長春公積金新政落地：八大優(yōu)化精準發(fā)力，長春樓市迎來全周期居住保障新時代

2026年6月5日，一份事關(guān)數(shù)十萬長春繳存職工切身利益的文件正式落地施行--長春市住房公積金管理委員會發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整住房公積金使用政策的通知》（長住金管規(guī)字〔2026〕2號）。從"認房不認貸"思路的首套認定優(yōu)化，到雙繳存家庭150萬元的貸款額度天花板；從商轉(zhuǎn)公門檻"12個月"降至"6個月"，到公積金支持城市更新原拆原建--八項調(diào)整環(huán)環(huán)相扣，長春公積金制度正式從"購房支持"邁向"全周期居住保障"的新時代。

這場政策升級究竟帶來了哪些實質(zhì)性變化？對長春樓市、對每一位購房人意味著什么？讓我們一起來拆解。

01

一、政策背景與出臺邏輯：因城施策的又一次精準落子

"十五五"開局，公積金制度改革步入深水區(qū)

本次新政開篇便明確點出政策導向："為深入貫徹落實'十五五'規(guī)劃綱要關(guān)于'深化住房公積金制度改革，擴大使用范圍'的部署要求，按照全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議'因城施策、精準施策'的工作安排及省、市相關(guān)文件精神，進一步發(fā)揮住房公積金在穩(wěn)市場、促消費、惠民生方面的支持作用"。

這一表述與《從公積金年報看長春樓市：2025年筑底復蘇，2026年穩(wěn)中求進》中的判斷高度一致--長春樓市正在"換擋"，而非"熄火"，需要以剛需為基礎(chǔ)、以改善為增量、以政策為護航，推動市場進入高質(zhì)量發(fā)展新階段。

"小步快跑"：長春公積金政策演進脈絡

回顧長春公積金政策近兩年的調(diào)整節(jié)奏，可以清晰看到"小步快跑、精準發(fā)力"的特征:

? 2024年7月：長住金管規(guī)字〔2024〕3號文出臺，調(diào)整二次使用公積金貸款首付比例；

? 2025年5月：多子女家庭貸款額度上浮40%，租房提取額度提高；

? 2025年9月：新建商品住房首付比例降至15%，綠色住宅及"好房子"貸款額度上浮30%；

? 2026年3月：新增物業(yè)費、維修資金、契稅提取情形，毛坯房貸款額度上浮10%；

? 2026年5月：發(fā)布征求意見稿，提出八大優(yōu)化調(diào)整；

? 2026年6月5日：《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整住房公積金使用政策的通知》正式施行。

每一次調(diào)整都瞄準居民住房消費的實際痛點，本次八大優(yōu)化更是一次系統(tǒng)性升級。

02

二、長春樓市現(xiàn)狀：政策出臺的市場背景

要讀懂政策的精準發(fā)力，必先看清當前樓市的真實底色。

成交端：同比改善，月度波動明顯

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)（僅統(tǒng)計商品住宅），2026年1-5月長春商品住宅月度成交呈現(xiàn)明顯的同比改善與月度波動并存特征:

1月：成交1822套，成交套數(shù)同比+195.78%；

2月：成交737套，成交套數(shù)同比+71.4%；

3月：成交3353套，成交套數(shù)同比-33.25%；

4月：成交2063套，成交套數(shù)同比+97.98%；

5月：成交1798套，成交套數(shù)同比+46.18%。

2025年1月-2026年5月長春商品住宅月度成交與庫存走勢

數(shù)據(jù)來源：克而瑞

數(shù)據(jù)解讀:從克而瑞數(shù)據(jù)可見，2025年1月至2026年5月長春商品住宅成交呈"脈沖式"波動，3月、9月集中放量特征明顯。

03

三、政策八大要點逐條解析

要點一：階段性加大個人住房貸款支持力度（有效期至2026年12月31日）

政策原文要點:

? 繳存人新購住房或辦理"商轉(zhuǎn)公"貸款時，本人及配偶名下無未結(jié)清的公積金貸款的，按首套房貸款政策執(zhí)行；

? 公積金貸款月還款額占借款人及配偶住房公積金月繳存基數(shù)之和的比例上限，由50%提高至60%；

? 取消貸款額度與職工住房公積金賬戶余額倍數(shù)掛鉤；

? 主城區(qū)及開發(fā)區(qū)（不含雙陽區(qū)、九臺區(qū)），雙繳存人家庭單筆貸款最高額度提高至150萬元。

解讀分析：這是一套精心設計的"組合拳"。

首套認定上采用"認房不認貸"思路，曾用過公積金貸款但已結(jié)清的家庭重新獲得首套待遇；還款能力核定比例由50%上調(diào)至60%，直接抬高了可貸額度的天花板；取消額度與賬戶余額掛鉤，破解了"余額不足、貸款受限"的瓶頸。

