謝逸楓：中國房地產(chǎn)釋放改善信號，何時止跌回穩(wěn)？

文/謝逸楓

2026年1月19日，一組統(tǒng)計部門發(fā)布的2025年全國房地產(chǎn)市場基本情況數(shù)據(jù)透露，房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)跌幅收窄，邊際改善的形勢，核心指標呈現(xiàn)全面收縮、超調、超跌態(tài)勢，延續(xù)震蕩、下調、筑底的深度調整階段。

總體看，2025年房地產(chǎn)各項指標處于深度調整過程中，這更加突出了2026年著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的重要性和迫切性。同時，意味著房地產(chǎn)各指標仍然存在調整和改善的空間，未來需要更大力度、規(guī)模、系統(tǒng)的刺激政策。

逆周期之下，政策將加大力度維穩(wěn)房地產(chǎn)，一系列政策工具會繼續(xù)出臺。目前房地產(chǎn)市場連續(xù)4年已經(jīng)超調、超跌了，短期內全國房價難止跌，但房價下跌態(tài)勢放緩，跌幅會收窄。供求關系發(fā)生重大變化，庫存和二手房掛牌量都居高不下。

統(tǒng)計局披露同比增速說明，投資、銷售等指標的增速均按可比口徑計算。報告期數(shù)據(jù)與上年已公布的同期數(shù)據(jù)之間存在不可比因素，不能直接相比計算增速。第一是自2023年3月開始，統(tǒng)計局銷售與投資等指標口徑調整。

剔除退房、非房地產(chǎn)開發(fā)性質的項目投資以及具有抵押性質的銷售數(shù)據(jù)。第二是自2024年1月-2月開始，統(tǒng)計局進一步明確房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計界定標準，將符合房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計標準的項目納入統(tǒng)計范圍。

剔除單純一級土地開發(fā)等非房地產(chǎn)開發(fā)項目。本報告中銷售與投資相關數(shù)值均使用本次統(tǒng)計局直接公布的同比增速。所以，2023年3月開始，房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況的數(shù)據(jù)，會與2023年一季度前的數(shù)據(jù)不同。

統(tǒng)計部門的數(shù)據(jù)顯示，2025年全國商品房價9527元/平（銷售均價）環(huán)比上漲0.20%，同比下降4.27%。單月看，12月全國房價9370元/平，環(huán)比上漲3.01%，同比下降9.48%，說明中國房價跌幅擴大，未止跌，處于筑底期。

目前全國房價處于探底、止跌的筑底調整階段，全年全國房價同比跌幅收窄0.5%，單月房價止?jié)q下跌，表明總體往改善的方向邁進，但沒有明顯的止跌效果。主要是去年同期的高基數(shù)、房企以價換量、市場結構性的因素。

2025年全國商品房銷售、金額數(shù)據(jù)指標下降的幅度已經(jīng)明顯收窄，分別為同比下降8.7%、12.6%，對比2024年12.9%、17.1%的跌幅，分別收窄4.2%、4.5%。總體來看，行業(yè)風險繼續(xù)出清，延續(xù)深度調整趨勢，表現(xiàn)出積極向好的改善。

2025年開發(fā)投資額同比跌幅擴大6.6%、施工面積跌幅收窄2.7%、新開工面積跌幅收窄2.6%、竣工面積下降18.1%（2024年下降27.7%），跌幅收窄9.6%、土地購置金額和購置面積分別下跌10%以上，說明供應端邊際改善，緊縮趨勢不變。

2025年銷售面積同比跌幅收窄4.2%，銷售額跌幅收窄4.5%、房價同比下降4.3%（2024年同比下降4.8%），跌幅收窄0.5%，表明市場量價齊跌。房企到位資金跌幅收窄3.6%、待售面積增幅收窄9.0%、國房景氣指數(shù)跌幅收窄1.33。

