上海
今年6月起，在日本貸款買房的成本明顯上升了。日本住宅金融支援機構1日公布，長期固定利率住房貸款“フラット35”（Flat 35）6月的適用利率中，貸款期限為21年至35年的最低利率升至3.21%。這是自2017年10月現行制度實施以來，首次突破3%。
在貸款比例不超過房價9成的情況下，貸款期限為21年以上35年以下的利率為3.21%～5.48%，20年以下為2.89%～5.16%。有一個直觀對比：這次的利率，至少比5年前高出3倍。筆者身邊就有朋友在2018年購房，當時甚至能拿到0.6%左右的固定利率。
Flat 35是由日本國土交通省下屬的住宅金融支援機構（JHS）聯合全國約300家金融機構提供的最長35年固定利率房貸。它不設收入或年齡上限（但需通過還款能力審查），外國人只要符合條件也可以申請。近年來，因為不用擔心利率波動，這類固定利率貸款需求不斷增加。數據顯示，2026年1月至3月申請件數同比增長44.6%，達到1萬5205件。
為什么利率漲這么快？
一個關鍵原因是融資成本在上升。日媒指出，這次機構債券的利率達到3.32%，這是住宅金融支援機構從市場借錢的成本。Flat 35本質上就是用這些資金來發放貸款的，因此融資利率上升，房貸利率理論上也會跟著漲。
不過這里有一個關鍵點——“倒掛利差”。簡單說，就是機構一直在“虧錢放貸”。比如3月，它以2.65%的利率借錢，卻以2.25%的利率貸款給購房者，相當于自己承擔了0.4%的差額損失。這個虧損幅度之前在縮小，5月縮小到-0.26%，但6月又擴大到-0.30%。據此推算，6月Flat 35實際利率大約在3.02%左右。
利率上漲，最直接的影響就是每個月要多還錢。
舉個例子：買一套5000萬日元的房子，貸款4500萬。如果利率是2.25%，每月還款約15.5萬日元；但如果升到3.02%，每月就要還約17.4萬日元。也就是說，每個月多出約1.9萬日元，全部還完下來，總共要多付約789萬日元，這個負擔不算小。
很多人會糾結：選浮動利率還是固定利率？
在一個標準假設下（36歲貸款，65歲退休還清，貸款4500萬，35年等額本息，不用獎金還款）：
第一種情況：浮動利率（前2年1.2%，之后33年2.45%） vs Flat 35（前5年2.02%，之后30年3.02%）
結果是：浮動利率每月平均少還約1.2萬日元，總還款額約6610萬日元，而Flat 35約7046萬日元，相差約436萬日元。但這個差額，其實可以理解為“買安心的錢”——也就是為避免未來利率繼續上漲而付出的保險成本，值不值取決于個人情況。
第二種情況：如果把Flat 35的優惠用到極致（比如“子育てプラス”、不加入團信等），那么每月還款幾乎沒差，總還款額反而是Flat 35更低（約6486萬日元），比浮動利率少約124萬日元。不過因為要另外買保險，整體算下來其實差不多。
整體來看，如果只看“花多少錢”，浮動利率通常更便宜，但并不是所有人都適合。適合選浮動利率的人，一般是未來收入有上漲空間；預算比較寬裕；手里有提前還款的余力；以及能接受利率波動。而更適合固定利率的人則是：40歲以后收入增長空間有限；利率一漲就會明顯影響生活；希望每月支出穩定、降低不確定性。
買房不如租房過？
需要注意的是，現在的Flat 35也不是“死貴”的固定利率。通過“子育てプラス”等政策，前5年或10年最高可以降低1%利率；如果提高首付或不加入團信，還能再降一點，在加息環境下依然有一定競爭力。
不過，從整體趨勢來看，這次Flat 35最低利率突破3%，意味著一個重要變化——日本房貸已經從“容易借錢的時代”，進入“必須認真考慮利率風險的時代”。
在資源價格高企、日元貶值的背景下，房價很難明顯下降，而利率卻在上漲。這就導致同一套房子，每月還款越來越高，尤其是年輕人和有孩子的家庭，購房能力被明顯削弱。
甚至有房地產從業者私下表示：現在這種環境，不太建議硬著頭皮買房。與其背上沉重貸款，不如選擇便宜一點的租房，即使空間小一些也可以接受。畢竟，家庭生活的質量，并不只取決于有沒有自己的房子。
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