最具突破意義的是雙繳存人家庭單筆最高額度150萬元--對比2025年9月長春主城區(qū)首套基礎(chǔ)額度100萬元的水平，本次提升幅度較為顯著，重點服務雙職工改善型家庭的置換需求。

要點二：優(yōu)化"商轉(zhuǎn)公"貸款政策

政策原文要點:

? 原商業(yè)性個人住房貸款正常還款時限要求由"12個月（含）以上"調(diào)整為"6個月（含）以上"，且近6個月無逾期；

? 原商業(yè)性個人住房貸款（限新建商品房貸款）執(zhí)行15%首付比例的，轉(zhuǎn)為公積金貸款時，可按最低首付不低于15%、貸款額度不超過抵押物價值85%標準執(zhí)行。

解讀分析：商轉(zhuǎn)公等待期縮短一半，讓更多商貸購房者更早享受到公積金貸款較低利率。同時，這條規(guī)定與2025年9月長春首付比例降至15%的政策完成了無縫銜接，避免商轉(zhuǎn)公過程中出現(xiàn)"首付政策錯配"的尷尬。

要點三：調(diào)整鐵路電力分中心貸款首付款比例

政策原文要點：鐵路電力分中心下轄分理處發(fā)放的新建商品房貸款，可按分理處所在地城市公積金中心規(guī)定的首付款比例執(zhí)行，但不得低于15%。

解讀分析：實現(xiàn)了屬地政策的統(tǒng)一，便利跨區(qū)域繳存職工在工作地或居住地購房，消除政策落差帶來的操作摩擦。

要點四：加大對特定群體購房支持力度

政策原文要點：新市民、青年人、現(xiàn)役軍人及經(jīng)認定的高層次人才申請公積金貸款的，單筆貸款最高額度可上浮10%。

解讀分析：精準對接長春的人口導入與人才戰(zhàn)略。從2025年面向高校畢業(yè)生的購房補貼，到本次面向四類特定群體的額度上浮，體現(xiàn)了長春在"留人"政策上的延續(xù)性與一致性。

要點五：擴大"帶押過戶"業(yè)務范圍

政策原文要點：經(jīng)商業(yè)銀行同意，允許繳存人與"商貸"住房產(chǎn)權(quán)人交易房屋時，通過"帶押過戶"方式辦理公積金貸款業(yè)務。

解讀分析：這是疏通"二手房-新房"循環(huán)的關(guān)鍵一招。帶押過戶擴圍至公積金貸款場景，可顯著縮短二手房交易周期、降低交易資金占用成本，讓"以舊換新"的鏈條更加順暢。

要點六：支持還款方式變更

政策原文要點：借款人可在還款期內(nèi)申請變更1次還款方式（即在"等額本息"與"等額本金"還款方式之間變更）。

解讀分析：條款看似細微，卻切實回應了借款人在收入結(jié)構(gòu)變化時的資金安排訴求--家庭在不同階段對月供壓力與利息支出的偏好不同，給予一次變更機會，明顯提升了制度的靈活度。

要點七：優(yōu)化提前還款機制

政策原文要點：公積金貸款發(fā)放后，借款人還款滿6個月可申請?zhí)崆皟斶€部分或全部貸款；提前部分還款以千元為單位，單次最低還款額為1萬元；提前部分還款后，貸款剩余本金不得低于1萬元。

解讀分析：通過明確還款門檻、起算時點與最小單位，既給予借款人合理的提前還款空間，又規(guī)范了提前還款秩序，便于公積金資金池的穩(wěn)健運行。

要點八：支持使用住房公積金用于城市更新

政策原文要點:

? 支持繳存人申請使用公積金貸款用于城鎮(zhèn)危舊房屋自主更新、原拆原建，貸款首付、額度、期限及抵押方式參照新建商品房公積金貸款政策；

? 吉林省行政區(qū)域內(nèi)的自有老舊住房，自主更新原拆原建期間，產(chǎn)權(quán)人及配偶可按租房提取情形申請?zhí)崛。蛔灾鞲鲁鲑Y額可一次性提取或按償還貸款本息情形提取；

? 上述提取情形均不受"不同情形申請?zhí)崛⌒栝g隔12個月"的限制。

解讀分析：這是本次新政中最具突破意義的條款。它將公積金的使用邊界從"購房"拓展到"城市更新與原拆原建"，與"十五五"城市更新戰(zhàn)略形成呼應，讓老舊住房群體在自主更新過程中獲得真切的制度托底。無論是貸款支持、租房過渡提取還是出資額提取，都打通了原拆原建全流程的資金通道。