第一是供應端，開發(fā)投資跌幅擴大。2025年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資8.2788萬億元，同比下降17.2%，跌幅比2024年擴大6.6%。其中住宅投資6.3514萬億元，同比下降16.3%，跌幅比2024年擴大5.8%

辦公樓3203萬平方米，同比下降22.8%，跌幅比2024年擴大13.8%。商業(yè)營業(yè)用房5947萬平方米，同比下降14.0%，跌幅比2024年擴大0.1%。開發(fā)投資額總體跌幅擴大，供應收縮，不管是住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房投資。

2014年-2025年開發(fā)投資分別為9.5036萬億元、9.5979萬億元、10.2581萬億元、10.9799萬億元、12.0264萬億元、13.2194萬億元、14.1443萬億元、14.7602萬億元、13.2895萬億元、11.0913萬億元、10.0280萬億元、8.2788萬億元。

2014年-2025年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資漲跌幅分別為增長10.4%、增長1.0%、增長6.9%、增長7.0%、增長9.5%、增長9.9%、增長7.0%、增4.4%、下降10.0%、下降9.6%、下降10.6%、下降17.2%。

房地產(chǎn)開發(fā)投資額已經(jīng)回到2013年（開發(fā)投資8.6013萬億元，同比增長19.8%），跌幅已經(jīng)連續(xù)下降4年（48個月）。投資一路下滑的趨勢尚未得到根本性扭轉，總體來看，改善修復效應不明顯，政策傳導到投資效果差，恢復緩慢。

房地產(chǎn)開發(fā)投資累計同比降幅擴大6.6%，呈現(xiàn)惡化的趨勢?，F(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)修復緩慢。房企投資信心嚴重不足，民營房企資金改善不明顯，其中施工面積、新開工面積和竣工面積下降幅度大，土地購置面積和費用降幅大。

房企前期拿地減少、資金承壓、庫存較高等情況并未出現(xiàn)實質性改善，房企多“以銷定產(chǎn)、以需定投”，2026年新開工和投資預計將持續(xù)回落，降幅都會收窄。能否出現(xiàn)小幅修復的關鍵在于貨幣化舊改推進進度、盤活閑置存量土地的開展等。

單月數(shù)據(jù)看，2025年12月開發(fā)投資金額4197億元，環(huán)比下降16.53%，同比下降35.79 %，單月投資降幅擴大主要是住宅類投資、商辦類投資降幅擴大所致，整體房地產(chǎn)開發(fā)投資降幅擴大，投資額處于2013年以來同期的最低水平。

12月開發(fā)投資金額同比下降35.79 %，降幅較11月再度擴大5.5%， 今年以來單月投資降幅持續(xù)擴大， 創(chuàng)下2000年有數(shù)據(jù)以來的最大單月同比降幅?？傮w單月來看，開發(fā)投資額自2022年下降，下降的幅度不斷擴大。

自2022年開始，單月連續(xù)下降48個月，呈現(xiàn)探底態(tài)勢。主要下行壓力來自房企現(xiàn)金流緊張、開工意愿不足、新開工面積及土地購置面積、金額持續(xù)大幅度下降，導致投資一直處于下降的狀態(tài)，融資、到位資金、銷售回款一直沒有明顯好轉。

2025年住宅開發(fā)投資6.3514萬億元，同比下降16.3%，降幅擴大5.8%，已經(jīng)連續(xù)下降4年（48個月）。而辦公樓開發(fā)投資同比下降22.8%，跌幅比2024年擴大13.8%，這兩類開發(fā)投資跌幅最大，是開發(fā)投資的跌幅擴大主要原因。

2015年-2025年住宅投資額分別為6.4595萬億元、6.8704萬億元、7.5148萬億元、8.5192萬億元、9.7071萬億元、10.4446萬億元、11.1173萬億元、10.0646萬億元、8.3820萬億元、7.6040萬億元、6.3514萬億元。

