凈利潤(rùn)500億？佳兆業(yè)們又開(kāi)始變魔術(shù)了

前兩天，曾經(jīng)深陷風(fēng)暴中心的深圳地產(chǎn)商佳兆業(yè)發(fā)了一份盈利預(yù)告，瞬間震碎了地產(chǎn)圈的眼鏡：

預(yù)計(jì) 2025 年錄得盈利不少于 500億。

這份成績(jī)單不僅是佳兆業(yè)史上的“巔峰時(shí)刻”，放眼全國(guó)地產(chǎn)商，恐怕也無(wú)人能出其右。

子姨看的一臉懵，公司去年上半年才銷售了20億，連員工也在投訴欠薪的公司，竟然一夜暴富了？

佳兆業(yè)說(shuō)了，盈利是因?yàn)?025年佳兆業(yè)境外債重組收益。去年，佳兆業(yè)成功削減86億元境外債，按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則核算，正是這筆債務(wù)豁免直接帶來(lái)公司的境外債重組收益。

翻譯成白話就是：

因?yàn)橘囐~，佳兆業(yè)怒賺了500億。

佳兆業(yè)倒也誠(chéng)實(shí)，在預(yù)告中補(bǔ)了一句：如果撇除這筆重組收益，公司依然是虧損的。至于具體虧了多少，佳兆業(yè)選擇了閉口不談。

佳兆業(yè)這第二輪暴雷開(kāi)始于2021年，去年上半年底，公司凈資產(chǎn)為-418.08億，公司嚴(yán)重的資不抵債，手握現(xiàn)金僅21.7億，只能覆蓋1%的短期債務(wù)。同時(shí)，已經(jīng)連續(xù)五年虧損，公司累計(jì)已經(jīng)虧損近842億。

去年年底，深圳中信城開(kāi)·信悅灣開(kāi)盤(pán)，24.4萬(wàn)每平米的備案均價(jià)捅破了深圳房?jī)r(jià)的天花板，出盡風(fēng)頭。

信悅灣位于深圳核心，這原本是佳兆業(yè)老板郭英城的心頭肉，他當(dāng)初也是費(fèi)盡心機(jī)拿下了這宗地70%股權(quán)。但公司暴雷后，這塊心頭肉被掛上了資產(chǎn)處置清單中，貨值預(yù)估300億。

項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前一個(gè)月還專門做了一場(chǎng)發(fā)布會(huì)，郭英成當(dāng)時(shí)坐在舞臺(tái)中央，佳兆業(yè)已經(jīng)不是主角，而成了等著吃剩飯的前任。

很多人說(shuō)，佳兆業(yè)又翻身了。

暴雷房企債務(wù)平衡的底氣就是土儲(chǔ)，佳兆業(yè)土地儲(chǔ)備為2231萬(wàn)平方米，其中大灣區(qū)占總土儲(chǔ)的61%。此外，還有100多個(gè)城市更新項(xiàng)目尚未納入土地儲(chǔ)備。

但看下佳兆業(yè)官微就知道了，佳兆業(yè)在售的項(xiàng)目有：

廣州南沙項(xiàng)目、北京西山項(xiàng)目、惠州項(xiàng)目和東莞項(xiàng)目。

朋友說(shuō)，就沒(méi)有一個(gè)好賣的項(xiàng)目。

這么多土儲(chǔ)，真正能啟動(dòng)的項(xiàng)目也很少。最好的就是中信資產(chǎn)包了，其中的深圳大鵬金沙灣樂(lè)園連銷售數(shù)據(jù)都沒(méi)有公布。

子姨一位朋友曾經(jīng)跟暴雷后的佳兆業(yè)談過(guò)項(xiàng)目合作，但沒(méi)有成功。

朋友說(shuō)，你看到的是生意，在他眼里是命根，這就很難談了。

2026年第一季度馬上過(guò)去了，市場(chǎng)基本面確實(shí)向好，至少出政策的上海樓市好起來(lái)了，但要說(shuō)市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)還為時(shí)尚早，市場(chǎng)熱度能否傳導(dǎo)至大灣區(qū)三四線、長(zhǎng)三角三四線也是疑問(wèn)。

但佳兆業(yè)們已經(jīng)等不及了。

不僅是佳兆業(yè)，靠著“會(huì)計(jì)魔術(shù)”和“重組收益”，一大批房企爭(zhēng)相發(fā)布了盈利預(yù)告：碧桂園預(yù)計(jì)賺了 10億-22億，遠(yuǎn)洋賺了 60億-75億，旭輝更是驚人地預(yù)盈 400億。

這確實(shí)很魔幻。如果不看現(xiàn)金流，只看這些盈利預(yù)告，你會(huì)以為中國(guó)地產(chǎn)商已經(jīng)集體走出了泥潭，重回巔峰。

樓市早已告別了那個(gè)野蠻生長(zhǎng)的狂奔時(shí)代。佳兆業(yè)們的出路，不在于會(huì)計(jì)準(zhǔn)則里的數(shù)字游戲，而在于能否通過(guò)真刀真槍的經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)“自我造血”。

畢竟，債可以靠重組勾掉，但房子必須靠實(shí)力賣出去。

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