香港置地，被逼急了

“清零式”裁員后

撰文 | 黎浩然

主編 | 付慶榮

頭圖來源 | 小紅書@香港置地廣場LANDMARK

連續(xù)四年虧損、負(fù)債高企，內(nèi)地住宅業(yè)務(wù)深陷泥潭。

2025年，亞洲老牌地產(chǎn)巨頭香港置地，在內(nèi)外壓力下被逼至墻角，以一場近乎 “刮骨療毒” 式的戰(zhàn)略與組織變革，實(shí)現(xiàn)業(yè)績扭虧。

財(cái)報(bào)顯示，2025全年，香港置地股東應(yīng)占溢利達(dá)12.63億美元（約98.51億港元），一舉扭轉(zhuǎn)2024年虧損13.85億美元的頹勢；凈負(fù)債同比大降30%至35.77億美元，資本循環(huán)完成2027年目標(biāo)的90%。

數(shù)字回暖背后，是住宅業(yè)務(wù)“清零式”裁員、高管集體下沉、內(nèi)地城市全線收縮、新加坡資管破局的激進(jìn)自救。

這場由巨虧倒逼的革命，既是止血，更是賭上未來的孤注一擲。

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四年巨虧后扭虧為盈

賬面回暖藏深層壓力

香港置地，曾陷入長達(dá)五年的虧損泥潭。

據(jù)官方數(shù)據(jù)，2020年虧26.47億港元、2021年虧3.49億港元、2023年虧5.82億港元、2024 年虧損擴(kuò)大至13.85億美元，僅2022年短暫盈利2.03億港元。

持續(xù)虧損疊加內(nèi)地住宅庫存減值、香港寫字樓租金下滑，香港置地現(xiàn)金流與資產(chǎn)負(fù)債表承壓，“斷臂求生”成為2025年核心命題，成效則體現(xiàn)在年報(bào)的方方面面。

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扭虧為盈，股東應(yīng)占基本溢利漲了12.4%

2025年，香港置地錄得營業(yè)收入14.48億美元，同比下滑27.2%；實(shí)現(xiàn)股東應(yīng)占溢利12.63億美元，而2024年為虧損13.85億美元，實(shí)現(xiàn)大幅的扭虧為盈。

可按照最新計(jì)算方式，香港置地股東應(yīng)占基本溢利為4.58億美元，同比下降8%，反映核心商業(yè)運(yùn)營未完全走出低谷。這一下滑源于香港中環(huán)辦公樓租金的負(fù)增長，以及“明日中環(huán)”零售改造工程對短期租金收入的暫時(shí)性影響。

不過，若按往期計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，公司2025年股東應(yīng)占基本溢利為4.61億美元，同比增長12.4%，建售業(yè)務(wù)在快速出清過程中仍為公司貢獻(xiàn)部分利潤。

收入結(jié)構(gòu)上，集團(tuán)總租金收入達(dá)13.49億美元，同比下降2%，這一小幅下降主要受香港市場環(huán)境影響。一方面，香港寫字樓租賃低迷，租金承壓，而香港寫字樓租金占公司總租金收入占比最大；另一方面，中環(huán)置地廣場商場正進(jìn)行大面積升級(jí)，影響了租金收入。不過，由于新加坡辦公室組合的強(qiáng)勁表現(xiàn)，以及內(nèi)地新開業(yè)商場的貢獻(xiàn)讓租金下滑部分抵消。

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經(jīng)營未全面好轉(zhuǎn)，“資產(chǎn)重估+資本處置”托底業(yè)績

雖業(yè)績扭虧為盈，但并不是意味著香港置地經(jīng)營的全面好轉(zhuǎn)，而是其“資產(chǎn)重估+資本處置”的結(jié)果。

公允值回升托底業(yè)績

2025年，香港置地香港、新加坡核心投資物業(yè)及聯(lián)營公司資產(chǎn)公允值回升，成為扭虧關(guān)鍵，而2024年投資物業(yè)重估曾計(jì)提較大金額的虧損。

