替保利擔(dān)憂是杞人憂天

4月17日晚間，頗受關(guān)注的保利發(fā)展（600048.SH）2025年報終于披露。2530億元的銷售額，仍然是房地產(chǎn)行業(yè)第一。在全行業(yè)大環(huán)境仍不景氣的環(huán)境中仍然保持了盈利，歸母利潤10.35億元，同比去年下降了79.31%。

保利發(fā)展2025年報

自從三家央企組成了“保中華”的頭牌陣容之后，這三家央企就接過風(fēng)向標(biāo)的重任，保利的經(jīng)營業(yè)績表現(xiàn)，成為全行業(yè)上下關(guān)注的焦點。于是，怎么看待保利今年業(yè)績的問題，就變成了怎么理解行業(yè)發(fā)展大勢的重大問題。

保利發(fā)展利潤下降要不要擔(dān)心？我們覺得沒有必要。

現(xiàn)在判斷房企是否穩(wěn)定經(jīng)營，現(xiàn)金流比利潤重要，現(xiàn)金流就相當(dāng)于在人體動脈中流動的血液，只有正常且優(yōu)質(zhì)的循環(huán)，才能保證身體健康，企業(yè)經(jīng)營也是一樣的道理，在手現(xiàn)金和現(xiàn)金流，都是穩(wěn)健經(jīng)營的底氣所在。

營業(yè)性現(xiàn)金流凈額又最能說明問題。保利發(fā)展2025年經(jīng)營性活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額151.89億元，比2024年增長了142.74%——當(dāng)下，這個數(shù)據(jù)可能比利潤更有價值。同時，全年回款2589億元，回款率102%，不僅全部成功回款，還超額消化了部分歷史遺留的應(yīng)收賬款。這種現(xiàn)金流的健康程度，在當(dāng)下市場環(huán)境中彌足珍貴。

而且，保利發(fā)展2025年在手現(xiàn)金1229億，占總資產(chǎn)超10%，手握如此豐富的現(xiàn)金，穩(wěn)健經(jīng)營自然有十足保障。

一家企業(yè)的現(xiàn)金流由三部分構(gòu)成，分別是經(jīng)營性現(xiàn)金流、融資性現(xiàn)金流和投資性現(xiàn)金流。其中真正反映主要業(yè)務(wù)經(jīng)營情況的，就是經(jīng)營性現(xiàn)金流，而“凈額”則是經(jīng)營活動產(chǎn)生的收入和支出相抵之后形成，這個數(shù)據(jù)的增減漲跌，非常說明公司的經(jīng)營狀況。簡單來說，增長就比不增長好，畢竟經(jīng)營業(yè)務(wù)是整個公司的基本盤，關(guān)乎長久健康發(fā)展——保利發(fā)展就屬于這一類。

還有一個數(shù)據(jù)，2025年全年，保利發(fā)展房地產(chǎn)銷售產(chǎn)生的營業(yè)收入2839.27億元，與2024年差別不大，毛利率維持在12.86%，營業(yè)成本比2024年還少了0.05%。這都說明，保利發(fā)展的經(jīng)營水準(zhǔn)還是保持在一個高水平上。

再仔細(xì)看一下財務(wù)報表就能發(fā)現(xiàn)，保利歸母凈利潤同比下降的原因，是大額計提資產(chǎn)減值，計提的資產(chǎn)減值、信用減值損失，大約是69億元，這導(dǎo)致2025年歸屬母公司凈利潤減少了42億元。

“大額計提資產(chǎn)減值”，聽著耳熟，但很多憂心忡忡者不解其中之意。通俗解釋，就是上市公司覺得自己手里的資產(chǎn)不值賬上那么多錢了，主動把差額從利潤里扣掉?？鄣糁?，歸母凈利潤自然就下降了。

“主動”兩個字很重要。搞清這一點之后，就能明白，保利發(fā)展不是因為經(jīng)營水平不行了才導(dǎo)致利潤減少，而是出于房地產(chǎn)市場行業(yè)的總體情況，主動把自己在手的資產(chǎn)打折算賬（請注意，是算賬，不是賣房）了，才導(dǎo)致利潤減少。這相當(dāng)于把在手資產(chǎn)的價值夯實，匹配市場的現(xiàn)狀水平，也是為未來發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。

如果不算這部分，那么2025年保利的歸母凈利潤仍然在約52億元的水平上，當(dāng)下，這個數(shù)字十分寶貴，也從側(cè)面映射了保利的經(jīng)營水平并沒有出什么問題。

這種操作還體現(xiàn)出保利十分謹(jǐn)慎的財務(wù)口徑，這在當(dāng)下十分重要，說明公司能夠客觀面對環(huán)境帶來的困難，充分考慮風(fēng)險因素，這對于公眾投資者抑或是保利的用戶而言，是一種負(fù)責(zé)任的表現(xiàn)。相比之下，在財務(wù)上“藏拙”才是最要命的。

客觀而言，保利發(fā)展這次計提資產(chǎn)減值的力度不小。這種財務(wù)口徑之下，我們能理解到的就是風(fēng)險出清，未來一年乃至幾年，就可以輕裝上陣了。未來幾年業(yè)績肯定就會向好發(fā)展。這是夯實資產(chǎn)價值，把控資產(chǎn)質(zhì)量，也是對客戶、投資者負(fù)責(zé)。

