廣東
3月小陽春，住宅市場爆炸式回暖，商辦市場也沒有閑著。
越秀大學城和樾府·飛鳥集，推出35-48㎡公寓現房，有大客當天直接認購3層，總價超3300萬。
金融城壹號傳來喜報，開年勁銷23套大單。
23套！什么概念呢？要知道，金融城壹號可不是什么普通項目，其主推的206-380㎡大平層，一度賣到25萬/平。
即使按照最低價格9.6萬/平來算，單套總價起碼2000萬起步，去化將近5個億。
不僅如此，同一板塊，并稱為豪宅三劍客之一的廣州鵬瑞1號，一天內也成交了2套千萬級豪宅。
白鵝潭瑞璽，有創二代一口氣拿下半層單位，總價接近半個億。
有錢人的“嗅覺”果然更靈敏，市場一復蘇，最先出手的，就是他們！
另外，萬科米酷成交14套，跑馬地花園三期成交8套......買家集體掃貨，商辦物業出現結構性回暖。
業內人士向我們透露：
“商辦置業，有自己的一套邏輯。大平層是資產壓艙石，而選擇小戶型公寓的買家，目的性會更加強。
要么看重出租回報率、要么看中公寓使用場景多、性價比高的特殊優勢。客戶有專業的投資者、或年輕白領、創業者等等。”
年初，商辦首付從50%降至30%，門檻降低的確能夠增加吸引力。
但真正的誘因，還是因為廣州公寓越跌越有投資價值。價格回歸理性后，租售比的優勢就出來了。
有些年租金回報率高達9.3%，這不比銀行利息香多了么？而且還沒有大A的高風險。
松綁+性價比，兩者一結合，終于起到了1+1>2的作用。
中介則表示“商辦這一輪回暖，和住宅差不多，豪宅先啟動，熱度再慢慢傳導到小面積，現階段只是起風。”
去年前8個月，廣州總價3000萬以上豪宅成交中，商業大平層的市占率一度高達28.7%。
5000萬以上豪宅成交，占比更是高達55.5%，秒殺傳統豪宅。
今年大概率會更加猛！
粗略統計了一下，現在市面上在售或待售的商業大平層就有超過10個。
選擇多了，地段還很能打，包括金融城、白鵝潭、琶洲、魚珠等CBD，都是廣州未來的希望。
那些本來就有錢，卻還沒入手廣州核心物業的老板們，估計也會趁機置換，讓這把火越燒越旺。
01.
存錢不如放租？
如今銀行的大額存單已跌至1字頭，三個月短期的，有些國有大行甚至去到0.9%。
簡單來說，通過存款實現“錢生錢”的法子行不通了。物價慢慢起來，手里的錢還會加速貶值。
買不起大平層怎么辦呢？當房東也是個不錯的選擇。
以交易比較活躍的公寓為例。
越秀大學城和樾府·飛鳥集，35平戶型，雙鑰匙設計，上下層可以獨立出租。
淘房君翻了一下貝殼找房上的租賃行情，相似面積段的掛牌租金，去到2100-2200元/月。雙層租金合計4200-4400元/月。
如果按照去年一口價59.5萬買入，租金回報率至少8.5%，甚至有望蓋過月供。
首付3成約15萬起，月供大概3800+元/月左右，以租代供，問題不大。
同理還有萬科云城米酷，18平左右的小單間，24年成交單價能夠去到1.4-1.9萬/平，最新成交的單價普遍在1.1-1.2萬+/平，總價23萬左右。
面積差不多的房源租金約為1200-1600元，按最低租金計算，租金回報率也能高達6.3%。
如果是24年買入的話，租金回報率約5.7%。
別看只上升了0.6%，背后都是實打實的現金收益，而且勝在穩健，不玩心跳。
再來看看跑馬地花園，中介透露，小區很少有業主自住，以出租為主，得益于珠江新城地段，這里根本不愁租不出去。
房價不算高，一房一廳，不到50平的房源，110萬就能拿下一套。
月租金基本在3500+元/月以上。
房源條件更好的，比如裝修、樓層等等，還可以將月租金提到4500元以上。
跑馬地花園與今年拍出236億的馬場地塊是鄰居，地段優勢沒得說。到時SKP開業，不能指望房價帶飛，但是拉動一下租賃行情，還是有希望的。
上班摸魚，下班收租，誰不想過上當房東的幸福日子呢。
02.
一度碾壓傳統豪宅
商業大平層成為富豪心頭好
與小戶型公寓看重租金不同，大面積商辦以各大CBD千萬級、億級項目為代表，本質上是城市股票，與資源深度綁定。
以往商辦產品最大的優勢是不限購，有錢就能買，是外籍客戶押注廣州的重要途徑之一。
根據中指院數據顯示，早就2024年商業大平層銷量便開始大幅增長，較之2020年銷量增加了5.5倍。
去年前8個月，廣州總價3000萬以上豪宅成交中，商業大平層的市占率一度高達28.7%。5000萬以上豪宅成交，占比更是高達55.5%，秒殺傳統豪宅。
廣州正式全面放開住宅限購政策，按理說，會對商辦大平層的購買邏輯造成沖擊。
加上保利天曜、保利玥璽灣等住宅類豪宅推出，珠金琶有貨可挑，明顯分流了一波客戶。
我們去保利天曜探盤時，銷售便明確表示過，購買者來自全國各地，大多沖著金融城的地段來的。
保利天曜
不過商業大平層靠產品硬殺出了一條血路。從單純的公寓樓為主，轉向以豐富的綜合業態呈現。
比如白鵝潭瑞璽，背靠萬象城，是廣州目前在售的唯一一座高端商業綜合體上的大平層，稀缺性拉滿。
日后下樓就能享受到世界級濱水地標商圈，吸引了許多35-55歲的企業家和高知群體，都是能夠影響大灣區GDP的人物，還有年輕一代的海歸精英。
再如廣州之窗WIN100，融合有企業總部、星級酒店和商務會館，打造廣州對接世界的窗口。
另外，商業大平層在設計、產品和服務方面也更加大膽。
鵝潭1號，全部一梯一戶，一戶一定制，L型露臺超30米；鵬瑞1號，單是層高就有4.5米。
成為豪宅，超越豪宅，商業大平層成為富豪買家重要的資產配置選擇，并非偶然。
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