滬穗多地舊房換新的“利與隱憂”

研究員 |黃怡博 審校 | 張旭 責編 | 韓瑋燁

摘要：廣州“穗八條”拉開舊房換新序幕，兼顧市場回暖與民生保障，短期成效顯著。不過這場存量市場探索仍潛藏多重結構性風險，機遇與挑戰并存，值得行業深入探究。

繼年初上海推出舊房換新政策之后，廣州近日也推出“穗八條”，正式啟動“舊房換新”：由廣州安居集團牽頭，定向收儲環城高速以內建筑面積70㎡以下、總價300萬以內的老舊住宅，并嘗試通過資金托管、180天限時置換新房、改建保障性住房盤活“老破小”。

據了解，山東、杭州、成渝等地也陸續開展類似試點。

一場全國性的“老破小”騰籠換鳥、深化城市更新的探索正逐步展開。

紅利惠及誰？

全國主要城市“舊房換新”模式對比表

在本次舊房換新試點中，最直接的受益者是符合收儲標準的核心區老舊小戶型老百姓。這類房源的特點是轉手難、價格持續走低。此番國企入場收購，直接開辟了穩妥的置換通道。交易由第三方機構評估定價，資金專戶監管。業主免去中介費，也無需與買家漫長議價，疊加財政補貼后，置換成本顯著下降，也避開了市場價格波動風險。

其次，持有新房庫存的開發商亦可受益。180天限時置換規則，為新房市場精準導入穩定的置換客源，加速新房去化和資金回籠，緩解房企流動性壓力，也有助于穩定房價預期。同時，國資背書的置換模式有助于提振市場信心，為新房市場的平穩運行提供了支撐。

第三，以廣州安居集團為代表的國資保租房專業公司也從中受益。通過市場化收儲，能以合理成本拿下核心地段資產，改造后再次推向租住市場，可以獲得長期穩定收益，為未來REITs擴募儲備資產。另外，此類資產既可以作為城市人才招引的條件，亦可以在核心區域做養老、文旅類產品，與城市更新其他業態自然融合，滿足民生、產業、消費等多種訴求。

對地方政府而言，“以舊換新”不同于20年前的片區舊改，是對住房體系、財政結構與城市運營的長期優化。一二手房聯動流轉，可以盤活樓市存量、釋放置換需求，緩解新房與土地市場的供需壓力，穩固土地財政基本盤；通過將存量舊房改造為保障性住房，還能夠低成本、高效率補齊城市住房體系的短板，優化城市功能結構，維持城市正常運轉。

居民怎么想？

睿和智庫分析認為，“以舊換新”的政策意圖是好的，一方面能穩住城市房價，一方面可有序推進城市更新。

但在實操中，舊房業主可能頗為糾結。這些“老破小”的住戶多數是本地原住民，對原住地的“鄉愁”讓他們“故土難離”。加之，此前高價套現離場的預期無法達成，因此預計這項政策的推進速度不會太快。

對非核心區業主而言，則是“沉默的受損者”。國企資金大量涌向核心區“托底”，虹吸效應下非核心區的房源需求被進一步稀釋，成交周期拉長、房價陰跌恐成常態。“內穩外弱”的樓市格局讓他們的資產貶值之路看不到盡頭。

另外，優質剛需小戶型被批量收儲后，核心區性價比房源供給收縮，剛需年輕人首置門檻被動抬升。雖然新增保障性住房定向面向新市民，但受準入門檻、房源總量、產權規則等約束，難以全面承接需求，可能會加重青年群體的置業成本和通勤壓力。

此外，依賴小戶型快進快出的投資客，以及靠核心區老房交易為生的中小中介，生存空間會被急劇壓縮。前者失去了炒作標的和套現路徑，后者則被官方一站式交易平臺直接取代。

深遠影響：從穩樓市到城市治理優化

這一模式遠不止于短期穩市。它更像一把手術刀，試圖切入樓市多年形成的頑疾。

首先，該模式有望破解地方財政的“不可能三角”。以往穩樓市、擴容保障房、壓降地方負債難以同步落地；如今依托存量房源改造，無需新增土地和大規模基建，即可補齊保障房缺口。同時，一次性財政投入轉化為國企長期持有的經營性資產，可借助保租房REITs等工具提前回籠資金、拉長償債周期，從而優化財政穩健性。

其次，“低擾動、可持續的有機更新”得以實質性推進。國企收儲存量舊房并改造為保障性住房，保留了原有社區肌理與鄰里關系，避免了大規模動遷帶來的社會摩擦，也減少了對單一開發主體的依賴。這種“微更新+運營”的模式更貼合當下財政承壓、社會訴求多元的現實。

再者，可以重構城市的人口與空間邏輯。收回的舊房可作為核心區保租房的穩定房源，降低了新市民、青年人的租房與通勤成本。后續可接入多層次租賃住房體系，強化外來青年群體的歸屬感，有助于留住人才，促進社會平穩發展。

但是，政策背后的長期風險仍需重視。

其一是定價的“鋼絲繩”與業主的“被動上車”。本次收儲采用“兩次評估＋協商確認”定價規則，以市場成交價為基準，目前暫無官方統一折價標準。為保障國有資產安全，傾向于壓低收購價，而業主希望接近市場價變現，雙方訴求形成分歧。定價過低則政策淪為雞肋，定價過高則可能造成國有資產流失。更棘手的是180天限時置換規則也催生了“為了換而換”的被動需求。購房者若在倉促中做出錯誤決策，一旦未來房價波動，將面臨“舊房折價賣，新房高位接”的雙重損失。

其二是國企的“資金長跑”與盈利拷問。收儲房源改為保租房雖然能帶來穩定長期的現金流，但實際盈利仍存疑問。另外，廣州整體租金回報率長期低于3%-5%的合理區間，即使收購價低于市價，回本周期依舊漫長。再加上多數收儲依靠舉債落地，一旦租金下行、空置率上升，租金收益能否覆蓋融資成本、短期風險延遲暴露是否暗藏隱性債務隱患，這些也都將成為問題。

其三是城市分層帶來的馬太效應隱憂。政策資源持續向核心城區傾斜，是否會不斷拉大城區內外房產價值差距，導致房產財富進一步向核心區域集中？如何避免非核心區域被徹底邊緣化及“內穩外弱”的二元格局？這些問題需要在試點中深入思考。

結語

總體而言，本輪“國資入局、舊房換新”是存量時代一次極具想象力的政策創新。它直面了樓市“血栓”難題，讓老舊房源有了體面退出的通道，讓新房市場獲得精準客源，也讓保障房短板得以低成本補齊。挑戰固然存在，定價平衡、運營壓力、區域分化等風險仍需持續應對。

但任何深刻變革都不可能一蹴而就。值得欣慰的是，各地已在動態調整中摸索更精細的規則，比如優化評估機制、拓寬金融支持渠道、探索租購并舉模式等。方向對了，哪怕步子慢一些，也能累積希望。