上海的物業(yè)費(fèi)逐漸離譜

最近有個新聞很有意思，“全國多地呼吁公職人員帶頭交物業(yè)費(fèi)”。

從江西九江的武寧、柴桑，到云南的綠春、屏邊，再到福建泉州……

短短幾個月，多個城市幾乎都發(fā)出了同樣的倡議。

號召公職人員"牢固樹立 ' 花錢買服務(wù) ' 的正確消費(fèi)理念，按時足額繳納物業(yè)費(fèi)，主動補(bǔ)繳歷史欠費(fèi)"。

有的地方甚至把物業(yè)費(fèi)繳納情況納入干部提拔重用、評先評優(yōu)的審核。

背后的原因大家都懂：小區(qū)物業(yè)費(fèi)收不上來，已經(jīng)是常態(tài)。不是個別小區(qū)，個別城市，是大面積、普遍性的收不上來。

就算在上海，很多小區(qū)也收不齊物業(yè)費(fèi)，隨便問身邊幾個朋友就知道。不管是市區(qū)品質(zhì)商品房，還是郊區(qū)動遷房。

物業(yè)管理是個老生常談的問題，而這個問題正暴露的越來越明顯。

收繳率嚴(yán)重下滑，物業(yè)正在批量跑路

克而瑞物管研究中心數(shù)據(jù)顯示，全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)（500強(qiáng)）的平均收繳率，已經(jīng)從2020年的93%，一路下滑至2025年的71%。

即便是管理相對規(guī)范的上市物企，收繳率也只有78%。中小物企更是普遍低于65%，部分甚至跌破50%。

收繳率持續(xù)走低，直接引發(fā)了物業(yè)的"撤場潮"。

數(shù)據(jù)顯示，2025 年初至 2026 年 3 月底，全國共 212 個住宅項(xiàng)目發(fā)生物業(yè)撤場，其中64.7%為物業(yè)主動撤離，而非業(yè)主 "炒掉" 物業(yè)。

就連碧桂園服務(wù)、萬科物業(yè)、中海物業(yè)這些頭部，也在 斷臂求生，累計(jì)撤管虧損項(xiàng)目面積超過 8000 萬平方米。

浙江溫州的恒隆城小區(qū)，品尚物業(yè)2023年入駐，實(shí)行差異化收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，排屋及帶電梯疊排2.7元/平方米，洋房與高層1.8元至2元/平方米。但2024年收繳率僅62.82%，2025年降至46.26%，2026年至今收繳率僅16.5%。排屋業(yè)主累計(jì)欠費(fèi)近300萬元，物業(yè)公司已累計(jì)虧損數(shù)百萬元，最終無奈撤場。

南京銀城物業(yè)因"收繳率持續(xù)過低，運(yùn)營成本上漲"，停止對贊成美樹小區(qū)的服務(wù)。

很多小區(qū)的物業(yè)倒閉跑路了，而且根本沒人愿意接手。

小區(qū)成了一個沒人管的爛攤子，十分尷尬。

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物業(yè)費(fèi)收不上來，到底怪誰？

確實(shí)有一部分業(yè)主，就是故意拖著不交。

問就是沒錢，或者我不住小區(qū)，為什么要交。

但更多的業(yè)主，不是不愿意交，而是不愿意交 "糊涂錢"。

現(xiàn)在的物業(yè)費(fèi)，最大的問題就是不透明。

物業(yè)的收支明細(xì)永遠(yuǎn)是一筆糊涂賬。

保潔一周來幾次？保安幾個人？電梯維保花了多少？公共收益去哪兒了？

一問三不知。

賬目不公開，收支不透明，服務(wù)沒標(biāo)準(zhǔn)。

小區(qū)物業(yè)跟開盲盒一樣。這種情況下，業(yè)主憑什么心甘情愿地交？

而且很多物業(yè)還把小區(qū)的公共收益據(jù)為己有。

電梯廣告、地下車庫、小區(qū)商鋪、快遞柜進(jìn)場費(fèi)…… 這些本來應(yīng)該屬于全體業(yè)主的收入，每年少則幾十萬，多則上百萬，全進(jìn)了物業(yè)的腰包。

現(xiàn)在很多小區(qū)的物業(yè)，陷入了一個惡性循環(huán)。

物業(yè)費(fèi)收不上來 → 縮減成本 → 服務(wù)質(zhì)量下降 → 業(yè)主更不愿意交 → 更難維持 → 最終跑路。

物業(yè)費(fèi)的問題，根本原因是業(yè)主和物業(yè)之間，缺乏信任。

業(yè)主覺得物業(yè)在糊弄，物業(yè)覺得業(yè)主在賴賬，最后雙輸。

小區(qū)變成爛攤子，房價跟著跌，誰都沒落好。

要打破這個死循環(huán)，制度要先透明完善，減少模糊地帶。

須知，房子是業(yè)主買的，物業(yè)是業(yè)主雇的。誰花錢，誰說了算。

新房物業(yè)費(fèi)越來越貴

說完收不上來的問題，再說越來越貴的問題。

現(xiàn)在的上海新房的物業(yè)費(fèi)越來越貴了，甚至有點(diǎn)離譜了。

市區(qū)10塊以上，已經(jīng)是普遍行情，豪宅更是20、30多塊的都有。

就連剛需扎堆的外環(huán)外，新房物業(yè)費(fèi)也告別了4元的低門檻，開始往6元以上冒頭。

隨便一套100平米的新房，一年物業(yè)費(fèi)算下來都是不小的支出。

這背后有各種原因。

1）在上海新房狂卷品質(zhì)的當(dāng)下，即便是在郊區(qū)，高級會所已經(jīng)成了基本配置。

恒溫泳池、健身房、瑜伽室、兒童活動區(qū)、會客廳……恨不得把五星級酒店搬進(jìn)社區(qū)。

開發(fā)商賣房子的時候，會所是重要賣點(diǎn)。但等房子賣完，會所的運(yùn)營成本誰來扛？業(yè)主。

這兩年新盤"會所內(nèi)卷"，而會所的維護(hù)、人員、水電、設(shè)備更新，都要攤進(jìn)物業(yè)費(fèi)里，最后全部由業(yè)主來承受。