04

四、政策對長春市場的差異化影響

1. 對剛需與改善群體：精準匹配主力購房人群

《長春新房市場2023-2026年發(fā)展趨勢分析》指出，長春2024-2026年政策體系完整覆蓋多元需求，公積金政策"通過降低首付門檻、提升貸款額度、放寬貸款條件及擴展提取場景，顯著緩解首次置業(yè)者的初始資金壓力，同時滿足改善型家庭置換更大戶型的需求"。

而根據(jù)《長春市住房公積金2025年年度報告》披露的數(shù)據(jù):30歲以下借款人占41.13%、30-40歲借款人占42.37%，合計83.50%；首套房貸款占比高達91.16%--這意味著長春公積金貸款的主力人群正是青年剛需與改善置換家庭。

本次新政的還款能力核定比例提升、取消余額掛鉤、雙繳存家庭150萬元上限、特定群體額度上浮10%等組合條款，與這部分主力人群的需求場景高度契合。

2. 對二手房市場：商轉(zhuǎn)公+帶押過戶疏通交易鏈條

公積金年報顯示，2025年長春公積金貸款中二手房貸款占比62.52%，遠超新房的37.48%；首套房貸款占比91.16%。二手房已是長春住房消費的重要組成部分。

本次商轉(zhuǎn)公門檻從12個月降至6個月，疊加帶押過戶擴圍至公積金貸款場景，將有效縮短二手房交易周期、降低資金占用成本，讓"以舊換新"的鏈條更加順暢。

3. 對去庫存與去化周期：支撐力度增強但壓力仍存

結(jié)合第二章數(shù)據(jù)，2026年5月末長春商品住宅庫存59798套、去化周期12個月口徑29.3個月、6個月口徑33.5個月。本次新政通過降低門檻、擴大額度、激活商轉(zhuǎn)公與帶押過戶等多重手段，對加速庫存消化形成系統(tǒng)性支撐。

但客觀而言，29.3個月的12個月去化周期仍高于行業(yè)合理區(qū)間，庫存壓力的實質(zhì)性緩解仍需觀察政策落地后的市場反饋。

4. 對城市更新：呼應"增存掛鉤"國家戰(zhàn)略

《從38號文件出臺，看未來五年長春樓市發(fā)展》明確指出，自然資發(fā)〔2026〕38號文確立的"增存掛鉤機制"將推動房地產(chǎn)從"增量擴張"轉(zhuǎn)向"存量盤活"，"新增建設用地原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)，僅存量建設用地（城市更新、舊廠改造）可用于商品房開發(fā)"。

在這一頂層背景下，本次公積金支持原拆原建與城市更新形成精準呼應--讓公積金的"互助"屬性在城市更新這一更宏大的議題上得到延伸，使老舊住房產(chǎn)權(quán)人在自主更新過程中獲得真切的資金托底。

5. 對重點區(qū)域：凈月、南關(guān)、高新更受益于改善政策

2026年1-5月，長春各主要區(qū)域（含商品住宅口徑）市場表現(xiàn)分化顯著:

? 凈月：1月151套、2月63套、3月631套、4月848套、5月215套，成交均價穩(wěn)定在9123-9962元/㎡區(qū)間；

? 南關(guān)：1月86套、2月36套、3月371套、4月172套、5月205套，成交均價10077-12083元/㎡，價格水平居前；

? 高新區(qū)：1月111套、2月50套、3月383套、4月144套、5月261套，成交均價8660-10876元/㎡；

? 寬城：1月157套、2月63套、3月421套、4月202套、5月285套，成交均價6636-7211元/㎡，以剛需為主；

? 二道：1月856套、2月49套、3月239套、4月67套、5月92套，1月集中放量明顯；

? 綠園、汽貿(mào)、朝陽、經(jīng)開：等區(qū)域月度成交規(guī)模相對適中。

2026年1-5月長春主要區(qū)域商品住宅累計成交套數(shù)對比

■累計成交套數(shù)

數(shù)據(jù)來源：克而瑞

數(shù)據(jù)解讀:根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)匯總2026年1-5月各月成交套數(shù)可見（僅統(tǒng)計商品住宅），凈月以累計1908套居全市首位，二道、寬城緊隨其后；高新、南關(guān)憑借較高的成交均價水平，成為改善型成交主力區(qū)域。本次雙繳存家庭150萬元的額度上限將更有效服務這些改善需求集中的板塊。

