簽了獨家委托，卻通過別的中介賣了房，被起訴“跳單”？ 駁回

當(dāng)事人與某中介機構(gòu)簽訂《房屋獨家委托銷售合同》，約定在合同期限內(nèi)僅能通過該中介出售房屋。合同簽訂后不久，當(dāng)事人因中介長期未提供實質(zhì)服務(wù)：沒有帶看、沒有推廣、沒有客戶，當(dāng)事人在與中介溝通中明確表示取消獨家委托。

隨后，當(dāng)事人通過其他渠道完成了房屋交易。中介機構(gòu)以"跳單"違約為由起訴，要求當(dāng)事人支付違約金。

從表面看：獨家合同是真的；通過別人成交也是真的。事實沒有爭議空間。

如果你是律師，這案子還能怎么打？

一、第一步：換一個法律框架

大多數(shù)人的第一反應(yīng)是：“當(dāng)事人有沒有跳單行為？”

律師接受委托后，沒有跳進這個陷阱，而是重新審視合同性質(zhì)。這份合同是"獨家委托合同"，但在法律上，它的本質(zhì)是委托合同。

委托合同有一個非常重要的法律屬性：《民法典》第九百三十三條賦予委托人的任意解除權(quán)。

也就是說，一旦確認這是委托合同，委托人就有權(quán)隨時解除，不能因為加了"獨家"兩個字就把這個權(quán)利鎖死。這個判斷，徹底改變了整個案件的討論方向，從"當(dāng)事人有沒有跳單"變成了"當(dāng)事人在買房時，合同還存不存在"。

二、第二步：從聊天記錄里找到關(guān)鍵證據(jù)

任意解除權(quán)不會自動生效，必須由當(dāng)事人實際行使。律師要證明的核心問題是：當(dāng)事人有沒有真正通知過中介解除合同？

這個合同里沒有答案，起訴狀里也沒有，答案藏在雙方日常溝通的聊天記錄中。

律師逐條篩查大量聊天內(nèi)容，最終鎖定了一條消息：當(dāng)事人曾向中介工作人員明確表示“不再繼續(xù)獨家委托、要求取消。”

這條消息之所以關(guān)鍵，不是因為當(dāng)事人發(fā)了脾氣或者抱怨，而是因為它的措辭直接、清晰、沒有歧義：明確要求取消、對象特定、送達完成。在法律上，這就是一次完整的解除權(quán)行使行為。

解除權(quán)是形成權(quán)，通知到達對方即生效，不需要對方同意，也不需要對方回復(fù)"好的"。

一條看似普通的聊天消息，經(jīng)過法律定性，成了整場訴訟的基石。

三、第三步：用時間線完成“切割”

法律依據(jù)有了，關(guān)鍵事實有了，接下來要做的，是把它們串聯(lián)成一個無法反駁的邏輯鏈條。

律師用一條清晰的時間軸，把案件關(guān)鍵節(jié)點排列出來：

• 簽約日：雙方簽訂《房屋獨家委托銷售合同》
• 簽約后數(shù)周：中介未組織任何一次實地看房，未提供實質(zhì)性服務(wù)
• 解除日：當(dāng)事人通過聊天工具明確通知取消獨家委托，合同解除
• 解除后數(shù)日：當(dāng)事人通過其他渠道完成房屋交易

這條時間線的核心作用只有一個字，切。

售房行為發(fā)生在合同解除之后。一個已經(jīng)不存在的合同義務(wù)，不可能被違反。這個論證不需要否認任何事實，也不需要否認獨家條款的存在，它從根本上讓"違約"這個詞失去了適用的前提。

在代理意見中，律師同時還設(shè)置了第二道防線：即便法院不認可解除通知的效力，中介沒有提供實質(zhì)服務(wù)、客戶資源也非中介帶來，"跳單"本身就缺乏構(gòu)成要件，本案也不構(gòu)成跳單。

為什么？

因為“跳單”的構(gòu)成要件之一，是中介提供了實質(zhì)性服務(wù)或帶來了客戶。而本案中：中介沒有組織任何看房、未提供任何有效推廣、最終成交的客戶與該中介無關(guān)。

換句話說：沒有服務(wù)，就沒有跳單。

此外，律師還提前識別了一個容易被忽略的風(fēng)險點：

《民法典》第933條規(guī)定，委托人行使任意解除權(quán)后，如果給對方造成實際損失，仍可能承擔(dān)損害賠償責(zé)任。但本案中，中介未舉證任何實際損失、原告也未提出損害賠償?shù)脑V訟請求。

法院在判決中明確：“原告未提出損害賠償?shù)脑V訟請求，本案對此不作處理。”這為當(dāng)事人提前堵住了后續(xù)被另案追償?shù)目赡堋?/p>

四、判決結(jié)果：全面勝訴

法院采納了律師的代理意見，判決駁回原告全部訴訟請求。

判決書核心認定：任意解除權(quán)是法律賦予委托人的法定權(quán)利，不能以格式條款予以排除。……任意解除權(quán)是形成權(quán)，單方通知到達即生效，不以對方同意為要件。

【暢 森 律 師 提 醒 您】

這個案子從被指控違約到全面勝訴，本質(zhì)上完成了三個層次的思維轉(zhuǎn)換：

不再糾結(jié)"跳沒跳單"，而是先問"合同還在不在"，換個框架問題就變了；帶著法律問題去篩查日常聊天記錄，把那些模糊的抱怨變成清晰的解除通知，證據(jù)就這樣從對話里篩了出來；再用時間線證明售房發(fā)生在合同解除之后，違約的前提根本不存在。換框架、找證據(jù)、切時間，三步走下來，對方的違約指控就站不住了。

真正的律師價值，不是在你設(shè)定的規(guī)則里幫你打贏官司，而是在對方設(shè)定的規(guī)則之外，找到一條你從未想過的路。

本案代理律師：陳思奇

葫蘆島市婦聯(lián)第六屆執(zhí)委會兼職副主席

葫蘆島市律師協(xié)會副會長

遼寧省婦聯(lián)執(zhí)委委員

葫蘆島市龍港區(qū)政協(xié)委員

葫蘆島市人大立法咨詢專家

遼寧省家庭家教家風(fēng)建設(shè)工程專家?guī)鞂＜?/p>

遼寧省勞動人事爭議調(diào)處專家委員會專家

葫蘆島市看守所律師特約監(jiān)督員

葫蘆島市法學(xué)會首席法律咨詢專家

遼寧省首屆優(yōu)秀青年律師

葫蘆島市三八紅旗手

葫蘆島市社會組織黨員示范崗

葫蘆島市愛國擁軍模范個人

遼寧省首批勞動法專業(yè)律師

葫蘆島市優(yōu)秀律師

業(yè)務(wù)領(lǐng)域：民商事訴訟與仲裁、刑事辯護、企業(yè)法律風(fēng)險防控、企業(yè)合規(guī)管理等，具有深厚的法律功底和實務(wù)辦案經(jīng)驗。