丁彥皓：凈資產(chǎn)在3000萬以下的群體，股市賺的錢還是買成房子

凈資產(chǎn)在3000萬以下的群體，股市賺的錢一定要買成房子

文\丁彥皓-可信財(cái)商

一、收益沉淀直接決定投資獲益的持續(xù)性增長，即將前期股市的投資收益高杠桿沉淀在房產(chǎn)中，分散風(fēng)險(xiǎn)，延續(xù)收益的穩(wěn)定增長

特朗普又要訪華了，2017年訪華不久后，特朗普制裁中興通訊直接將我搞破產(chǎn)的事心有余悸，當(dāng)年欠的400萬銀行貸款現(xiàn)在還有28萬在還，大概明年9月份徹底還清，才意味著上一輪破產(chǎn)完全終結(jié)

沒有經(jīng)歷過黑天鵝事件導(dǎo)致破產(chǎn)的人很難深度理解投資要進(jìn)可攻，退可守的真正價(jià)值

其實(shí)，在人生中，一定要走的穩(wěn)，一場深度破產(chǎn)就幾乎改變一個(gè)人的命運(yùn)，即使最后僥幸爬起來，也必然耽誤人生，人生就這么幾年錯(cuò)過就錯(cuò)過了，哪來的浪子回頭

股市本就具有極強(qiáng)的賭性，存在極大的不確定性，第一單投資成功與第二單投資繼續(xù)成功有關(guān)系，但并非絕對，存在一定的不確定性，最忌諱第一單投資賺點(diǎn)錢，第二單又虧回去，瞎忙活一場

對非專業(yè)的散戶而言，股市存在三個(gè)致命的缺陷，即

1、 資本規(guī)模太小導(dǎo)致收益有限，即使遇到牛市也很難實(shí)質(zhì)性改善財(cái)務(wù)狀況

2、 專業(yè)能力有限決定既選不準(zhǔn)，更拿不住，無法從頭吃到尾，實(shí)現(xiàn)收益的最大化

3、 無法確保每一次選擇都賺錢，很難有效的銜接，弄不好上一單賺了，下一單又虧回去了

所以，收益沉淀直接決定投資獲益的持續(xù)性增長，即將前期股市的投資收益高杠桿沉淀在房產(chǎn)中，分散風(fēng)險(xiǎn)，延續(xù)收益的穩(wěn)定增長

二、相對股市，房地產(chǎn)對投資的要求更低、風(fēng)險(xiǎn)更小、杠杠效應(yīng)更大以及收益更明確，是太多普通人的首選

房產(chǎn)相對股市最大的優(yōu)勢是沒有經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，投資獲益的確定性較高，即只要開發(fā)商按規(guī)建設(shè)，沒有質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，同一地區(qū)各樓盤間的差距不大，再說未來的價(jià)格走勢更看當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的基本面，相對個(gè)股的風(fēng)險(xiǎn)較小

股市極易引起輿論熱炒，讓人潛意識認(rèn)為財(cái)富效應(yīng)極強(qiáng)，但那是以每一次都選對，且長期持有，不存在任何不確定事件為前提的，事實(shí)這僅僅是理想的狀態(tài)，現(xiàn)實(shí)意義極為有限

真正的財(cái)富階層在應(yīng)對黑天鵝事件時(shí)無非兩招，即

1、 運(yùn)氣

2、 熬時(shí)間

股市一定是早已財(cái)富自由，資產(chǎn)價(jià)格波動對其個(gè)人生活與命運(yùn)幾乎沒影響的財(cái)富階層游戲，而非中低收入群體將所有通過工資積累的小錢一把推進(jìn)去賭運(yùn)氣

目前A股與房地產(chǎn)都已呈現(xiàn)新一輪的行情，都有賺錢機(jī)會，但是相對股市，房地產(chǎn)對投資的要求更低、風(fēng)險(xiǎn)更小、杠杠效應(yīng)更大以及收益更明確，是太多普通人的首選

其實(shí)，除此之外，紅利分配“結(jié)構(gòu)化”、人工智能、通貨膨脹、資產(chǎn)泡沫以及中年失業(yè)等因素將所有的家庭都置于極其危險(xiǎn)的境地，稍有不慎就會陷入破產(chǎn)的境地

尤其，在上海等超一線城市，未有資產(chǎn)性收入，僅將家庭生計(jì)完全基于打工的家庭近乎破產(chǎn)，生活捉襟見肘

在這一背景下，全力構(gòu)建資產(chǎn)性收入與打造穩(wěn)定的現(xiàn)金流就成了確保家庭生計(jì)穩(wěn)定的關(guān)鍵

三、基本面穩(wěn)步提升地區(qū)的房地產(chǎn)具有極大的潛在獲利空間，首付與按揭貸款利率創(chuàng)歷史最低值，且租金整體能夠覆蓋按揭貸款

投資沒必要爭一時(shí)的暴利，而是必須確保大勢在我，經(jīng)過長期的深度調(diào)整，目前房地產(chǎn)已經(jīng)大幅回調(diào)，估值極低，無論是房價(jià)收入比還是租售比都創(chuàng)歷史新低，具有極大的套利空間

尤其，第四輪房地產(chǎn)行情已經(jīng)形成，上海、深圳與杭州等超一線城市與一線城市的房價(jià)觸底反彈，且交易大幅提升，暴漲已是時(shí)間問題