你買的時候覺得"哇，有會所，高大上"。住進(jìn)去才發(fā)現(xiàn)，會所一年可能去不了幾次，但物業(yè)費(fèi)每個月一分不能少。

2）大部分新盤的物業(yè)，其實(shí)是開發(fā)商硬塞給業(yè)主的，高價物業(yè)費(fèi)成了開發(fā)商的"利潤點(diǎn)"。

3）過去經(jīng)濟(jì)大發(fā)展，通貨大膨脹的時代，很多物業(yè)吃了漲價難得虧，索性一開始就定的高一些。

過往房價一直漲的年代，房子維護(hù)成本、持有成本，被嚴(yán)重低估了。

很多人買房的時候，只算房價月供，不算持有成本。物業(yè)費(fèi)、維修基金，這些全被忽略了。

等住進(jìn)去才發(fā)現(xiàn)，原來養(yǎng)一套房，這么貴。

很多人想買新房，但被高昂的物業(yè)費(fèi)嚇倒了，轉(zhuǎn)頭去看了二手。

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買房也要看物業(yè)

吐槽歸吐槽，物業(yè)還是很關(guān)鍵的。

物業(yè)費(fèi)貴，不一定維護(hù)服務(wù)好。但便宜，肯定不行。物業(yè)公司又不是做慈善的。

我們經(jīng)過廣泛的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，市區(qū)二手房，物業(yè)費(fèi)在3元/月/㎡以上的小區(qū)，樓盤、住戶的檔次都比較有保障。

用物業(yè)費(fèi)來篩選老小區(qū)的檔次品質(zhì)，相當(dāng)有效。

現(xiàn)在的問題是，有的小區(qū)物業(yè)費(fèi)太貴了，有的小區(qū)則是物業(yè)費(fèi)太便宜了。

很多老小區(qū)的物業(yè)費(fèi)，還是20年前的幾毛錢一平，這能有什么維護(hù)和服務(wù)。

物業(yè)費(fèi)不應(yīng)該一刀切，應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況來調(diào)整，有漲有降，前提是合理收費(fèi)。

其實(shí)上海很多小區(qū)的物業(yè)費(fèi)已經(jīng)在調(diào)整了，有往下調(diào)的：

浦東北蔡的大華斐勒公園，通過業(yè)委會引入第三方評估后，下調(diào)住宅物業(yè)費(fèi)：

住宅：10元→8元/㎡·月，降幅20%。地下室：5元→4元/㎡·月

商業(yè)：12元→16元/㎡·月，反哺住宅成本

徐匯濱江豪宅御江廷：將物業(yè)服務(wù)費(fèi)從原價13.6元/㎡調(diào)整為10.5元/㎡，降幅高達(dá)23%。100平的房子，一年就能少交3720塊物業(yè)費(fèi)。

也有往上調(diào)的，關(guān)鍵是業(yè)主很認(rèn)可：

普陀區(qū)恒力錦滄花園，20年沒漲物業(yè)費(fèi)（1.2元/㎡），但保安工資漲了35%，換部電梯要50萬，物業(yè)年年虧本。街道把賬單給業(yè)主看，之后價格漲到2.1元。

金山區(qū)東泉二村，物業(yè)一個月內(nèi)解決多個痛點(diǎn)：保安早晚高峰站崗、荒地改造成小花園。小區(qū)環(huán)境好了，漲價投票直接過關(guān)。

徐匯宛南六村（1970年代老公房），物業(yè)費(fèi)從0.8元/㎡漲至1.4元/㎡，獲97.9%支持率，因?yàn)橛布脑旌蠓?wù)升級。

可以看到，物業(yè)費(fèi)上漲的大都是老小區(qū)，原本的物業(yè)費(fèi)就很便宜，1塊都不到，幾乎沒什么服務(wù)和管理。

現(xiàn)在漲點(diǎn)物業(yè)費(fèi)，把保潔門禁車位管理等等基本的服務(wù)跟上做到位，業(yè)主也是很樂意的。

最后

小區(qū)物業(yè)其實(shí)承擔(dān)了一部分基層管理的角色，所以有人說是花錢請了個大爺來管自己。

但不管也不行，不然車亂停，垃圾亂扔，私搭亂建，寵物亂養(yǎng)……以上這些是很多沒有物業(yè)服務(wù)的老小區(qū)或者動遷小區(qū)的通病。

樓市發(fā)展進(jìn)入存量階段，物業(yè)也成為小區(qū)核心競爭力的重要部分。

物業(yè)維護(hù)好的小區(qū)，至少不會是小區(qū)房價的負(fù)面因素；但維護(hù)差的小區(qū)，那真的是能把小區(qū)房價崩下來。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。

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