只要保利發(fā)展的經(jīng)營水平?jīng)]出問題，長期穩(wěn)定發(fā)展就有保障。一季度的業(yè)績可以證明這一點：2026年1~3月，保利發(fā)展簽約額517.82億元，在中指研究院房企業(yè)績榜單上仍然位列第一。這個勢頭，可以看得非常清楚。

要長期穩(wěn)定發(fā)展，還要備貨，也就是拿地。2026年一季度，保利發(fā)展花費約121億元拿地。按照中指院的測算，保利發(fā)展一季度新增貨值247億元。這些貨值儲備確保有房可買，有款可回，也是穩(wěn)健經(jīng)營的重要因素。有這些貨值在手，未來的現(xiàn)金流也有保障，這就又回到了保利發(fā)展穩(wěn)健經(jīng)營沒有問題的基本判斷上。

其實，保利發(fā)展的經(jīng)營水平，還有更具體的體現(xiàn)。一邊是“攻山頭”、“去庫存”，解決老大難問題，為未來企業(yè)的財務(wù)表現(xiàn)打基礎(chǔ)。另一邊，同樣下大力氣做的，就是搞好房子，提升品質(zhì)。這個好房子，不是口號，是真金白銀的增成本，這是保利的從長計議。

這已經(jīng)成為一整套體系，也就是“以好生活為綱”。以好產(chǎn)品、好服務(wù)、好生活重構(gòu)當(dāng)今中國人居環(huán)境的價值體系，這就是保利發(fā)展舉集團(tuán)上下之力做的“三好房子”。原來房地產(chǎn)業(yè)盛行的是生產(chǎn)邏輯，保利發(fā)展當(dāng)下所執(zhí)行的這一套，完全、徹底從生產(chǎn)邏輯轉(zhuǎn)變成了客戶邏輯，這是一種經(jīng)營模式的重塑，也是保利發(fā)展好房子區(qū)別于其他“口號式”、“響應(yīng)式”好房子的區(qū)別所在。

順便說一句，保利發(fā)展在4月底將會專門召開一場發(fā)布會，最詳盡地闡釋他們?nèi)碌暮梅孔芋w系與戰(zhàn)略部署。我們相信，屆時會有更多人明白，保利發(fā)展經(jīng)營水平非但沒有下降，而且還在不斷上升，含金量越來越高。

這也就是我們?yōu)槭裁凑f，保利是在從長計議。當(dāng)下樓市，最缺的就是這樣的房企。

市場也不傻，都是用腳投票。在這種經(jīng)營路線的指導(dǎo)下，保利發(fā)展最近幾年一直推行單盤主義，做出標(biāo)桿項目。也就是在核心城市的核心區(qū)，做出能夠代表保利最新最高專業(yè)水準(zhǔn)的項目，形成對內(nèi)對外的示范效用，不斷提升自身的專業(yè)能力。這在當(dāng)下充斥“活下去就行”的房地產(chǎn)行業(yè)中，是十分寶貴的態(tài)度和做法。

這種經(jīng)營思路落地，就是2025年廣州的保利玥璽灣，2026年北京的保利熙瑞。標(biāo)桿不標(biāo)桿，市場的檢驗是最有效的。2025年11月，玥璽灣開盤，當(dāng)天就賣了106億，刷新了大灣區(qū)乃至全國樓市單盤開售的紀(jì)錄。

廣州保利玥璽灣項目實景圖

2026年，丙午之年，北京的保利熙瑞入市。這個項目不僅地拿的好——在北京最稀缺的“內(nèi)城國賓區(qū)”內(nèi)，而且在產(chǎn)品層面上下了大功夫，拿地一年方才入市，時間都用來磨產(chǎn)品，而且在北京采用了為數(shù)不多的“實景示范區(qū)”入市，體現(xiàn)出了對自身產(chǎn)品的絕對信心。沒有強大的工程能力、資金實力作保障，這種打法不是隨便一家開發(fā)商都敢用的。

北京保利熙瑞園林效果圖

市場也識貨。保利熙瑞入市以來，買房人高度認(rèn)可產(chǎn)品品質(zhì)，從現(xiàn)在的情況看，應(yīng)該會斬獲一筆相當(dāng)不錯的業(yè)績。這就是保利“耐久、舒適、綠色、智慧、精美、溫情”六維產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)體系的真正價值所在。

北京保利熙瑞大門效果圖

財務(wù)口徑上謹(jǐn)慎，經(jīng)營水平上提升——這都是內(nèi)在層面值得信任的因素。把內(nèi)外分得如此清楚是否必要？當(dāng)然必要，內(nèi)在因素沒問題，當(dāng)外在不利環(huán)境逐漸好轉(zhuǎn)時，公司的價值和前景就會更加光明，而現(xiàn)在，市場已經(jīng)有了轉(zhuǎn)好的跡象，京滬深穗四大一線城市2026年的房價，已然開始上漲。

別替古人擔(dān)憂，也不必替行業(yè)第一杞人憂天。

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