在當(dāng)前地方政府急需盡快化債，激活土地財(cái)政以及釋放經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Φ谋尘跋拢?strong>人為急速拉高低價(jià)，將基本面穩(wěn)步提升地區(qū)有限的土地賣出更高價(jià)就顯得尤為重要，預(yù)估上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的頂級豪宅房價(jià)很快會突破100萬/平米

這就意味著，基本面穩(wěn)步提升地區(qū)的房地產(chǎn)具有極大的潛在獲利空間，首付與按揭貸款利率創(chuàng)歷史最低值，且租金整體能夠覆蓋按揭貸款

在第四次房地產(chǎn)行情爆發(fā)的初期，一旦以最低價(jià)買入，在未來房價(jià)與社會可支配收入大幅上漲后，房租必然水漲船高，在覆蓋完按揭貸款之后還有盈余，能夠?yàn)榧彝ド?jì)的維持提供現(xiàn)金流，降低家庭的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

另外，如果有多套投資性住房，在房價(jià)上漲之后，通過高評高貸，八個(gè)鍋蓋蓋七個(gè)鍋，相互騰挪，總能夠從銀行獲得一筆穩(wěn)定的現(xiàn)金流用于其他領(lǐng)域的投資，妥妥的資本運(yùn)作

相對股市，房地產(chǎn)沒有經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，投資的難度系數(shù)較低，只要看準(zhǔn)國家政策、貨幣流向以及所投項(xiàng)目的基本面，怎么玩都是賺的

尤其趕上這一輪化債浪潮，政府為了將有限的土地變現(xiàn)更多的收入必然會急速人為拉高房價(jià)，與比特幣的原理極其相似

土地財(cái)政與房地產(chǎn)的基本面高度綁定，這一輪因化債而推高的房價(jià)上漲依然呈現(xiàn)“結(jié)構(gòu)化”的特征，最終還是基本面穩(wěn)步提升的極少數(shù)地區(qū)房價(jià)暴漲，其他基本面走衰地區(qū)的土地財(cái)政近乎歸零，自然房價(jià)也不會有太大的反應(yīng)

四、對凈資產(chǎn)在3000萬以下群體而言，對股市本質(zhì)的理解與騰挪空間有限的現(xiàn)實(shí)決定財(cái)富的增長還是要基于房地產(chǎn)，其次才是股市

原始資本的積累必須通過高杠桿呈指數(shù)級放大時(shí)代大機(jī)會，目前已經(jīng)進(jìn)入股市與房地產(chǎn)的雙牛市階段，需協(xié)同股市與房地產(chǎn)，而非僅拘泥于某一市場，將風(fēng)險(xiǎn)過于集中

不同群體對財(cái)富的掌控力不同，對凈資產(chǎn)在3000萬以下群體而言，對股市本質(zhì)的理解與騰挪空間有限的現(xiàn)實(shí)決定財(cái)富的增長還是要基于房地產(chǎn)，其次才是股市

目前的投資房地產(chǎn)能夠獲得四重收益，即

1、 低估值套利，經(jīng)過長期的深度調(diào)整，上海周邊附屬城市的房價(jià)與各項(xiàng)指標(biāo)倒數(shù)第一的甘肅地級市不相上下，具有極大的估值套利機(jī)會

2、 高科技產(chǎn)業(yè)的聚集、人口與資本的持續(xù)凈流入以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的大規(guī)模開發(fā)使上海周邊附屬城市房地產(chǎn)的基本面大幅提升

3、 低首付與低利率讓購房者能夠通過銀行貸款與通貨膨脹分配存款人的利益

4、 租金覆蓋按揭貸款后的盈余讓購房者能夠分配租房者的利益

尤其國家的態(tài)度已經(jīng)非常的明確，通過取消限購，釋放各類需求，卡死供給，失衡供需，然后通過降首付、降利率以及提高公積金貸款額度等措施鼓勵社會加杠桿，其一切行為的目的就是人為大幅拉高房價(jià)

在這一背景下，理性的投資人必然會與國家的現(xiàn)實(shí)需求與政策導(dǎo)向保持高度的一致，緊跟國家的步伐，大幅進(jìn)入低價(jià)投資房地產(chǎn)

這就意味著，目前是布局上海周邊附屬城市的最佳機(jī)遇期，投資不需要瞬間爆發(fā)，而是確保大勢在我，躺在紅利豐厚的賽道，抱大腿與搭便車，獲取時(shí)代紅利

在中國高科技產(chǎn)業(yè)體系化井噴的背景下，讓高科技股票與高科技產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的房地產(chǎn)基本面大幅提升，凈資產(chǎn)3000萬以下的群體將股市的收益用于高杠桿購房，實(shí)現(xiàn)財(cái)富的合理配置，杜絕風(fēng)險(xiǎn)集中，實(shí)現(xiàn)收益最大化

房地產(chǎn)的2008時(shí)刻再次到來，錯(cuò)過2008年，不能再錯(cuò)過2026年

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作者簡介：

丁彥皓 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)（投資學(xué)）博士后，專注資本市場，聚焦權(quán)益投資、資本運(yùn)作、大宗期貨、期權(quán)以及宏觀經(jīng)濟(jì)等領(lǐng)域的研究與投資，關(guān)注國際關(guān)系、歷史、哲學(xué)與宗教