2015年-2025年住宅投資同比增速分別為增長0.4%、增長6.4%、增長9.4%、增長13.4%、增長13.9%、增長7.6%、增長6.4%、下降9.5%、下降9.3%、下降10.5%、下降16.3%。

住宅開發(fā)投資額已經(jīng)回到2014年（開發(fā)投資6.5352萬億元，同比增長9.2%），跌幅已經(jīng)連續(xù)下降4年（48個月）。住宅開發(fā)投資一路下滑的趨勢尚未得到根本性扭轉，總體來看，改善修復效應不明顯，政策傳導到投資效果差，恢復緩慢。

單月來看，12月住宅開發(fā)投資金額3082 億元，同比下降35.6%，降幅較11月擴大 6.1%。從絕對值來看，單月投資額處于2012年以來同期的最低水平，行業(yè)供給端大幅收縮，開發(fā)投資受制于土地市場以及施工建安投資的低迷。

按照物業(yè)類別看，2025年房地產(chǎn)開發(fā)投資跌幅擴大，分別下跌16.3%、22.8%，商業(yè)營業(yè)用房同比跌幅14.0%。按照地區(qū)區(qū)域看，2025年東部下降19.7%、中部下降15.3%、西部下降9.8%、東北部下降27.0%，總體看跌幅擴大的趨勢。

房地產(chǎn)市場表現(xiàn)為前低后高、先抑后揚的變化。隨著需求端和供應端的政策發(fā)力、融資端的政策加碼，商品房銷售、銷售金額迎來邊際改善的明顯，充分反映了當前房地產(chǎn)市場供需兩端修復正在加快，筑底趨勢漸明。

目前房地產(chǎn)市場未“止跌回穩(wěn)”，不僅未達到市場止跌預期，也沒有鞏固回穩(wěn)態(tài)勢，關鍵是下行趨勢進一步惡化，指標下降、部分核心指標降幅加大，總體改善不明顯，分化嚴重，處于降溫加快、震蕩下行、探底的筑底調整階段。

房地產(chǎn)最大的問題，首先是去庫存風險，供需關系未逆轉。二是預期和信心差。三是房價、銷售面積和銷售額的下降幅度擴大。四是債務重組困難、交房難度大、房企資金惡化的風險。五是止跌回穩(wěn)的動能減弱，政策堵點未打通。

房地產(chǎn)市場要實現(xiàn)止跌，首當其沖的是房價止跌，恢復房價上漲的預期。其次是穩(wěn)就業(yè)和收入，增加市場購買力。再次是去庫存，改變供需關系。實現(xiàn)房企自我造血的功能，現(xiàn)金流平穩(wěn)。最后是保交房，購房者對市場有信心。

第二是供應端，房屋施工面積跌幅收窄。2025年全國房屋施工面積65.9890億平方米，同比下降10.0%，跌幅比2024年收窄2.7%。其中住宅施工面積46.0123億平方米，同比下降10.3%，跌幅比2024年收窄2.8%。

辦公樓2.7979億平方米，同比下降6.2%，跌幅比2024年收窄3.9%。商業(yè)營業(yè)用房5.6975億平方米，同比下降9.8%，跌幅比2024年收窄2.8%。毫無疑問，施工面積的收窄與房企去庫存、保交房有直接的關系。

2024年房屋施工面積65.9890億平方米，同比下降10%，降幅收窄2.7%，連續(xù)下降4年（48個月），施工面積一路下滑的趨勢尚未得到根本性“扭轉”，總體來看，施工面積改善、修復的效應不明顯，政策傳導到投資效果差，房企大量停工。

2014年-2025年房屋施工面積分別為72.6482億平、73.5693億平、75.8975億平、78.1484億平、82.2300億平、89.3821億平、92.6759億平、97.5387億平、90.4999億平、83.8364億平、73.3247億平、65.9890億平。

2014年-2025年房屋施工面積同比增速分別增長9.2%、增長1.3%、增長3.2%、增長3.0%、增長5.2%、增長8.9%、增長3.7%、增長5.2%、下降7.2%、下降7.2%、下降12.7%、下降10.0%。

