北京買房：理清思路，購房建議1897

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

倆娃在一六一附小上學，占坑房已出，想買個三居（未來孩子大了方便住），目前考慮幾點：1、學校附近交通不便，僅適合電動車接送，送孩子上學不要太遠；2、想長期住，所以希望樓齡新點，居住體驗好些也相對保值。3、首付300左右，可貸500，最多不超過600。

特向您請教：

1、西城樓齡新的且近點的四合上院、莊勝二期基本價格1000以上，感覺西城找不到合適的。

2、東城看了看新景家園、國瑞城、前門前價格相對低點，您對這幾個盤怎么看？

3、別的樓盤您有沒有推薦的，請指點。

4、另一思路：持幣租房，等幾年再看，持幣收益也一定程度覆蓋房租，您對東西城的房價走勢怎么看，近期看感覺沒有下跌的跡象了。

A：

1、西城溢價相對低的多數都是次新房，不光這種南城的，北城也有。金融街也有很典型的，比如金城華庭就沒什么溢價，但就是價格高。

2、新景家園看的是回遷房吧？國瑞城的估計也是回遷房和公寓部分，前門前則是典型的公寓為主，價格低也正常。這當然是優勢，但對應的就是價格走勢弱點兒，看自己更重視哪方面吧？

另外提醒一句，雖然這些房的價格相對低，但學區的溢價比例應該也是平均值，也就是居住的性價比未必突出，看房時具體計算一下吧。

3、持幣租房，那如果能有穩妥+高息的理財渠道就合適啊。現在學區房中老小區的平均租金收益率是1.5%，純收益也就1.4%。次新房的更低，低于1.3%的有的是。而現在五大行存款利息最低的也就1.3%，所以對應在東城租房的話不算吃虧，能超過銀行利息就更劃算了。

我對東西城的房價走勢的看法一直沒變，也就是基礎部分沒什么下跌空間了，如果大盤上漲的話肯定跟隨。但溢價部分不好說，畢竟入學人數的拐點到了，如果沒有政策支持，那溢價的比例至少不會增加。但溢價也不至于直接下跌，而是會隨著每屆的孩子畢業離開，家長們才會賣房呢，溢價率則隨之逐年下降。

4、簡單就這情況，東西城的溢價比例已經降了點兒，但不太多。現在溢價相對低的仍然都是總價高的次新房，很貴。買回遷房的話看自己的喜好，盡量買溢價低的吧。公寓則更是看自己的喜好了，一般不太建議。是否租房則看自己是否有更好的理財渠道，跟租金收益率比較一下就行。

僅供參考。

二

Q:

我有北京購房資格，現在住的是父母很早買的房，我各種信息登記的都是這套房，如果買房不會受影響吧？這套房我父母不想賣，過幾年他們有可能來住，所以讓我在附近買，就是馬家堡板塊。

目前我看了星河城、城南嘉園、麗水園和名都家苑，您覺得哪個更合適？兩居室，我準備當婚房，住到孩子快上學再考慮學區房，有可能換，也有可能到時候留著，再單獨買個占坑房。

Ps：主要是現在猶豫不決，不知道是應該趕緊買還是再等等。買的話擔心繼續下跌，但不買的話又感覺今年的風向好像要漲。我們定的明年十一才結婚呢，所以不是特別著急，裝修來得及。

A：

1、十八歲成年之后就是單獨立戶了，跟父母的房子沒關系，什么都不影響。只當是租了這套房不就得了，給不給租金是自己家內部的事兒。

2、哪個更合適？既然是婚房，那就多考慮居住體驗吧，沒必要聽外人的意見。而且這幾個小區在我看來差不多，因為價格走勢接近，那從保值角度講就區別不大。而且您也不考慮孩子上學，那就剩下居住體驗方面了，自己決定就行。

或者說看具體房源吧，甭管哪個小區了，只看哪套房子最喜歡。或者也可以看價格，哪套房覺得性價比最高就買哪套。也可以讓中介給計算租售比，哪套的數值低就說明居住的性價比高。

3、既然猶豫那就再等等唄，反正準備買的是馬家堡草橋到公益西橋這一帶，雖然價格走勢不弱，但畢竟是南部板塊，幾乎不可能領漲。也就是說，就算有行情也是從核心區+北部開始，南邊有時間觀察和行動。等北部真正漲了再買吧，大概率不至于吃虧。

僅供參考。

三

Q:

我家我是外地戶口，老公和孩子是北京戶口，請問如果用我的資格買房的話，他們的戶口能遷到這套房子里嗎？我們是為了孩子上學方便。現在是在豐臺南四環租房，孩子被派位到**小學，學校還行就是有點遠。所以我們想在旁邊買套老破小，現在價格不到300萬，我們準備首付100貸款200。

Ps：還有個問題，我們現在是和孩子奶奶一起住的，因為當年拆遷后沒買房，拆遷是2005年，請問當時的購房指標徹底永遠的不能用了嗎？

A：

1、這我還真不懂這種遷戶政策。應該是能遷的，因為既然是夫妻關系，那無論用誰的資格買房都是婚內共有財產，只不過登記的一方的名字而已。那既然是夫妻財產，有京戶的老公孩子自然應該能遷入了。

但這只是我自己琢磨的，是否有這種政策不知道，還是咨詢派出所吧，他們最權威。

2、為了離孩子學校近而買房，這倒沒什么不合適的。但最好也考慮一下中學吧，畢竟**小學不是直升校，小升初是要在片區內派位的。

3、房子來講也沒什么不合適的，居住角度的性價比至少不低，所以只要自己覺得合適就行。不過這地段兒不算太強，所以從其他角度來看普通吧。

4、當年的購房指標肯定作廢了，永遠都不能用了。2005年還是經濟適用房的時期，當時的購房指標一般有效期三年。而且連經適房這種產品都早就取消了，2008年改制后基本沒有，2013年就完全終止了，就算有指標也買不到了。

僅供參考。

四

Q:

我父母名下一套石景山老山的老破小，我名下萬達廣場兩套公寓一住一租，三套如果都賣掉的話大概能賣500萬，想貸款在西城買套小三居，要幼兒園和學區都好的。請問有推薦的嗎？另外也考慮過現在孩子少了，買學區房是否還有必要？

A：

1、500萬+貸款買西城的，貸款準備多少啊？也就是總價預算多少？沒總價的話不太好推薦，畢竟西城的三居室從6/700萬到上千萬的都有。

2、既然是從石景山換到西城，而且是要選學區好的，那常規就是月壇學區。離石景山最近，而且頂級學區也排名高。學區溢價也沒比平均值高出多少，所以性價比也算合適。具體的房子問當地中介吧，各種價格區間的都有。

3、學區房是否有必要？常規建議是先看孩子哪年上學吧，沒必要準備的太早，畢竟現在剛算過了高峰期，溢價比例沒降多少，平均下來也就5%最高10%。

另外是否買學區房看自家的情況吧。孩子天分非常高就沒必要，山溝兒里都不會耽誤天才。比較高的話最好到西城或海淀，好馬配好鞍，學習氛圍更能促進牛娃的成績。普娃就看自己了，外人不好建議。

4、不過多說一句，東西海學區房在北京的占比不過是15%，也就是絕大多數的家庭都沒有學區房，并不影響生活+孩子成長的。

僅供參考。

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