“百億店王”杭州大廈，有點慌

解百守擂戰(zhàn)

撰文 | 黎浩然、Her

主編 | 付慶榮

頭圖來源 | 小紅書@杭州大廈購物城

在杭州這座商業(yè)激戰(zhàn)正酣的城市，老牌零售巨頭杭州解百正站在一個微妙的十字路口。

財報顯示，2025年杭州解百實現(xiàn)營業(yè)收入17億元，同比下降3.01%；歸母凈利潤2.24億元，同比下滑9.28%，核心盈利指標(biāo)全面承壓，而作為營收主力的杭州大廈，其表現(xiàn)直接關(guān)聯(lián)集團(tuán)業(yè)績走向。

作為杭州第一代“百億店王”， 杭州大廈從不缺話題與流量。?2025年年中慶，6天總銷售額約?4.2億元?，同比增長37.45%，單筆高珠訂單達(dá)550萬元；今年3月春季嘉年華?，?3天銷售額突破5億元?，同比增長16% ?……

可這一串串硬核數(shù)字，卻難掩其“被趕超”的事實。據(jù)媒體公開報道，以年度銷售額為尺，其已連續(xù)兩年被杭州萬象城反超。

雖官方未有正面回應(yīng)，但這個經(jīng)穩(wěn)坐杭州商業(yè)頭把交椅的“店王”，在集團(tuán)財報業(yè)績下滑、行業(yè)競爭加劇的雙重壓力下，絕對優(yōu)勢正逐漸消解，穩(wěn)固地位遭遇著前所未有之沖擊。

“杭州大廈，是否還能穩(wěn)住陣腳？”已然成為當(dāng)下杭州商業(yè)圈最受關(guān)注的話題。而它最新喊出的目標(biāo)“沖刺140億元，客流保持1500萬人次”，或是對于質(zhì)疑的最好回應(yīng)。

01

解百營收、利潤“兩連跌”

租賃收入成新增長點

國內(nèi)奢侈品市場整體遇冷，疊加解百商業(yè)持續(xù)多時的轉(zhuǎn)型和調(diào)整，杭州解百的營收、凈利潤已連續(xù)兩年下跌。

2025財報顯示，期內(nèi)，杭州解百總營收約為17.00億元，同比下降約3.0%，跌幅有所收窄；歸母凈利潤為2.47億元，下跌9.28%，主要源于經(jīng)營環(huán)境變化，營收下降導(dǎo)致毛利下降。

若將觀察時間段拓寬至5年，解百的營業(yè)總收入從2021年21.29億元持續(xù)下滑至2025年17.00億元，五年累計降幅達(dá)20.1%。同樣，歸母凈利潤自2021年高點3.51億元后，五年累計下滑36.2%，盈利壓力持續(xù)加劇。

但值一提的是，在一系列積極調(diào)整下，解百的營收降幅縮窄了，且經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額更是重回增長。數(shù)據(jù)顯示，杭州解百2025年的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額卻同比增長9.27%至7.52億元。公司在盈利承壓的情況下，加強(qiáng)成本端控制改善現(xiàn)金流的，包括節(jié)省人工開支等措施。

細(xì)看解百的收入結(jié)構(gòu)，貢獻(xiàn)主力為商品零售，占2025年營業(yè)收入78.06%，來源于旗下商場的商品銷售收入及商場內(nèi)功能商戶的租金收入，主要由杭州大廈購物城、解百商業(yè)（解百購物廣場）兩家主要門店貢獻(xiàn)。

2025年，杭州解百零售業(yè)務(wù)收入13.27億元，同比下降5.20%。其中，聯(lián)營模式收入9.17億元，同比下滑7.17%，拉低了公司整體盈利水平；自營模式收入4.10億元，同比2024年略有提升。

據(jù)悉，杭州大廈購物城、解百商業(yè)都以聯(lián)營模式為主，自營、租賃為輔。盡管近年來杭州解百一直強(qiáng)調(diào)“去百貨化”，特別是對解百商業(yè)的調(diào)改上，但主要集中于營銷活動和業(yè)態(tài)多樣化上，百貨基因仍根植于其收入模式，聯(lián)營模式一直貢獻(xiàn)超5成收入。