房屋施工面積已經(jīng)回到2013年（施工面積66.5572億平方米，同比增長16.1%）水平，跌幅已經(jīng)連續(xù)下降4年（48個月）。房屋施工面積呈現(xiàn)跌幅收窄的趨勢，總體看施工面積的修復緩慢。

單月來看看，自2021年8月開始，單月房屋施工面積連續(xù)下降54個月，呈現(xiàn)繼續(xù)探底，底部未修復完成態(tài)勢，說明政策傳導到投資、供應端效果緩慢。主要是銷售低迷、政策落實不到位、房企大量的項目停工，集中精力保交房。

2025年住宅施工面積46.0123億平方米，同比下降10.3%，降幅比2024年收窄2.8%，已經(jīng)連續(xù)下降4年（48個月）。而施工面積中辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房分別收窄，已經(jīng)收窄至個位數(shù)的水平。

2014年-2025年全國住宅施工面積分別51.5096億平、51.1570億平、52.1310億平、53.6444億平、56.9987億平、62.7630億平、65.5558億平，69.0319億平，63.9696億平、58.9884億平、51.3330億平、46.0123億平。

2014年-2025年全國住宅施工面積增速分別為增長5.9%、下降0.7%、增長1.9%、增長2.9%、增長6.3%、增長10.1%、增長4.4%、增長5.3%、下降7.3%、下降7.7%、下降13.1%、下降10.3%。

住宅施工面積已經(jīng)回到2013年（住宅施工面積48.6347億平方米）水平，跌幅已經(jīng)連續(xù)下降4年（48個月）。住宅施工面積呈現(xiàn)跌幅擴大的趨勢，總體看住宅施工面積的修復緩慢。

第三是供應端，房屋新開工面積跌幅收窄。2025年全國房屋新開工面積5.8770億平方米，同比下降20.4%，跌幅比2024年收窄2.6%。其中住宅新開工面積4.2984億平方米，下降19.8%，跌幅比2024年收窄3.2%

辦公樓1471萬平方米，同比下降21.9%，跌幅比2024年收窄5.8%。商業(yè)營業(yè)用房3805萬平方米，同比下降23.5%，跌幅比2024年擴大0.2%。毫無疑問，新開工面積的收窄與保障性住房、城市更新有直接的關系。

2025年房屋新開工面積5.8770億平方米，同比下降20.4%，降幅收窄2.6%，連續(xù)下降6年（72個月）。房屋新開工面積呈現(xiàn)跌幅收窄的趨勢，總體看新開工面積的修復緩慢，下降的幅度超過20%。

2013年-2025年新開工面積分別為20.1208億平、17.9592億平、15.4454億平、16.6928億平、17.8654億平、20.9342億平、22.7154億平、22.4433億平、19.8895億平、12.0587億平、9.5376億平、7.3893億平、5.8770億平。

2013年-2025年新開工面積增速同比分別為增長13.5%、下降10.7%、下降14.0%、增長8.1%、增長7.0%、增長17.2%、增長8.5%、下降1.2%、下降11.4%、下降39.4%、下降20.4%、下降23.0%、下降20.4%。

2002年-2012年新開工面積分別為4.28億平方米、5.47億平方米、4.79億平平方米、5.52億平方米、6.44億平方米、9.54億平方米、10.3億平方米、11.6億平方米、16.4億平方米、19.1億平方米、17.7億平方米。

新開工面積已經(jīng)回到2003年（新開工面積5.4707億平方米）水平，跌幅已經(jīng)連續(xù)下降6年（72個月）。新開工面積呈現(xiàn)跌幅收窄的趨勢，總體看新開工面積的修復緩慢，與去庫存、保交房有直接關系。

