深圳“地產(chǎn)紓困天團(tuán)”登場(chǎng)，房地產(chǎn)AMC來(lái)了？

2026年4月8日，無(wú)論是房地產(chǎn)市場(chǎng)，還是不良資產(chǎn)市場(chǎng)，都迎來(lái)了一條大消息——深圳市投融資金融顧問團(tuán)成立。

劃重點(diǎn)：深圳市投融資金融顧問團(tuán)

1.政府牽頭、12家頂級(jí)金融機(jī)構(gòu)參與（三大政策性銀行：國(guó)家開發(fā)銀行深圳市分行、中國(guó)進(jìn)出口銀行深圳分行、中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行深圳市分行；六大商業(yè)銀行：農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、招商銀行、平安銀行、中信銀行的深圳分行；三家專業(yè)金融機(jī)構(gòu)：東方資產(chǎn)深圳市分公司、中信證券、中金公司）。

2.針對(duì)周期長(zhǎng)達(dá)5~10年的舊改項(xiàng)，服務(wù)四大領(lǐng)域：房地產(chǎn)項(xiàng)目紓困、專項(xiàng)債及債貸聯(lián)動(dòng)、國(guó)有資產(chǎn)盤活及國(guó)企發(fā)債、新型政策性金融工具。

3.首批一次性對(duì)接82個(gè)項(xiàng)目，常態(tài)化對(duì)接，一企一策、一項(xiàng)一策。

深圳市投融資金融顧問團(tuán)背后匯聚12家金融機(jī)構(gòu)，整體具備調(diào)配萬(wàn)億級(jí)金融資源能力，這一“地產(chǎn)紓困天團(tuán)”出現(xiàn)，又意味著什么呢？

房地產(chǎn)AMC？

從化解系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的使命上看，深圳市投融資金融顧問團(tuán)的出場(chǎng)紓困，有點(diǎn)像當(dāng)年“四大AMC”。

1999年，亞洲金融危機(jī)后，國(guó)有銀行不良貸款居高不下，“四大AMC”登上歷史舞臺(tái)（信達(dá)、東方、長(zhǎng)城、華融四家資產(chǎn)管理公司），分別對(duì)口建行、中行、農(nóng)行和工行四大國(guó)有銀行不良貸款，直接剝離壞賬，后續(xù)多年市場(chǎng)化處置規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，整體處置體量巨大（首批承接政策性不良貸款約1.4萬(wàn)億元，截至2006年承接2.4萬(wàn)億元壞賬）。

今日地產(chǎn)市場(chǎng)，規(guī)模龐大，情況復(fù)雜，處置周期長(zhǎng)、難度大（與當(dāng)年不良貸款之于銀行有類似處），是否也需要一個(gè)相應(yīng)的強(qiáng)有力機(jī)構(gòu)，也就是“準(zhǔn)房地產(chǎn)AMC”來(lái)紓困救市呢？

深圳市投融資金融顧問團(tuán)有著“準(zhǔn)房地產(chǎn)AMC”的影子——直面困境項(xiàng)目（問題資產(chǎn)）、以盤活項(xiàng)目為目標(biāo)、以技術(shù)性介入提供各種紓困手段、以化解系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)為導(dǎo)向、政府進(jìn)行政策性協(xié)調(diào)等，但是，又與AMC的方式明顯不同。

“四大AMC”登場(chǎng)是對(duì)四大行不良貸款全面托底，深圳市投融資金融顧問團(tuán)并不扮演托底的角色，而是創(chuàng)新性地使用了“顧問團(tuán)”的方式。

“顧問團(tuán)”工作方式

通過(guò)金融機(jī)構(gòu)與各區(qū)發(fā)改、財(cái)政、住建、城市更新等相關(guān)部門簽署《投融資金融顧問聯(lián)區(qū)賦能倡議書》，顧問團(tuán)動(dòng)態(tài)梳理需求項(xiàng)目清單，建立常態(tài)化對(duì)接機(jī)制，以“1+N”綜合服務(wù)團(tuán)隊(duì)配置，展開全流程金融顧問服務(wù)。

