“抬板住宅”，是新概念不是新事物

房地產(chǎn)又開(kāi)始造“概念”了。一夜之間，“抬板住宅”火遍大江南北。與之捆綁出現(xiàn)的還有“抬板架空”“灣流浮島”“懸浮園林”“下沉庭院”“立體花園”等一系列新名詞。很多人還沒(méi)搞明白“四代宅”是怎么回事，第五代住宅（四代宅+抬板小區(qū)）已經(jīng)卷上了天際。

以上海為例，自安瀾上海首創(chuàng)“抬板住宅”后，從去年下半年開(kāi)始，這一產(chǎn)品形態(tài)迅速在諸多高端項(xiàng)目中落地。那么，“抬板住宅”到底是什么？

所謂“抬板社區(qū)”，也稱(chēng)“全架空社區(qū)”。 它并非傳統(tǒng)意義上的首層局部挑高入戶(hù)大堂，而是將整個(gè)社區(qū)的地基結(jié)構(gòu)性抬升，形成一座“超級(jí)托盤(pán)”。在這一格局下，社區(qū)被清晰地劃分為兩層：

• 板下層（基座層）：布置機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、設(shè)備用房，以及部分受天氣影響較小的社區(qū)功能空間；

• 板上層（抬高層）：形成連續(xù)、完整的步行平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)100%人車(chē)分流，園林景觀、入戶(hù)大堂、泛會(huì)所均置于此層。

▲圖片來(lái)源網(wǎng)絡(luò)

政策紅利下，市場(chǎng)創(chuàng)新活力被瞬間激發(fā)

這一波“抬板”熱潮的興起，背后離不開(kāi)政策的“推手”。2025年9月，上海出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)本市住宅品質(zhì)提升的規(guī)劃資源若干意見(jiàn)》，明確將小區(qū)內(nèi)部停車(chē)庫(kù)設(shè)置在底層架空層的，其建筑面積不計(jì)入容積率。不止上海，自2024年底起，天津、杭州、蘇州、合肥、寧波等地也相繼出臺(tái)類(lèi)似規(guī)定，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商將原本設(shè)于地下的部分停車(chē)空間移至底層（僅限一層）架空層。

更值得關(guān)注的是，上海虹口區(qū)一則土地規(guī)劃調(diào)整表述中，直接鼓勵(lì)“抬升地坪標(biāo)高”，并將“抬板”與“土方源頭減量”的環(huán)保要求掛鉤。這意味著，“抬板住宅”已不再是開(kāi)發(fā)商自發(fā)的選擇，而是規(guī)劃層面明確倡導(dǎo)的方向。

▲圖片來(lái)源網(wǎng)絡(luò)

降成本、提品質(zhì)：“抬板”的雙重紅利

從經(jīng)濟(jì)賬上看，傳統(tǒng)地下車(chē)庫(kù)的建安成本普遍在10萬(wàn)元以上，而“抬板”設(shè)計(jì)可以降低地庫(kù)20%-30%的成本，同時(shí)縮短車(chē)庫(kù)建設(shè)周期3-6個(gè)月，大幅減少土方開(kāi)挖量。政策激勵(lì)之下，開(kāi)發(fā)商得以將節(jié)省的成本轉(zhuǎn)化為購(gòu)房者能感知的品質(zhì)提升。

而從居住體驗(yàn)來(lái)看，全域抬板可能帶來(lái)居住品質(zhì)跨越式升級(jí)：一是 “陽(yáng)光地庫(kù)” ，徹底告別傳統(tǒng)地下車(chē)庫(kù)的潮濕與陰暗；二是低樓層用戶(hù)的視野與隱私大幅提升；三是形成獨(dú)立的“純凈居住體系”——這個(gè)“超級(jí)底盤(pán)”容納了停車(chē)、垃圾站等所有對(duì)居住有干擾的功能；四是社區(qū)公共空間被放大，可以打造更豐富的立體景觀體驗(yàn)。

當(dāng)然，這樣的產(chǎn)品入市后，價(jià)格也更貴。

▲某抬板小區(qū)，通過(guò)整體抬升形成的高差優(yōu)勢(shì)，設(shè)計(jì)師得以打造“地面—抬板—下沉”三重立體景觀。

對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，地下車(chē)庫(kù)成本降低、施工周期縮短、品質(zhì)升級(jí)、入市價(jià)格更高——在目前“卷”得不行的市場(chǎng)行情下，差異化產(chǎn)品更容易被市場(chǎng)買(mǎi)單。產(chǎn)品優(yōu)化的空間巨大，市場(chǎng)創(chuàng)新活力也因此被瞬間激發(fā)。

“抬板住宅”并非新鮮概念，也并不適合所有小區(qū)