但一些變化，正在發(fā)生。年報顯示，杭州解百的租賃模式收入在2025年大幅上升94.97%至1.70億元，占總收入的占比已超過10%，成為重要增長點。

變化背后，是解百商業(yè)歷經(jīng)數(shù)次調(diào)整后，成果的有效展示。2024年改造后，解百商業(yè)的商戶結(jié)構(gòu)大調(diào)，餐飲與生活娛樂業(yè)態(tài)面積占比已超過50%，且主要采取租賃模式，成功貫徹“去百貨化”戰(zhàn)略。

目前，杭州解百采用租賃模式涉及的區(qū)域，有解百商業(yè)新改造區(qū)域，以及部分來自杭州大廈新改造的地下商業(yè)，包含個別頂級奢侈品牌、部分潮流品牌、以及餐飲、休閑、娛樂等。

02

打響“守擂戰(zhàn)”

金字招牌還能穩(wěn)住嗎？

作為杭州高端消費市場的標(biāo)桿，杭州大廈三十余年來始終占據(jù)武林商圈核心地位，長期穩(wěn)居杭州商業(yè)榜首。

其憑借LV、CHANEL、HERMES、DIOR等頂級奢侈品牌矩陣，以及全省唯一的CHANEL精品店、十余家VIC沙龍（包括Cartier全球首家獨立沙龍）及VIC服務(wù)體系，構(gòu)建了高凈值客群的深度粘性，成為杭州高端消費風(fēng)向標(biāo)。

然而，杭州商業(yè)競爭格局正加速重塑。2024年杭州萬象城銷售額首次超越杭州大廈登頂；杭州恒隆廣場摩拳擦掌，4月28日啟幕。往后看，K11、SKP、IFC等高端玩家，即將次第上場。

外有追兵，內(nèi)亦有隱憂。

一方面，據(jù)贏商大數(shù)據(jù)顯示，杭州大廈的消費群體年齡層偏高，項目到訪的29歲以下的年輕客群占比36.81%，明顯低于杭州萬象城的41.06%。且項目高度依賴國際重奢品牌，易受全球奢侈品市場周期波動的影響，項目在商旅的轉(zhuǎn)型之下，尚未開辟新的可持續(xù)增長業(yè)態(tài)。

當(dāng)下，杭州大廈頭部的6大奢侈品是否能成功續(xù)約，存在一定不確定性，畢竟恒隆、SKP們正在旁虎視眈眈。

另一方面，解百商業(yè)在經(jīng)過數(shù)次調(diào)整經(jīng)營方向，仍未進(jìn)入穩(wěn)定的收獲期。調(diào)改思路將A\B座以完全不同的定位應(yīng)對市場，這會導(dǎo)致整體的商業(yè)陷入標(biāo)簽不夠清晰、客群過于分層的問題，新的增長引擎依然在探索中。

循此而行可知，以杭州大廈為絕對主力的解百，進(jìn)入了真正的艱難守擂期。

01

杭州大廈，守住“重奢大牌”

2023年起，杭州大廈就已投入對核心奢侈品牌的維護(hù)工作，與頭部的5位奢侈品牌達(dá)成3-5年續(xù)約意向。

行至2024-2025年，杭州大廈全力投入品牌維護(hù)，經(jīng)過多輪談判，成功完成六大主力奢侈品牌的續(xù)約，并在2025年第二季度成功續(xù)約國際頂奢品牌啟動重裝擴(kuò)店升級計劃。

對于這兩年的談判過程，杭州解百直接在財報中稱整個談判過程為“核心品牌保衛(wèi)戰(zhàn)”，足見艱苦程度。

守住“重奢牌”外，杭州大廈2024年全面啟動“品牌形象提升”改造，創(chuàng)下近年調(diào)改工程“投資額之最”，由傳統(tǒng)百貨轉(zhuǎn)型探索新一代的商旅型購物中心，完成中央商城停車庫形象提升和二次元定位轉(zhuǎn)型、AB座外立面、C座運(yùn)河之濱“好運(yùn)灣”亮化及街區(qū)升級的重新亮相和升級。