“顧問團(tuán)”是一種很巧妙的制度設(shè)計(jì)：舉重若輕、身位靈活，低敏感度、高參與性。“顧問”是旗號(hào)，“實(shí)操”是底色。

按照參與金融機(jī)構(gòu)的性質(zhì)，其實(shí)操可分為三個(gè)層次：

1.輕度介入的情況下，會(huì)成為紓困方案的設(shè)計(jì)者；

2.中度介入的情況下，會(huì)成為資源撮合者；

3.重度介入的情況下，會(huì)成為臨時(shí)管理人。

這種“輕輕地來(lái)了”的方式，和當(dāng)年“四大AMC”硬接壞賬有著明顯不同，但是，其后續(xù)的技術(shù)處理方式，又有著一致性。而且，“顧問團(tuán)”帶有試水的特征，是階段性業(yè)態(tài)，有業(yè)內(nèi)人士指出，“顧問團(tuán)”的目標(biāo)是探索創(chuàng)建一套常態(tài)化、系統(tǒng)化的金融服務(wù)體系，因此，不排除“顧問團(tuán)”的未來(lái)發(fā)展，衍生出“房地產(chǎn)AMC”的可能性。

城市更新開路先鋒？

深圳市投融資金融顧問團(tuán)顯然是紓困升級(jí)的產(chǎn)物。

按照深圳金融監(jiān)管局發(fā)布相關(guān)報(bào)告，截至2025年末，深圳轄內(nèi)銀行累計(jì)審批“白名單”項(xiàng)目428個(gè)、發(fā)放貸款4230億元，金額居全國(guó)大中城市前列。

“白名單”是428個(gè)，“顧問團(tuán)”對(duì)接的是82個(gè)，這意味著什么？

意味著在“全面輸血”的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)紓困戰(zhàn)術(shù)升級(jí)，即從信貸支持升級(jí)到覆蓋信貸、債券、重組、資產(chǎn)證券化等全鏈條金融支持，同時(shí)提供專屬方案。

這就好像，在醫(yī)療的普通救治之外增加了特級(jí)護(hù)理，在普通號(hào)之上增加了專家號(hào)，可以精準(zhǔn)完成“靶向治療”。

從另一個(gè)角度上說(shuō)，“顧問團(tuán)”的出現(xiàn)，又是城市更新的復(fù)雜性呼喚更高階應(yīng)對(duì)機(jī)制的結(jié)果。

2025年，巴爾的摩（位于美國(guó)馬里蘭州，美國(guó)東海岸重要的港口城市，屬于美國(guó)東部大西洋沿岸城市群核心城市之一，該城市群包括波士頓、紐約、費(fèi)城、巴爾的摩、華盛頓等40多個(gè)大中小城市，是美國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、人口最密集的區(qū)域之一）啟動(dòng)了美國(guó)歷史上規(guī)模最大的住房重建計(jì)劃。

該計(jì)劃由巴爾的摩市政府主導(dǎo)、馬里蘭州政府支持，金融機(jī)構(gòu)摩根大通、美國(guó)銀行、PNC等，以及開發(fā)商、非營(yíng)利機(jī)構(gòu)、社區(qū)組織及居民參與，投資約62億美元（約合人民幣超400億元量級(jí)），目標(biāo)是以15年計(jì)劃，改造超過(guò)3.7萬(wàn)處空置或高風(fēng)險(xiǎn)房產(chǎn)（影響另外3.3萬(wàn)處住宅和地塊的市場(chǎng)條件）。

傳統(tǒng)的美國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)，是單一銀行主導(dǎo)為主，但是，面對(duì)大型城市更新項(xiàng)目，美國(guó)衍生出了政府主導(dǎo)的多層次參與的復(fù)雜機(jī)構(gòu)。