資產(chǎn)處置回血

2025報(bào)告期內(nèi)，香港置地成功完成了36億美元的資本循環(huán)計(jì)劃（占2027年以資本循環(huán)回收40億美元目標(biāo)的90%），其中包括向港交所出售港交所大廈部分樓層、剝離新加坡和馬來西亞的住宅開發(fā)業(yè)務(wù)（MCL Land），以及通過設(shè)立新加坡中央私募房地產(chǎn)基金（SCPREF）出售濱海灣金融中心三座的部分權(quán)益。

隨著資本循環(huán)計(jì)劃的有效執(zhí)行，香港置地的債務(wù)水平有效降低。2025年，公司的凈負(fù)債從2024年底的50.88億美元顯著降至35.77億美元，降幅高達(dá)30%；凈負(fù)債率（凈負(fù)債/股東權(quán)益）也從17%降至12%；公司經(jīng)調(diào)整的自由現(xiàn)金流達(dá)到8.10億美元，與2024年基本持平。

財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)企，為香港置地捕捉新的增長機(jī)遇做好了資金準(zhǔn)備。香港置地主席John Witt在財(cái)報(bào)中提到，將會(huì)運(yùn)用資本循環(huán)計(jì)劃所回收資金的80%用于新增長機(jī)會(huì)，20%用于回購自身股票。

綜上，漂亮的扭虧數(shù)據(jù)，暗藏“被動(dòng)回暖” 的底色：靠賣資產(chǎn)止血、靠非經(jīng)常性收益填虧，主業(yè)增長乏力，倒逼香港置地拋棄 “兩條腿走路”，轉(zhuǎn)向孤注一擲的商業(yè)與資管聚焦。

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戰(zhàn)略劇變斷臂求生

重金押注內(nèi)地商業(yè)

扭虧的業(yè)績是舊途“止血”的結(jié)果，而重金押注內(nèi)地高線之城核心商業(yè)項(xiàng)目，則是關(guān)乎未來生死一役。

01

住宅“清零”裁員，高管下沉商業(yè)一線

2025 年，香港置地對內(nèi)地住宅業(yè)務(wù)實(shí)施史無前例的“清零式”裁員，成為行業(yè)震動(dòng)的標(biāo)志性事件。兩輪裁員，規(guī)模超2000人，縮減幅度超44%。

此舉之下，香港置地宣告徹底退出開發(fā)賽道。明確“不再投資建售物業(yè)”，10年內(nèi)通過出售資產(chǎn)籌集100億美元重投商業(yè)地產(chǎn)，其中60億美元通過出售50個(gè)項(xiàng)目（主要是住宅）以及部分低效購物中心來籌集；未完工住宅項(xiàng)目外包處理，全面剝離開發(fā)重資產(chǎn)，轉(zhuǎn)向純商業(yè)運(yùn)營與資管。

伴隨業(yè)務(wù)收縮，其同步啟動(dòng)“高管下沉、權(quán)力前移” 的人事革命，打破港資房企 “總部集權(quán)” 傳統(tǒng)。

一方面，核心高管親赴項(xiàng)目操盤。集團(tuán)董事、資深高管關(guān)仕榮（Stuart Grant）辭任集團(tuán)董事，轉(zhuǎn)任上海西岸中環(huán)執(zhí)行董事兼行政總裁，專職負(fù)責(zé)該亞洲最大在建商業(yè)綜合體（180萬㎡）的全周期運(yùn)營。這位執(zhí)掌集團(tuán)核心資產(chǎn)多年的老將下沉，標(biāo)志上海西岸中環(huán)成為內(nèi)地“一號(hào)戰(zhàn)略項(xiàng)目”，集團(tuán)資源、資本、招商全面傾斜。

另一方面，引入轉(zhuǎn)型操盤手。2025年初，挖角前萬科集團(tuán)首席組織官滕櫻君，出任內(nèi)地業(yè)務(wù)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型首席顧問。滕櫻君曾主導(dǎo)萬科史上最大組織變革，擅長架構(gòu)精簡與集權(quán)管控，助力香港置地推進(jìn) “去住宅、強(qiáng)商業(yè)” 的組織重塑。

