穿越周期的答案

01

AI時(shí)代真正的稀缺品

眼下，AI產(chǎn)業(yè)一片繁榮。

2025年，全球AI企業(yè)拿走了61%的風(fēng)投，算力、芯片、存儲(chǔ)、AI模型，已然成為全球資本市場(chǎng)最熱的方向。

美國乃至全球股市，正在經(jīng)歷一場(chǎng)大洗牌：“老登”退場(chǎng)，“小登”上位。隨著美光股價(jià)大漲，巴菲特的旗艦“伯克希爾哈撒維”市值排名已經(jīng)退出了前十。

當(dāng)一切都在被AI重塑，什么會(huì)變得稀缺？

答案是“關(guān)系資產(chǎn)”：真實(shí)的線下體驗(yàn)、人與人的深度信任，以及無法被算法替代的情緒價(jià)值。

在這個(gè)背景下，一個(gè)核心賽道潛力巨大，你可能每天都在光顧，卻絲毫未察覺，因?yàn)樗殉蔀樯畹囊徊糠帧?strong>社區(qū)商業(yè)。

02

把“人情味”變現(xiàn)的生意

你有沒有發(fā)現(xiàn)，家門口的社區(qū)小店越來越多了。

這不是錯(cuò)覺，2024年中國社區(qū)中心零售市場(chǎng)規(guī)模達(dá)4.8萬億元，2025年市場(chǎng)規(guī)模進(jìn)一步突破5.2萬億元。截至目前，社區(qū)店在現(xiàn)代渠道中的數(shù)量占比已達(dá)52%，成為增長(zhǎng)最猛的核心業(yè)態(tài)。

巨頭早已聞風(fēng)而動(dòng)。沃爾瑪在深圳加速布局500㎡社區(qū)店，錨定“10分鐘步行圈”；盒馬NB把“菜市場(chǎng)+零食店”裝進(jìn)600㎡；美團(tuán)推出“快樂猴”、京東加碼折扣超市……家門口，正成為巨頭們的新戰(zhàn)場(chǎng)。

社區(qū)商業(yè)為什么火爆？

一方面是消費(fèi)邏輯的轉(zhuǎn)變，當(dāng)人們縮減買房、買車等大額開支時(shí)，消費(fèi)欲正轉(zhuǎn)向更小額、更高頻、更悅己的場(chǎng)景，這種現(xiàn)象在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，也被稱為“口紅效應(yīng)”。

另一方面是國家政策的推動(dòng)。商務(wù)部明確，到2030年要建成1萬個(gè)“一刻鐘便民生活圈”。 換言之，社區(qū)商業(yè)的爆發(fā)，是資本推動(dòng)、城市更新與擴(kuò)大內(nèi)需的三重共振。

深入一線市場(chǎng)，你會(huì)對(duì)這場(chǎng)商業(yè)迭代有更直觀的體感。

在中國最具影響力的金融中心上海陸家嘴，距離黃浦江岸線僅300米，位于地鐵14、18號(hào)線雙軌交匯，周邊被萬科翡翠濱江等均價(jià)10萬+的豪宅包圍，3公里內(nèi)輻射超50萬高凈值人群和寫字樓白領(lǐng)，濱江萬芊薈就位于這樣一個(gè)黃金區(qū)位。

然而，在過去很長(zhǎng)一段時(shí)間里，它卻成為周邊居民和白領(lǐng)的“家門口的遺憾”：離得很近，卻不夠好用；位置很好，卻不夠熱鬧；每天都會(huì)經(jīng)過，卻很少停下來。

5月29日，改造后的濱江萬芊薈煥新試營業(yè)，迎來一片驚艷聲。

按傳統(tǒng)套路，這種寸土寸金的地段最適合堆砌奢牌、拉高租金的大MALL。但萬芊薈卻反其道而行，放棄了高溢價(jià)，把商業(yè)做成了充滿煙火氣的社區(qū)日常。

早上7點(diǎn)，地鐵昌邑路站的人流裹挾著睡意涌出。B1層地鐵口自營早餐檔口，現(xiàn)包包子、現(xiàn)炸油條、香醇豆?jié){直接擺在通勤的必經(jīng)之路上，剛出站的年輕人不用再跑去便利店的冷柜抓一個(gè)三明治，而是順著香氣，一路掃碼過去，打包一頓新鮮又便宜的早餐。