“抬板住宅”在上海是個(gè)“新鮮”概念，但在別的地方并不是，并且并不適合所有小區(qū)。用兩個(gè)例子來(lái)說(shuō)明。

第一個(gè)例子是新加坡。森林住宅的概念本就源于新加坡，在抬板式住宅方面，新加坡更是有著豐富的實(shí)踐。比如Hyll on Holland 將六棟12層塔樓整體從地面抬升11米，架空層與奢華會(huì)所、綠植、泳池融為一體，形成一座“奢華綠洲”；EDEN 將20層的公寓樓抬升至距地23米的高度，并在底部打造了一個(gè)繁茂的熱帶花園；Newton Suites 將36層的高層住宅整體抬高，用以降低臨街噪音干擾。這些項(xiàng)目成功解決了新加坡土地資源緊張、氣候炎熱潮濕、對(duì)隱私和綠化有高要求的城市居住難題。但它們還有一個(gè)共同點(diǎn)——豪宅屬性，目標(biāo)客群是對(duì)后期居住和維修費(fèi)用成本承受力強(qiáng)的高凈值人群。

▲新加坡Hyll on Holland

第二個(gè)例子是我國(guó)北方早期的城市。有些城市的老小區(qū)，一樓原先設(shè)計(jì)的就是帶卷簾門(mén)的私人車(chē)庫(kù)。但在后期使用過(guò)程中，車(chē)庫(kù)功能逐漸弱化，有的被改成住人，有的被改造為社區(qū)內(nèi)部底商，從而衍生出新的安全和管理難題。

▲大連甘井子區(qū)新星綠城小區(qū)，部分居民樓一樓原本是一間間車(chē)庫(kù)。

由此可見(jiàn)，“抬板住宅”是“新概念”，但并不是“新事物”。從目前的市場(chǎng)產(chǎn)品來(lái)看，“抬板住宅”似乎只與豪宅客群更適配。國(guó)內(nèi)做得比較好的抬板小區(qū)，如保利·玥璽灣、萬(wàn)科中興傲舍、深圳灣澐璽（六層超級(jí)底盤(pán)）、武漢長(zhǎng)江中心等，無(wú)一不是豪宅項(xiàng)目。

普通住宅小區(qū)做抬板，結(jié)局也只能是走向“普通”。與其做花里胡哨的“灣流浮島”，不如務(wù)實(shí)一些：將地下車(chē)庫(kù)仍做車(chē)庫(kù)，一樓架空層做儲(chǔ)藏室。例如寶華紫薇花園在浦東、桃浦都做了儲(chǔ)藏室，業(yè)主可以花錢(qián)認(rèn)購(gòu)，擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，并能自由轉(zhuǎn)讓。后期折扣價(jià)2萬(wàn)元就可以認(rèn)購(gòu)一個(gè)十平米的儲(chǔ)藏室，相當(dāng)于家庭居住空間的延伸，用來(lái)擺放那些難以安放的自行車(chē)、兒童車(chē)、健身器材等。當(dāng)然，寶華紫薇花園的儲(chǔ)藏室建在地下，因此增加了通風(fēng)、照明、除濕等成本——如果這些功能放在地上，問(wèn)題會(huì)迎刃而解，但帶給客戶(hù)的卻是實(shí)實(shí)在在的福利。

“抬板住宅”適合哪些區(qū)域？

對(duì)于這一產(chǎn)品形態(tài)，人們的看法也褒貶不一：有人喜歡地上車(chē)庫(kù)的陽(yáng)光和風(fēng)景，有人擔(dān)憂損傷自家車(chē)壽命；有人喜歡其自由度和豐富的體驗(yàn)感，有人擔(dān)心動(dòng)線復(fù)雜、出行不便以及維護(hù)成本高；還有人擔(dān)憂車(chē)庫(kù)抬高后地基變遷，建筑結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性和抗傾覆性會(huì)變差。

從這一產(chǎn)品的特性來(lái)說(shuō)，“抬板住宅”更適合這些區(qū)域：一是自然資源豐富的地區(qū)，如擁有湖景、江景、河景等；二是潮濕度大的沿海城市，如海口、三亞、湛江、廣州等；三是山區(qū)或地質(zhì)結(jié)構(gòu)堅(jiān)硬、開(kāi)挖成本高的地區(qū)，山區(qū)土木工程基礎(chǔ)造價(jià)平均每公里約為平原地帶的3倍。

因此，“抬板住宅”，本質(zhì)上是城市發(fā)展到一定階段后，對(duì)土地效率、居住品質(zhì)和建筑經(jīng)濟(jì)性再平衡的產(chǎn)物。它并非憑空誕生的“神技”，而是在新加坡等先行地區(qū)的實(shí)踐中不斷迭代、被政策與市場(chǎng)共同催熟的成熟方案。對(duì)于一線城市核心區(qū)的高端項(xiàng)目，抬板能帶來(lái)溢價(jià)、品質(zhì)與差異化；但對(duì)于普通剛需或改善型社區(qū)，盲目跟風(fēng)抬板，反而可能陷入“高不成低不就”的尷尬。未來(lái)，隨著各地“不計(jì)容”政策的進(jìn)一步落地和施工技術(shù)的成熟，“抬板住宅”有望從豪宅專(zhuān)屬走向更廣闊的市場(chǎng)。但無(wú)論概念如何翻新，衡量其價(jià)值的最終標(biāo)尺，始終是居住者的真實(shí)體驗(yàn)與長(zhǎng)期使用成本。開(kāi)發(fā)商需要冷靜判斷，購(gòu)房者也需擦亮雙眼——不是所有“抬起來(lái)”的房子，都值得被抬高期待。

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