住宅“清零”，高管下沉商業(yè)一線。香港置地放棄“遙控指揮”，讓決策者扎根上海、重慶等核心項(xiàng)目直接對接集團(tuán)高管，以大幅提升招商、運(yùn)營、租戶服務(wù)和決策效率，適配內(nèi)地高線城市復(fù)雜商業(yè)業(yè)態(tài)需求。

02

守住高端招牌，重金押注內(nèi)地高線之城

住宅板塊收縮的同時(shí)，香港置地聚力商業(yè)。在香港，最核心的壓艙石中環(huán)置地廣場，正在進(jìn)行一場78億“明日中環(huán)”豪賭；在內(nèi)地，其收縮非核心城市戰(zhàn)線，重金押注高線之城。

香港：中環(huán)置地廣場，仍是亞洲頂奢mall王者

據(jù)財(cái)報(bào)，香港置地在香港的資產(chǎn)組合，由位于中環(huán)的12座相互連接的頂級(jí)商業(yè)樓宇構(gòu)成，提供450萬平方英尺（約41.81萬㎡）的一級(jí)辦公空間和豪華零售空間。此外，該投資物業(yè)組合還包括，地標(biāo)式文華東方酒店以及少量用于出租的豪華住宅單元。

2025年，香港置地香港零售組合展現(xiàn)出了超強(qiáng)的韌性，盡管年內(nèi)有超過三分之一的可出租空間處于裝修狀態(tài)，但其租金收入僅較前一年下降了8%至1.76億美元。

其中，最大的“功臣”是亞洲頂奢中環(huán)置地廣場。從運(yùn)營數(shù)據(jù)看，2025年，該項(xiàng)目平均租金上漲了12%，達(dá)到236港元/平方英尺/月，增長主要源于新簽約的頂奢品牌旗艦店帶來的正向租金重估，以及長期租約的到期重置。盡管場內(nèi)部分區(qū)域處于施工狀態(tài)，但意向出租率達(dá)到99.4%仍接近滿租，顯示出強(qiáng)大的市場吸引力。

更值得關(guān)注的是客戶消費(fèi)情況，報(bào)告期內(nèi)，中環(huán)置地廣場的整體客戶支出雖較之前一年略有下降，但仍保持在過去十年的第四高位，且超高凈值客群（VIC）客戶支出較2024年增長了8%。

對此，去年末香港置地集團(tuán)公司香港及澳門首席商場業(yè)務(wù)總監(jiān)李國榮曾提及：“置地廣場前100名顧客已創(chuàng)造了超過10億港元的銷售額。”

無疑，在香港置地全面退出住宅開發(fā)、向資管平臺(tái)轉(zhuǎn)型的大棋局中，中環(huán)置地廣場是最核心的壓艙石。目前，這個(gè)百年商業(yè)地標(biāo)正在進(jìn)行一次史無前例的翻新改造。

2024年6月，香港置地宣布啟動(dòng)“Tomorrow's CENTRAL”（明日中環(huán)）戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型項(xiàng)目，投資4億美元（約31億港元）全面擴(kuò)建及升級(jí)旗下置地廣場零售物業(yè)組合，打造10個(gè)“品牌之家”旗艦地標(biāo)。

截至2025年末，10個(gè)世界級(jí)多層旗艦店中已有3個(gè)完成開業(yè)，包括2024年開業(yè)的Sotheby's旗艦店，以及2025年下半年開業(yè)的Prada和Saint Laurent旗艦店。

Prada旗艦店是品牌在亞太地區(qū)最大的專賣店，橫跨三層，總面積約1.4萬平方英尺（約1300㎡）。這一旗艦店不僅展示了Prada最新的產(chǎn)品系列，還融入了藝術(shù)展覽、文化活動(dòng)和個(gè)性化定制服務(wù)，成為品牌與客戶深度互動(dòng)的平臺(tái)。Saint Laurent雙層旗艦店則位于皇后大道中，以其標(biāo)志性的黑色玻璃幕墻和精心設(shè)計(jì)的室內(nèi)空間，成為中環(huán)的新地標(biāo)。

