縮量900億，京滬土拍腰斬了

5月28日，北京5月份最后一宗宅地將落下拍賣槌，一天后上海今年第四批次土拍，也將收官。

不出意外的話，樓市最大的兩個風向標，京滬兩城上半年的土拍格局，已經基本定調了。

看完相關數據，只想用三個詞來概括：

縮量，縮量，還是縮量。

按時間口徑計算（2026年1月1日-6月30日）：

2026年上半年，北京已拍宅地共16宗，總成交金額277.99 億元，已明確上架但未拍地塊共5宗，總起始價58.737 億元。合計：

336.72億元。

即便，未拍地塊全部按溢價10%來算，今年北京上半年土拍宅地收金也不會超過345億元。

上海已成交12宗，總成交金額323.2億，已明確但未拍地塊共5宗，總起始價82.73億元，合計：

405.93 億元。

同樣，以未拍地塊10%的溢價來算，上半年上海土拍收金額不超過415億元。

要知道，去年同期，北京出讓宅地22宗，總成交價約1005.48億元。上海不算協議出讓，共成交20幅宅地，成交總金額約654億元。

也就是說，今年上半年，北京土拍成交額同比大跌近66%，上海同比縮水近36%。兩城成交金額合計減少近：

900億元。

幾乎相當于一個普通省會城市一年的財政收入。

伴隨資金總量縮水的，是拍賣大廳熱度的斷崖式下跌。

今年上半年，北京成交的16宗地塊中，有12宗是底價成交，零溢價地塊占比接近：

75%。

相比去年同期，底價成交的比例只有40%。

上海也一樣。

去年1-6月，上海有近八成地塊溢價成交。

到了今年，已經不足一半。

曾經幾十家房企舉牌舉到抽筋，不把溢價率頂到天花板不罷休的場面，基本絕跡了。

去年上半年，北京溢價之最，由海淀樹村0030地塊創造。

當時建發以25.04%的溢價率，強行殺出重圍，單是溢價部分就多砸了15.94億元。

而上海溢價之最，是浦東新區曹路 C1A-3 地塊，拿地溢價率高達 41.68%。

今年上半年，北京溢價最高的地塊，是剛剛拍出的豐臺蒲黃榆地塊。民企河北鑫界，以超出地價1.476億元的價格，16.4%的溢價率，輕取包括保利、招商在內的五大國央企。

上海則是徐匯區長橋街道地塊，溢價率為25%。

即使是公認的“鈔能力選手”，今年在北上兩城的土拍也顯得有些克制。

比如在北京。

去年，中海半年砸了280億，以絕對的領先，穩坐權益拿地榜榜首。今年，榜首的位置換成了華潤，拿下榜首的數字，來到了：

65.45 億元。

截至目前，中海在北京還沒有明顯的拿地動作。

其實不止是中海，往年拿地最猛的“中建系”選手，在今年都選擇開啟了靜音模式。

去年1-6月，包括中海地產、中建智地在內的中建系選手，在北京、上海合計掃貨超過7宗。

今年，還在北京上海拿地的選手，只剩下中建智地和中建東孚。

其中，中建智地拿了兩宗，東孚拿了一宗。而東孚這一宗，還是和招商蛇口聯手拿的。

頭部選手參與土拍的頻率，也在下滑。

去年上半年，保利在北京成功拿地的次數雖然不多，但熱門地塊的土拍都能見到其身影，堪稱：

北京土拍全勤王。

今年，保利全程只參與了3次。

在上海最積極的招商蛇口，去年上半年，參與了8場土拍，今年縮水到了3場。不過，雖然參與的次數少了，但招商蛇口參與命中率高了。

參與三次，有兩次都成功拿地。過去“廣撒網”的模式，已經轉向最精細的單點狙擊。

另外，北京上海土拍，如今已經基本看不到民企的身影。

最后，狗蛋想說：

雖然土拍市場的縮量肉眼可見，但這不意味著這是一件壞事。

因為縮量本身，是可以預見的。

這種局面的背后，更多是供應端與房企的“主動減速”。

比如，年初的時候，北京就公布過2026年的商品住宅用地供應計劃，供應量明牌將比上一年減少約21%。

從實際情況看，真實供應量比計劃還要少約15%。

上海已經連續五年主動縮減宅地供應量，今年的縮減幅度更是達到了約23%。

換句話說，出貨量少了，拿貨量自然會少。

關鍵，供應端也在主動降低開發商的買單門檻。

北京今年土拍的平均成交樓面價，比去年大概跌了1萬元/㎡。

原因在于，政府在供地時，默默增加了順義、昌平、通州等地塊的比例，而在絕對的核心區，放量非常克制。

過去那種起步就是大幾十億，甚至上百億的高地價地塊，也幾乎已經看不到了。

這么做，既減輕了開發商包袱，給好產品的出現創造了空間，也避免了一些高總價、高溢價地塊，對市場情緒的刺激。

另一邊，頭部房企也在更冷靜的看待市場。

比如上面提到的招商蛇口。

拿地更精準了，算不過賬的地塊，寧可空手而歸，也絕對不當冤大頭。

過去一段時間，為啥行業交付端的問題那么嚴重，真是技術不過關嗎？

明顯不是。

很大一部分原因，就是項目在拿地時，花了太多錢。

開發商為了平衡成本，需要維持房價，一旦價格超過市場預期，去化又成難題。最后，項目賣不出去，錢回不來，就很難再在交付品質上下功夫。

所以也能看到，有時候，越是核心地段的樓盤，交付反而越差，甚至還不如一些遠郊品質好。

根源在這。

如今，供應端和房企都在更理性地看待市場，縮量了，但提質了。

或許對于購房者而言，這才是安全感回歸的最好開端。