到了中午，4樓的“萬芊食集”擠滿了掛著工牌的白領(lǐng)和下樓遛彎的街坊，他們一起拼桌。宜賓燃面、東北水餃、廣東燒臘……天南地北的特色美食，一碗二十多元的江西拌粉或本幫澆頭面，吃出了公司食堂沒有的松弛感。而對(duì)于住在“萬科翡翠濱江”或“太古源邸”的人們來說，萬芊薈就是家的延伸，是廚房的另一個(gè)備餐區(qū)。

夜幕降臨，萬芊薈的節(jié)奏也慢了下來。四樓“燃空間”劇場(chǎng)里，滿是年輕人們松弛的大笑；加完班的金融客，在深夜食堂的一碗茶泡飯里，卸下了一整天的疲憊，而外廣場(chǎng)卻成了孩子們的樂園，成為小火車的響笛、輪滑聲和笑聲的混響……

03

煙火氣，藏在細(xì)節(jié)里

萬芊薈真正的“社區(qū)感”，其實(shí)藏在那些不起眼的便民細(xì)節(jié)里。

在B1層奧樂齊超市對(duì)面，藏著一個(gè)便民小站。買完菜的阿婆順手遞給裁縫一條長(zhǎng)褲。縫補(bǔ)、快剪、配鑰匙，這些曾經(jīng)要鉆進(jìn)老弄堂才能尋見的傳統(tǒng)手藝，如今成了下樓買菜時(shí)的順手之勞。

除了承包一日三餐與柴米油鹽，它更妥帖地安放了不同人群的訴求。學(xué)而思、趣動(dòng)熊包攬了神獸們的周末；一水瑜伽、LANN SPA承接了女性的悅己消費(fèi)；外廣場(chǎng)甚至還留出了開放式騎行休憩站，為濱江步道上的騎友備好了一個(gè)專屬的能量驛站。

說到底，商業(yè)的盡頭是回歸生活本質(zhì)。

現(xiàn)在去一趟市中心的大商場(chǎng)太累了。你需要提前挑衣服、化妝打扮；要在周末擁堵的車流里搶停車位；還要在迷宮般的龐大動(dòng)線里，看著千篇一律的品牌，走到小腿酸痛。這也是許多大型商場(chǎng)經(jīng)歷空置陣痛的原因。

而社區(qū)商業(yè)更接地氣，你可以穿著睡衣，踩著拖鞋，下樓5分鐘就能吃上熱騰騰的飯菜。它提供的是活人感，社區(qū)感，人情味，買賣雙方不僅是商家顧客，更是每天低頭不見抬頭見的街坊。

濱江萬芊薈除了解決衣食住行，還成為承載著情緒與關(guān)系的容器，與生活融為一體：IP快閃展、花境主題展，以及慢騎賽、兒童劇、脫口秀等活動(dòng)，把商業(yè)空間真正融入白領(lǐng)和居民的生活。

不管技術(shù)怎么變，我們終究離不開人情味。當(dāng)線下商業(yè)褪去流量濾鏡，這份看得見、摸得著的人情溫度與便民價(jià)值，終將成為最堅(jiān)固的護(hù)城河。

這一點(diǎn)，上海濱江萬芊薈算是想透徹了。他們把街坊們?nèi)粘Ｉ畹男∈抡疹櫟猛滋卯?dāng)，這種不賺快錢的慢生意，反而能活得長(zhǎng)久。

04

物管公司，憑什么做商管？

萬芊薈背后是萬物云。2021年，萬科物業(yè)正式升級(jí)為萬物云，主打空間+科技。一家物管公司，跨界做商管有什么優(yōu)勢(shì)？

其一，靠龐大的“物業(yè)底盤”精準(zhǔn)識(shí)人。

與傳統(tǒng)大體量商業(yè)MALL不同，萬物云選擇了社區(qū)商業(yè)這個(gè)細(xì)分賽道。這是基于它龐大的服務(wù)底盤。根據(jù)萬物云2025年年報(bào)，公司在管住宅項(xiàng)目5300多個(gè)，服務(wù)數(shù)百萬人。