三家旗艦店的開業(yè)只是“明日中環(huán)”宏大愿景的序幕。進(jìn)入2026年，置地廣場又迎來了亞洲首家Schiaparelli沙龍式精品店、Miu Miu專門店升級(jí)至雙層店重開、Acne Studios全新店鋪。

至所有工程完成后，置地廣場將擁有10個(gè)世界級(jí)多層旗艦店、超過200家奢侈品零售店和約100家餐飲概念店，形成一個(gè)全方位的生活方式目的地。這一系列的改造不僅是物理空間的升級(jí)，更是消費(fèi)體驗(yàn)的全面提升，可為VIC客戶提供高度個(gè)性化的獨(dú)特體驗(yàn)，包括高級(jí)訂制服裝、私人餐飲概念、專屬的禮賓服務(wù)，以及雙層樓高的貴賓廊等獨(dú)家服務(wù)。

內(nèi)地：“雙品牌”并行，瞄準(zhǔn)核心CBD

香港置地自2000年進(jìn)入中國內(nèi)地市場，歷經(jīng)“住宅+商業(yè)并行”到“純商業(yè)聚焦”的轉(zhuǎn)變，當(dāng)前已在8個(gè)核心城市布局15+商業(yè)項(xiàng)目，形成“雙品牌+核心CBD”的布局策略。

2025報(bào)告期內(nèi)，香港置地在中國內(nèi)地的零售業(yè)務(wù)展現(xiàn)出強(qiáng)勁的增長勢頭。來自內(nèi)地零售組合的總收入達(dá)到1.78億美元，同比增長了27%。這一顯著增長主要得益于兩方面：一是南京和重慶的新購物中心相繼開業(yè)，帶來了新的收入來源；二是北京、成都和重慶等地的現(xiàn)有購物中心租金收入也有所提升。

截至2025年底，集團(tuán)在內(nèi)地已完成的投資性物業(yè)總估值為33.96億美元，總建筑面積1180萬平方英尺；其中已竣工的零售物業(yè)估值高達(dá)24.60億美元，總建筑面積330.1萬平方英尺（約30.67萬㎡）。

//從魔都到金陵，新店雙星登場

上海鑫耀·光環(huán)Live二期：2025年6月27日開業(yè)，該項(xiàng)目位于徐匯濱江核心，聯(lián)動(dòng)早于2023年開業(yè)的一期“光里”街區(qū)，形成約10萬㎡集購物、文化、藝術(shù)與運(yùn)動(dòng)于一體的全時(shí)段生活中心。

商業(yè)內(nèi)容方面，項(xiàng)目通過多元業(yè)態(tài)組合，提供全時(shí)段體驗(yàn)。南區(qū)“Beat”聚焦潮流與休閑，引入了上海首家?guī)敉馔鈹[區(qū)的西西弗書店、Grid咖啡（Gucci合作品牌）以及潮玩店“大美術(shù)館”，并舉辦了《畫江湖之不良人》十周年特展；東區(qū)“Vibe”主打運(yùn)動(dòng)與美食，集合了各類運(yùn)動(dòng)品牌，并在B1層打造了名為“Food Feast”的美食集合區(qū)；北區(qū)“Art”擁有整個(gè)項(xiàng)目最顯著的地標(biāo)，由國際建筑大師隈研吾設(shè)計(jì)的“音宇宙LIVERSE”雙子星劇場，獨(dú)特的懸浮形態(tài)神似“鳥巢”，迅速成為社交網(wǎng)絡(luò)熱門打卡地，店鋪則引入超大空間的無印良品和美式餐廳Chili's等，構(gòu)成生活美學(xué)場景。

開業(yè)期間，項(xiàng)目成功舉辦了多個(gè)高人氣IP活動(dòng)，包括“線條小狗”全國首展和《崩壞：星穹鐵道》巨型機(jī)甲裝置展，吸引了大量客流。此外，項(xiàng)目內(nèi)規(guī)劃了近2萬平方米的“靈感雨林”生態(tài)綠地，并與相鄰的桂林公園連為一體，強(qiáng)化了自然與商業(yè)的融合。

