山東
兩年前搶破頭的“總價地王”，被收回拆分重新拍賣，地價居然還漲了？
▲黃島九頂山HD2026-3013地塊
近日，黃島自然資源局發布公告，那塊在兩年前被本土巨頭瑞源，以22輪競價、樓面地價7444元/㎡，總價25.19億元，戰勝央企中海，拿下的西海岸總價地王——九頂山地塊，在閑置了整整兩年之后，拆分重新掛牌上市。
地塊詳情
這次首期推出來的九頂山一期地塊，即黃島江山南路東、富春江路北（HD2026-3013）地塊，占地面積28038㎡，總建面75702.6㎡，容積率不超過2.7，起拍總價5.79億元，起始樓面地價7646元/㎡，比當年瑞源的拿地價貴了202元/㎡，將于2026年6月29日上午10點開拍。
01
一場精準的降維試探
2年前，瑞源拿下的九頂山地塊，作為老開發區城中村改造的核心項目，目前正在施工，但進展緩慢。
而地塊的商品房部分，整整兩年過去，現場幾乎沒有多少動工的跡象，僅僅搭建了個“半成品”售樓處。
▲年初曾經搭起售樓處
反觀中海，在去年6月拿下九頂山板塊另外一塊地之后，即中海天空之境項目，蓋樓速度快得像開了掛，去年年底開盤，賣得相當火，現在月均流速穩定在五十套左右，明年就能交房了，與瑞源地塊形成鮮明對比。
這一次官方的出讓公告，有一行分量極重的字眼：以網上拍賣方式出讓一宗儲備國有建設用地使用權。這十幾個字透露出一個重要事實——這塊土地現在已經跟瑞源沒有關系了，這既不是開發商私底下的地塊轉讓，也不是遮遮掩掩的合作聯合開發，而是官方將其整體收回，重新推向拍賣市場。
02
地價逆勢上漲的底氣
九頂山這塊地，化整為零之后，最大的問題是2.7的容積率。在當下的改善市場，這個數字多多少少顯得有些不夠舒展。看看緊鄰的中海天空之境，容積率僅僅只有1.8，清一色的低密洋房與小高層，這也是為什么中海哪怕把價格定在兩萬左右，依然能夠賣得風生水起。
▲HD2026-3013地塊
而在九頂山一期在2.7的容積率限制下，未來的布局，免不了要蓋20多層的大高層。如此一來，單論居住的純粹舒適度，九頂山地塊已經在先天指標上輸了一陣。
不過，這里的配套成熟度、地段上的優勢，可以彌補一下規劃指標上的瑕疵。這塊地，從交通的尺度來看，步行到地鐵6號線九頂山站，僅僅只有大約300米，地塊的兩側是江山南路和富春江路這兩條城市主干道，去附近的商圈非常方便。教育資源也是頂配，地塊周邊的學校，全都是西海岸有口皆碑的硬通貨公立學校。
▲九頂山山頭公園
更加難得的是，地塊的北側緊挨著九頂山山頭公園。在西海岸寸土寸金的核心城區，這樣的地塊，在未來的土拍市場里幾乎是絕版。這種無法復制的稀缺性，就是地價在兩年后，反而敢逆勢上漲的底氣所在。
03
從地王到“金茂局”的反轉
當年瑞源拼盡周身解數搶下來的“地王”，為什么最終成了燙手山芋？撥開那些復雜的商業傳聞，說到底還是資金，25.19億元的土地出讓金，對于任何一家地方性房企，都是一場超級豪賭。
兩年前，九頂山的關鍵詞是“總價地王、高總價”。但這兩年，青島的樓市格局發生了深刻的逆轉，開發商已經對體量超大的項目，避之不及。那種開發周期動輒拉長到三、五年以上的“舊時代”玩法，在如今追求快周轉、保現金流的語境下，稍有不慎就會把企業拖入深淵。
▲九頂山地塊
此前圈內曾頻繁傳出，瑞源要與央企金茂聯合操盤的消息。那么，現在呢？
作為在青島樓市打造出世園金茂府、璞逸世園等，一系列叫好又叫座的高端改善產品，金茂的產品雕琢功底，在青島樓市積攢下了不錯的信任度。更何況，金茂想要深耕黃島核心區的野心，早已不是什么秘密。
▲九頂山地塊
至于中海，在九頂山板塊，已經開發了半山雲境與天空之境兩個體量不小的大盤，目前正在銷售，再拿地的意愿可能沒那么強。因此房產君判斷，6月29日金茂接盤，幾乎成了業內公認的大概率事件。
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