以上海濱江萬科中心為例，萬物云在其輻射范圍內(nèi)服務(wù)了19個(gè)項(xiàng)目（含10個(gè)住宅盤），覆蓋了高達(dá)10766戶家庭。這意味著，他們掌握著傳統(tǒng)商場(chǎng)根本拿不到的、顆粒度極細(xì)的“生活數(shù)據(jù)”。

他們熟稔小區(qū)居民的日常消費(fèi)痛點(diǎn)，了解上有老下有小家庭的高頻剛需品類；深刻洞悉上班族早出晚歸的現(xiàn)實(shí)難處，理解通勤寄存、快餐代購、臨時(shí)托管等實(shí)打?qū)嵉纳钤V求。

傳統(tǒng)商場(chǎng)的邏輯是“我招什么商，你買什么東西”；而萬芊薈的邏輯是“鄰居們?nèi)笔裁矗揖团渲檬裁础薄?/p>

其二，首席客戶官，也是需求翻譯官。

光知道痛點(diǎn)還不夠，得有人把居民需求轉(zhuǎn)化為招商規(guī)劃并扎扎實(shí)實(shí)落地。

你發(fā)現(xiàn)沒，通常商場(chǎng)招商，都帶著點(diǎn)“神秘感”——團(tuán)隊(duì)在辦公室里對(duì)著數(shù)據(jù)報(bào)表和品牌名錄研究，最后突然宣布：我們要進(jìn)某個(gè)品牌了。但上海濱江萬芊薈的路子，完全不是這樣。

他們甚至為此專門設(shè)置了一個(gè)聽起來有點(diǎn)“互聯(lián)網(wǎng)范兒”的職位：首席客戶官（CCO）。可別誤會(huì)，這位名叫“格格”的首席客戶官，不是“官”，更不是客服。

有業(yè)主吐槽某足道館服務(wù)不佳，希望推出次卡、月卡，格格當(dāng)天協(xié)調(diào)商戶調(diào)整卡種，并為業(yè)主群爭(zhēng)取專屬體驗(yàn)價(jià)；有媽媽想給初中的孩子找暑假班，但現(xiàn)有教培只覆蓋幼小階段，格格又聯(lián)動(dòng)招商與商戶，推動(dòng)增開高年級(jí)課程；學(xué)而思、趣動(dòng)熊等品牌何時(shí)開業(yè)？她制作工程進(jìn)度可視化內(nèi)容，讓業(yè)主隨時(shí)知道進(jìn)展。

你想象一下那個(gè)場(chǎng)景：招商團(tuán)隊(duì)看中了一家很有格調(diào)的日式咖啡輕餐，但不會(huì)馬上簽合同。格格會(huì)先跑到群里，像鄰居一樣和大家拉家常：“家人們，咱們樓下要是開家這樣的咖啡館，你們覺得咋樣？喜歡這種口味嗎？”就這么看似隨意的聊天，把大家的真實(shí)喜好和期待摸得透透的。招商，從“我們覺得你需要”，變成了“我們聽到你想要”。

從“被吐槽”到“被信任”，再到“共創(chuàng)”，信任就這樣從一件件小事里長(zhǎng)出來。最初批評(píng)的那位業(yè)主，如今成了最積極的共創(chuàng)者。根本不需要商場(chǎng)打廣告、搞推銷，業(yè)主們自發(fā)地就在群里當(dāng)起了“自來水”，例如瘋狂推薦“不逼你辦年卡”的健身房，還帶動(dòng)了旁邊寫字樓的白領(lǐng)們“1帶4”組團(tuán)來辦卡。

沒有調(diào)查就沒發(fā)言權(quán)。很多商業(yè)敗就敗在招商階段而不是后期運(yùn)營，因?yàn)樵谇捌诙ㄎ灰?guī)劃招商，就犯了“路線錯(cuò)誤”。萬芊薈的這位“格格”，她的工作就是泡在真實(shí)的社區(qū)生活里，把業(yè)主的每一句吐槽都當(dāng)成改進(jìn)的密碼，把每一次聊天變成調(diào)查研究的手段。她不是一個(gè)人戰(zhàn)斗，背后站著的，則是一整個(gè)愿意為“服務(wù)好附近的人”而快速響應(yīng)的團(tuán)隊(duì)。