05

五、政策協(xié)同效應：從"購房支持"到"全周期居住保障"

將本次八大優(yōu)化與近兩年長春公積金政策序列結(jié)合觀察，三個升級特征清晰浮現(xiàn):

1. 覆蓋維度由窄變寬

早期政策聚焦貸款本身的首付與額度，2026年3月延展至物業(yè)費、維修資金、契稅等日常居住支出（《公積金新政落地！長春業(yè)主每年最高可提3000元交物業(yè)費》報道指出，"新政明確:繳存人可提取公積金用于補貼自住住房的物業(yè)費支出"），本次新政再拓展至城市更新與原拆原建--公積金制度的支持半徑明顯擴大。

2. 目標群體由單一變多元

多子女家庭、新市民、青年人、現(xiàn)役軍人、高層次人才、改善置換家庭、老舊住房產(chǎn)權(quán)人……不同條款分別精準對位不同群體的需求場景，體現(xiàn)了"因人施策"的精細化思路。

3. 工具屬性由"購房支持"向"全周期居住保障"升級

正如《公積金新政落地！長春業(yè)主每年最高可提3000元交物業(yè)費》中所言:"這一政策不僅減輕了居民日常居住支出壓力，更標志著長春公積金制度從'購房支持'向'全周期居住保障'邁出關(guān)鍵一步。"

公積金不再只是買房的"敲門磚"，更成為覆蓋租房、購房、裝修、物業(yè)、維修、城市更新各環(huán)節(jié)的居住資金保障。

06

六、市場展望與結(jié)語政策協(xié)同效應：從"購房支持"到"全周期居住保障"

政策協(xié)同：與春季促銷月形成接力效應

本次公積金新政是2026年長春系列穩(wěn)樓市政策的延續(xù)與升級。《2026年3月長春新房市場展望》提到，"長春市于2026年2月12日至3月31日啟動'春季商品房促銷月'活動"，推出市級2500張每張面值1.5萬元的購房消費券。《春風拂面樓市暖！2026長春春季促銷月如何點燃上半年市場？》也指出，春季促銷月期間"政府+區(qū)域+企業(yè)"三重讓利組合拳成效顯著，市場量價齊升。

公積金新政在6月落地，正好接力春季促銷月，形成上半年穩(wěn)樓市政策的連續(xù)護航。

市場判斷：穩(wěn)中求進，分化加劇

《從公積金年報看長春樓市：2025年筑底復蘇，2026年穩(wěn)中求進》對2026年市場的核心判斷是"穩(wěn)中求進、分化加劇"--區(qū)域分化將更加顯著，凈月、南關(guān)、高新等改善板塊持續(xù)領(lǐng)跑；價格區(qū)間預計維持在8900-9200元/㎡水平；"國企托底+政策護航"格局延續(xù)。

客觀總結(jié)

本次八大優(yōu)化精準發(fā)力，體現(xiàn)了公積金制度的公平性、互助性與普惠性:

? 覆蓋全面：從首套認定到商轉(zhuǎn)公、從帶押過戶到提前還款、從特定群體到城市更新，八條調(diào)整環(huán)環(huán)相扣；

? 精準對位：雙繳存家庭、新市民青年人、改善置換群體、老舊住房產(chǎn)權(quán)人各得其位；

? 機制創(chuàng)新：公積金支持原拆原建是制度邊界的實質(zhì)性突破。

同時也需客觀看待:

? 市場內(nèi)生動能修復仍需進一步觀察；

? 庫存去化周期仍處偏長水平，去庫存仍是長期任務；

? 部分核心條款（要點一項下四條）有效期至2026年12月31日，后續(xù)仍有進一步優(yōu)化與延續(xù)的空間。

長春樓市正在"換擋"而非"熄火"--以剛需為基礎(chǔ)、以改善為增量、以政策為護航，長春正穩(wěn)步走向高質(zhì)量發(fā)展的新階段。對于有真實居住需求的購房者來說，2026年6月之后的政策窗口期，或許正是值得認真考量的置業(yè)時點。

THE END

1、上述研究成果由克而瑞長春分析師王寶鵬，通過人機協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專家的AI問數(shù)、AI問知、AI文章和數(shù)據(jù)分析功能撰寫完成。內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議；

2、AI生成的內(nèi)容（包括但不限于圖片、數(shù)據(jù)、文字等），并未獲得若有的相關(guān)權(quán)利方的授權(quán)，用戶需確保其使用、傳播（特別是商業(yè)用途）時不侵害他人享有的權(quán)益；

3、運營方不對用戶因使用內(nèi)容而導致的任何直接、間接或附帶后果負責。