2025年，其又進(jìn)一步對品牌矩陣升級和強(qiáng)化，尤其在重奢和戶外品類上發(fā)力，挖掘家居品類成為新的增長引擎：

一是鞏固“硬奢力”：杭州大廈持續(xù)鞏固其在高端珠寶、腕表品類的領(lǐng)先地位。2025年已集齊包括海瑞溫斯頓、格拉夫、布契拉提等在內(nèi)的國際頂級珠寶陣容，還計劃將奢侈品牌布局從AB座拓展至CD座，成功打造了全國稀缺的VIC尊享沙龍空間（HZT SALON），引入了卡地亞全球首家沙龍，以及梵克雅寶、格拉夫的全國首家沙龍。

二是聚焦“輕戶外”：2025年杭州大廈在C座4-6樓引入了17個戶外運(yùn)動品牌，其中6個為全新入駐。這6家新品牌中，有被稱為“輕量戶外鼻祖”的英國品牌Montane華東首店、法國品牌Salomon杭州首家直營店，以及Discovery Expedition、HOKA等。

三是布局“品質(zhì)家”：在D座3樓家居板塊引進(jìn)了14個新品牌，其中8家為華東或浙江首店，包括瑞典王室御用床具品牌Hastens海絲騰（杭州旗艦店）、“歐洲第一名瓷”德國品牌Meissen麥森，以及擁有百年歷史的丹麥燈具品牌Louis Poulsen（中國大陸首店）。這14個家居品牌成為了業(yè)績增長新引擎，2025年店慶期間貢獻(xiàn)了D座3樓總銷售額70%，其中4家新品牌躋身“百萬級”銷售陣營，包攬了該樓層銷售前四名。

望向2026，杭州大廈董事長許雷公開表示，要做“中國的老佛爺”全年營收沖刺140億元，客流保持1500萬人次。

目標(biāo)已定，策略則出：“頂奢加固+首店引進(jìn)+多元拓展”三管齊下。擴(kuò)容升級LV、Chanel等六大主力頂奢品牌，其中LV男裝店預(yù)計5月底以全新形象亮相；精準(zhǔn)切入“古法黃金”熱點，預(yù)計引入高坪效品牌君佩黃金；備受年輕群體追捧的Miu Miu也計劃在4月亮相，提前鎖定未來的消費主力；鎖定稀缺性，計劃引進(jìn)GOYARD、ALAIA等品牌的杭州首店；持續(xù)加碼戶外，2026年初便吸引了Vuori、HEAD、Hagl?fs等多個運(yùn)動品牌的區(qū)域首店入駐。

02

解百商業(yè)：徹底“去百貨化”

2025年，解百商業(yè)徹底“去百貨化”變革，打造一個面向年輕群體、融合文化與體驗的“國潮生活空間”。

空間、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，A座著重打造國潮文化體驗，著重打造的“解百1918”非遺茶空間已獲評省級非遺茶空間，并引入4000方的UNIBUY香港奢侈品奧萊——匯集250+國際品牌、30萬SKU，通過全球直采模式實現(xiàn)1-6折的性價比，以高性價比大牌吸引新客流。

B座聚焦年輕客群，成為各類新潮首店的大本營，引進(jìn)了Weekendhub，將1000㎡空間打造成沉浸式劇場；B座4層的白娘子的愛元宇宙廣場，提供真人NPC互動和漢服換裝體驗；引入人寵同樂空間的MAO PARK，以及B座3層提供居家式社交氛圍的桃岸Homebar，豐富了夜經(jīng)濟(jì)內(nèi)容。

通過“年輕力”的IP和創(chuàng)新活動引爆客流，2025年春季“靈雀解百愿”美陳帶動五一客流；6月結(jié)合了吳山路非遺魚燈展引發(fā)全網(wǎng)熱議，10月周年慶引入條鵝IP展（首展）和夜間音樂節(jié)，實現(xiàn)客流同比增長51%。