這或許就是萬芊薈最聰明的地方：放棄對(duì)“高大上”模式的生硬模仿，轉(zhuǎn)而選擇深耕人與人之間最質(zhì)樸的情感連接。

因?yàn)槿f芊薈商業(yè)選擇了一條深耕人心的路子，所以他們把“有人味”，得人心，做成了核心競(jìng)爭(zhēng)力。

05

把關(guān)系做成穿越周期的資產(chǎn)

2024年底，萬物云董事長(zhǎng)朱保全提出 “蝶城+社商”，萬物云希望能夠真正讓社區(qū)商業(yè)與客戶做成一個(gè)到店的連接，希望這些社區(qū)商業(yè)能夠滿足在蝶城范圍內(nèi)住宅業(yè)主日常生活需要。

從資管頂層目標(biāo)來看，最終落地兩大價(jià)值：幫助住宅不動(dòng)產(chǎn)保值增值，同步實(shí)現(xiàn)社區(qū)商業(yè)存量資產(chǎn)盤活與價(jià)值抬升，完成住宅+商業(yè)雙向資產(chǎn)增值閉環(huán)。

什么是 “蝶城”？

簡(jiǎn)單來說，就是萬物云在一個(gè)街道或片區(qū)內(nèi)，將小區(qū)、寫字樓、園區(qū)和商業(yè)空間，編織成一張高密度的服務(wù)網(wǎng)。以社區(qū)為載體、輕重資產(chǎn)結(jié)合、現(xiàn)金流與增值收益兼?zhèn)涞牟粍?dòng)產(chǎn)資管產(chǎn)品。

而萬芊薈，正是這張網(wǎng)上的核心商業(yè)節(jié)點(diǎn)。

截至 2025 年底，萬物云已累計(jì)完成 690 個(gè)蝶城底盤構(gòu)建，占總在管項(xiàng)目數(shù)量的 50.5%，其中 300 個(gè)完成提效改造。通過人員復(fù)用、混合用工等模式，蝶城有效對(duì)沖了空置率和收繳率波動(dòng)帶來的壓力。海量蝶城底盤，為萬物云儲(chǔ)備了大量待盤活的社區(qū)商業(yè)潛在標(biāo)的，也是其規(guī)模化復(fù)制萬芊薈模式、做大社區(qū)商業(yè)資管盤子的底盤支撐。

而萬芊薈要驗(yàn)證的，正是這條長(zhǎng)期主義路徑在社區(qū)商業(yè)中的巨大潛力。

人們對(duì)于美好生活的向往，聽上去抽象而遙遠(yuǎn)。而如果說社區(qū)里那股熱乎的煙火氣、街坊間的人情味，美好就變得具體了。那些靠長(zhǎng)期服務(wù)沉淀下來的 “關(guān)系資產(chǎn)”，不管在什么時(shí)代，都一樣金貴。

放在不動(dòng)產(chǎn)資管的長(zhǎng)線視角里，AI可以復(fù)刻商品、算法可以標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，但經(jīng)年累月沉淀的鄰里信任、扎根社區(qū)的煙火生態(tài)，是無法被數(shù)字化復(fù)制的稀缺資產(chǎn)。

當(dāng)下地產(chǎn)行業(yè)告別高周轉(zhuǎn)、存量時(shí)代到來，優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)從地段單一維度，升級(jí)為運(yùn)營能力+用戶粘性雙重標(biāo)尺。萬物云借萬芊薈落地 “服務(wù)即資產(chǎn)” 的資管新范式：用人情筑牢運(yùn)營底盤，用數(shù)字化管控資產(chǎn)效率，用蝶城生態(tài)放大資產(chǎn)價(jià)值，最終把社區(qū)關(guān)系轉(zhuǎn)化成穿越經(jīng)濟(jì)周期、持續(xù)增值的不動(dòng)產(chǎn)底層價(jià)值。

在存量商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)白熱化的當(dāng)下，這套依托人情味的資管打法，正是穿越行業(yè)周期最扎實(shí)的底牌。