巴爾的摩住房重建計(jì)劃只是一個(gè)具體計(jì)劃，本質(zhì)上仍然是美國(guó)傳統(tǒng)的PPP模式（政府與私營(yíng)部門深度合作），而深圳市投融資金融顧問團(tuán)，塑造的則是一個(gè)決策與執(zhí)行機(jī)制，可以成為PPP的前導(dǎo)，或者說(shuō)PPP的“大腦”。這一“大腦”一旦運(yùn)行順暢，則可能成為城市更新的開路先鋒，為面臨模式突圍的全國(guó)城市更新工作提供現(xiàn)實(shí)模板。

救助房企？

“顧問團(tuán)”誕生于深圳，而萬(wàn)科又是深圳以及全國(guó)房地產(chǎn)的代表性企業(yè)，因此，隨之而來(lái)的一個(gè)有趣話題就是，“顧問團(tuán)”是不是救助萬(wàn)科的另一種方式？此前深鐵集團(tuán)強(qiáng)撐萬(wàn)科，萬(wàn)科舉步維艱，“顧問團(tuán)”的登場(chǎng)，是不是意味著萬(wàn)科獲得了更高層面的支撐？

這一問題，實(shí)際上是在問，深圳市投融資金融顧問團(tuán)到底是救誰(shuí)？是救市場(chǎng)，還是救房企？

房地產(chǎn)市場(chǎng)紓困，到底救誰(shuí)，是一個(gè)很關(guān)鍵的話題。

2008年美國(guó)金融危機(jī)，爆發(fā)點(diǎn)正是房地產(chǎn)市場(chǎng)，美國(guó)政府也因此下場(chǎng)救市。

其救助方式，是財(cái)政注資+美聯(lián)儲(chǔ)流動(dòng)性兜底+住房救助計(jì)劃組合，以“量化寬松”（QE）的幾萬(wàn)億美元印鈔來(lái)啟動(dòng)面臨“停跳”的金融“心臟”——即在系統(tǒng)崩潰的情況下，去緊急救助系統(tǒng)核心。

當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，并沒有到需要緊急救助金融機(jī)構(gòu)的層面，而是停留在房地產(chǎn)的行業(yè)層面，表現(xiàn)出來(lái)的“顧問團(tuán)”方式，就是政府協(xié)同金融機(jī)構(gòu)共同對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行更細(xì)致的問診。

深圳的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)，典型性很強(qiáng)，如城市更新占比極高、民企占比高、債務(wù)結(jié)構(gòu)復(fù)雜、優(yōu)質(zhì)市場(chǎng)與高危項(xiàng)目并存等，因此，深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)解題，對(duì)全國(guó)具有較高的參考價(jià)值。

“顧問團(tuán)”作為“問診機(jī)構(gòu)”，目標(biāo)是梳理行業(yè)堵點(diǎn)，從具體、微觀層面對(duì)問題項(xiàng)目實(shí)施精準(zhǔn)手術(shù)，82個(gè)乃至更多具體項(xiàng)目的梳理，以散點(diǎn)方式進(jìn)行生態(tài)修復(fù)，即通過(guò)一步步改善行業(yè)生存狀態(tài)，恢復(fù)行業(yè)的健康體貌，從而為企業(yè)提供良好的市場(chǎng)環(huán)境，由此全面利好企業(yè)。

房地產(chǎn)企業(yè)肯定是“顧問團(tuán)”目標(biāo)實(shí)施的受益者，包括萬(wàn)科，但這種支撐，不是資金撐拄，而是環(huán)境撐拄——雖然背后是萬(wàn)億級(jí)資金支撐，但“顧問團(tuán)”不是一個(gè)統(tǒng)一的“資金池”概念，其所發(fā)揮的作用，也不是資金動(dòng)員能力的賬面數(shù)字，能量也不來(lái)自直接“撒錢”，其實(shí)際影響，也比直接“撒錢”深刻得多。

值班編委：李紅梅

編輯：韓澗明

審讀：戴士潮