2026年，解百商業(yè)的策略是通過構(gòu)建“國潮文化體驗”和“城市夜娛”兩大核心坐標(biāo)，深化業(yè)態(tài)調(diào)改，并開拓“免稅經(jīng)濟(jì)”等全新增長點。

持續(xù)深化體驗業(yè)態(tài)，以國潮IP精準(zhǔn)觸達(dá)年輕客群。以“1918非遺茶空間”為內(nèi)核，融入市集、快閃等多元形式，構(gòu)建沉浸式文化體驗場景；在夜經(jīng)濟(jì)上，通過B座小酒館如桃岸Homebar、夜間音樂節(jié)等活動，延長消費時段，提升客流與坪效。截至2026年初，餐飲與生活娛樂業(yè)態(tài)面積占比已超50%，整體招商率超90%。

填補(bǔ)業(yè)態(tài)空白，探索新增長曲線。解百A座在年初迎來浙江首家市內(nèi)免稅店開業(yè)，開啟了全新賽道，并預(yù)計在今年擬啟動 “百千萬”美食文商旅綜合體項目，計劃在A座集聚百縣域的生態(tài)美食與非遺項目。

03

入局輕資產(chǎn)，尋找第二增長曲線

以兩大項目的重磅調(diào)改，守住業(yè)績基本盤之外，背靠大樹的解百集團(tuán)正在尋求一條輕資產(chǎn)化擴(kuò)張之路：主要由其核心子公司杭州大廈來執(zhí)行，并已制定了明確的目標(biāo)，核心理念是以品牌和管理輸出為主，減少自持物業(yè)的重資產(chǎn)投入，從“渠道運(yùn)營商”向“中高端品質(zhì)空間運(yùn)營商”轉(zhuǎn)型。

2025年底，杭州大廈公布了“555 5000”計劃，開啟從單一高端零售向多元商業(yè)生態(tài)的全面轉(zhuǎn)型，即5年內(nèi)新開業(yè)項目不少于5個，新簽約輕資產(chǎn)項目不少于5個，實現(xiàn)總利潤5000萬元以上，為集團(tuán)提質(zhì)增效提供支撐。

至此，杭州大廈初步構(gòu)建起杭州大廈501、HALO PARK、杭州大廈S三大差異化子品牌矩陣：

//杭州大廈501：城市精品社區(qū)購物中心

//HALO PARK：主題型生活街區(qū)

//杭州大廈S：潮流科技體驗空間

根據(jù)“區(qū)域深耕、梯度發(fā)展”的布局策略，杭州大廈已將輕資產(chǎn)項目從杭州市區(qū)拓展至周邊經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣，具體項目包括杭州大廈501余杭項目、義烏中心·杭州大廈Halo Park項目、永康杭州大廈501動感新天地項目、杭州大廈501·靈芝里項目。

為確保項目的高品質(zhì)落地，杭州大廈還構(gòu)建了覆蓋項目前期、中期、后期的全生命周期服務(wù)體系，并組建內(nèi)部合伙人機(jī)制的試點團(tuán)隊以激發(fā)內(nèi)部活力。

03

結(jié)語

2025年，杭州解百穩(wěn)住了。

經(jīng)營性現(xiàn)金流改善，營收下跌收窄；杭州大廈全年穩(wěn)住130億銷售額，并成功續(xù)約六大重奢；“搖擺”多年的解百商業(yè)完成轉(zhuǎn)型，逐步扭虧。

但，真正的風(fēng)暴正在逼近。財報數(shù)據(jù)的下滑、頭部競品的擠壓，再加上單場營銷高光難以轉(zhuǎn)化為長期增長動力，曾經(jīng)不可撼動的“百億店王”，不得不直面的問題浮出水面：如何守住這座老牌商場的體面與榮光？

答案或許不在下一次店慶的KPI里，而在其愿不愿意放下身段，真正去追趕那個正在跑遠(yuǎn)的時代。

and more...

● 瑞安房地產(chǎn)，“硬啃”舊改

● 百MALL龍湖，跨過債務(wù)高峰

● 新鴻基，漲得“兇猛”

精選欄目

selected columns

贏商新媒體矩陣

點個贊喲~