤城北地塊。

▲華潤城北地塊

嶗山張村河片區核心、青鐵華潤城北側、雙地鐵、容積率1.8……每一個關鍵詞拿出來，都能戳中嶗山改善族的敏感點。畢竟在嶗山張村河，南岸新房基本清盤、北岸供應還沒跟上的節點，一塊配套成熟的低密宅地，稀缺程度可想而知。

但被譽為“王炸地塊”的背后，那些沒人提的短板，到底能不能接受？拿著真金白銀準備改善的購房者，真的可以閉眼盲等這個項目嗎？

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改善六邊形戰士？

這塊地的官方編號是LS0603052地塊，坊間叫它華潤城北地塊，說白了就是青鐵華潤城的北側地塊，位置在嶗山區中韓街道，海爾路以東、合肥路以北，正兒八經屬于張村河南岸片區的核心位置。

▲華潤城北地塊

單看規劃指標，在地價動輒刷新紀錄的嶗山核心板塊，一個容積率1.8、規劃建筑面積約6.7萬平的地塊，本身就自帶稀缺光環。在張村河板塊南岸，過去的住宅項目容積率普遍在2.5以上，1.8的低容積率，意味著可以做成洋房搭配小高層的設計。

再看看周邊的配套，這塊地之所以被吹成王炸，核心就是配套全是現成的，不用等規劃落地。地塊往南走大概800米，是萬象匯，旁邊還挨著宜家家居，東北側緊鄰的就是育才集團旗下的深圳路小學。生態上，北側不遠是嶗山區花大力氣打造的張村河生態公園。

難怪這塊地的消息一出來，就成了不少人嘴里的王炸地塊。主城核心、成熟配套、低密指標，交通便利、生態宜居……幾乎找不到短板的六邊形戰士，隨便拎出來一個，都是改善買房的硬需求，關注度自然低不了。

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地塊的4大硬傷

買房，最忌諱的就是只看長板、無視短板。當把視線從規劃圖紙移到實地現場，有些冷冰冰的現實問題就繞不開了。

1、采光遮擋

這是最讓人抓狂的硬傷。這塊地的南側，就是已經建好入住的青鐵華潤城，那可是網上30多層的大高層。雖然中間隔著合肥路，但冬至前后，這塊地的前排低層房源，采光可想而知。

▲華潤城北地塊

2、地鐵距離

實際走一次就知道，從地塊位置走到地鐵遼陽東路站，正常步速用了11分鐘，距離說遠不遠，說近也不近，中途還要過兩個紅綠燈，早高峰趕時間的話，確實有點緊張。如果是通勤靠地鐵的上班族，這點一定要提前想清楚，別被 “緊鄰雙地鐵” 的說法給帶偏。

3、高壓變電站

地塊的西側，有一處高壓變電站，雖然從安全距離上來說，正規的變電站都是符合國家標準的，對人體健康沒有實質性影響，但架不住買房人心理膈應，尤其是很多對居住環境有要求的改善家庭。這個問題說大不大，說小不小，不在意的人覺得無所謂，在意的人會直接pass。

▲地塊西側緊鄰變電站

4、周邊城市界面

這塊地的北側，現在還屬于張村河更新的待推進區域，跟南邊青鐵華潤城成熟的居住界面比起來，觀感落差還是挺大的。城市界面這種東西，可不是一天兩天能改的。

▲華潤城北地塊，現狀為駕校

說這些是想說明，沒有十全十美的地塊。它的優點足夠吸引人，但缺點也都實打實的存在。買房得盯著缺點看，能接受缺點的房子，才是適合自己的房子。

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嶗山改善真要等嗎

仔細端詳這塊地的輪廓，它呈現出一種特殊的外形：東西方向特別長，南北方向異常狹窄。這種面寬大、進深小的長條形地塊，在建筑排布上幾乎沒有太多的輾轉騰挪空間。這塊地大概率只能排上兩排樓，做不出那種層層遞進的多重園林景觀。

▲華潤城北地塊

在這樣的空間限制下，開發商為了追求利潤和舒適度的平衡，大概率會采用南低北高的錯落布局：南邊臨合肥路一側布置低密的洋房，北邊安排小高層。甚至為了采光，南邊的洋房還不得不整體往北邊挪一挪，進一步壓縮中間的社區中庭面積。

至于戶型，既然容積率是低密的1.8，定位肯定是高端改善，未來的主力產品，有可能會直接從140㎡起步，甚至會做一部分更大面積的終極改善大平層，總房源也就400多套。

那現在問題來了：買嶗山改善，到底該不該把它列為必等名單？

房產君的建議是，沒必要硬等。現在八字還沒一撇，目前這塊地僅僅是躺在2026年青島重點推介的住宅用地清單里，甚至連起拍價都沒公布。按照正常節奏，就算三季度順利出讓，項目入市最快也要到年底甚至明年年初。這半年里，市場行情、周邊房價、可選房源都會變。

萬一土拍熱度高、地價拍得貴，未來售價可能沖到4萬以上，這項目性價比就沒那么香了。而且，張村河片區后續，還有不少地塊會陸續推出，可選的余地其實挺大，沒必要只盯著這一塊地。

▲青鐵華潤城

嶗山的改善市場，缺的是有性價比、能真正能打動人的好房子。華潤城北地塊的出現，給了改善族多了一個選擇。至于它最終會花落誰家，會做成什么樣的產品，又會賣出什么樣的價格，不妨拭目以待。