南京JLC金陵中環(huán)：2025年9月19日在新街口商圈登場。項(xiàng)目商業(yè)面積近9.2萬平方米，由東西兩區(qū)組成（地上8層、地下4層，配備1200席流光車位），將“城市社交客廳”（Urban Living Room）的概念引入南京。

項(xiàng)目成功引入超40%的江蘇或南京首店，包括Christian Louboutin、Yohji Yamamoto、I.T、BAPE STORE?、HARMAY話梅、方所書店及Olé精品超市等。餐飲上，全年引入28家餐飲首店，領(lǐng)跑南京市場，包括OONE CCUP全國首家概念臻選店、Rick Bella華東首店、余時(shí)冰室華東首店等高話題性品牌，還密集落地HUN混果汁、小喬回轉(zhuǎn)壽司、Mokpo·木浦、蘇宴等多家江蘇首進(jìn)品牌。

開業(yè)期間，項(xiàng)目還舉辦大衛(wèi)·霍克尼藝術(shù)快閃、《紅樓回響》數(shù)字藝術(shù)通道等文化內(nèi)容及豐富的互動(dòng)體驗(yàn)活動(dòng)，形成全新拍照打卡點(diǎn)以吸引客流，提升項(xiàng)目熱度。

//2026年華東三場，蓄勢待發(fā)

今年，是香港置地華東新子爆發(fā)期，預(yù)料有上海西岸中環(huán)二期商業(yè)部分、南京光環(huán)花園城和杭州光環(huán)夢中心三個(gè)重磅項(xiàng)目開業(yè)。

其中，上海西岸中環(huán)最為矚目，該項(xiàng)目是香港置地在內(nèi)地最大的旗艦中環(huán)項(xiàng)目，項(xiàng)目總開發(fā)體量約180萬㎡，總投資額逾600億人民幣，涵蓋24萬㎡商業(yè)零售、65萬㎡超甲級(jí)寫字樓、16萬㎡高端濱水住宅和5萬㎡的2座奢華酒店、超過5萬平方米的文化藝術(shù)場館及配套。

目前，二期商業(yè)部分已定于2026年4月底開業(yè)，將帶來一批重磅首店，包括萊德拉之家亞太首店、三宅一生中國首家全系列旗艦店、徠卡之家中國內(nèi)地首店等。這將是繼鑫耀·光環(huán)Live后，集團(tuán)在上海打造的又一重要商業(yè)節(jié)點(diǎn)。

此外，南京光環(huán)花園城和杭州光環(huán)夢中心也已進(jìn)入建設(shè)或招商階段，預(yù)計(jì)均將于2026年開業(yè)，這兩個(gè)項(xiàng)目將進(jìn)一步完善集團(tuán)在長三角地區(qū)的多層級(jí)零售布局。

另悉，2027年，香港置地還有兩個(gè)重磅高端項(xiàng)目開業(yè)，包括蘇州首個(gè)頂奢商業(yè)綜合體——蘇州中環(huán)廣場，以及與華潤置地合作開發(fā)的旗艦項(xiàng)目——重慶中環(huán)萬象城。

香港置地的2025年劇變，絕非偶然，而是行業(yè)周期、自身失誤、外部壓力三重逼迫的結(jié)果。而扭虧為盈，只是第一步。

退出住宅、聚焦商業(yè)的它，正從“傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商”轉(zhuǎn)型為“亞洲核心城市高端商業(yè)運(yùn)營商+資產(chǎn)管理平臺(tái)”。為擺脫“重資產(chǎn)依賴”，香港置地2025年在新加坡打響資管第一槍，推出首支私募房地產(chǎn)基金SCPREF，開啟“開發(fā)-運(yùn)營-基金化”的雙輪驅(qū)動(dòng)。

但這場激進(jìn)自救，仍存隱憂。被逼到懸崖邊，唯有徹底顛覆過去，才能換得新生。

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