單月來看，12月新開工面積5313萬平，同比下降19.3%，降幅較11月收窄了8.3 %，同比降幅約兩成。呈現(xiàn)探底態(tài)勢，修復速度緩慢，政策傳導效果差。新增土地供應將減少，企業(yè)無力開發(fā)、不愿開發(fā)住宅和商服用地。

2025年住宅新開工面積4.2984億平方米，同比下降19.8%，跌幅比2024年收窄3.2%，連續(xù)下降6年（72個月）。住宅新開工面積呈現(xiàn)跌幅收窄的趨勢，總體看新開工面積的修復緩慢，與去庫存、保交房有直接關系。

2013年-2025年住宅新開工面積分別為14.5845億平、12.4877億平、10.6155億平、11.5911億平、12.8098億平、15.3353億平、16.7463億平、16.4329億平、14.6379億平、8.8135億平、6.9286億平、5.3660億平、4.2984億平。

2013年-2025年住宅新開工面積同比增速為增長11.6%、下降14.4%、下降14.6%、增長8.7%、增長10.5%、增長19.7%、增長9.2%、下降1.9%、下降10.9%、下降39.8%、下降20.9%、下降23.0%、下降19.8%。

住宅新開工面積已經(jīng)回到2003年水平（4.3676億平方米），跌幅已經(jīng)連續(xù)下降6年（72個月）。住宅新開工面積呈現(xiàn)跌幅收窄的趨勢，總體看新開工面積的修復緩慢，與去庫存、保交房有直接關系。

第四是供應端，房屋竣工面積跌幅收窄。2025年全國房屋竣工面積6.0348億平方米，同比下降18.1%，跌幅比2024年收窄9.6%。其中住宅竣工面積4.2830億平方米，下降20.2%，跌幅比2024年收窄7.2%。

辦公樓2071萬平方米，同比增長6.7%，2024年下降35.2%，實現(xiàn)止跌反彈。商業(yè)營業(yè)用房4259萬平方米，同比下降12.9%，跌幅比2024年收窄18.7%。毫無疑問，竣工面積的收窄與保交房力度加大、新增供應減少有直接的關系。

2025年全國房屋竣工面積6.0348億平方米，同比下降18.1%，跌幅比2024年收窄9.6%，連續(xù)下降2年（24個月），竣工面積呈現(xiàn)跌幅收窄的趨勢，總體看竣工面積的修復緩慢，與去庫存、保交房、新增供應減少有直接關系。

2013年-2025年竣工面積分別為10.1435億平、10.7459億平、10.0039億平、10.6128億平、10.1486億平、9.3350億平、9.5942億平、9.1218億平、10.1412億平、8.6222億平、9.9831億平、7.3743億平、6.0348億平。

2013年-2025年竣工面積同比增速分別為增長2.0%、增長5.9%、下降6.9%、增長6.1%、下降4.4%、下降7.8%、增長2.6%、下降4.9%、增長11.2%、下降15.0%、增長17.0%、下降27.7%、下降18.1%。

竣工面積已經(jīng)回到2007年（竣工面積6.0606億平方米）水平，跌幅已經(jīng)連續(xù)下降2年（24個月）?？⒐っ娣e呈現(xiàn)跌幅收窄的趨勢，總體看竣工面積的修復緩慢，與去庫存、保交房、供應減少有直接關系。

單月來看，12月竣工面積2.09億平方米，同比下降18.3%，降幅較11月收窄7.2 %，降幅約二成，降幅仍然較大。呈現(xiàn)探底態(tài)勢，修復速度緩慢，政策傳導效果差。新增土地供應將減少，保交房力度不斷加大。

由于2021年下半年以來新開工明顯縮量，同比持續(xù)負增長，按照2年-3年的工程進度來計算，竣工持續(xù)承壓。由于2023年-2024年為竣工大年，同期基數(shù)相對較高，因此，2025年以來竣工持續(xù)出現(xiàn)兩位數(shù)的單月同比降幅。

2025年住宅竣工面積4.2830億平方米，同比下降20.2%，跌幅比2024年收窄9.6%，連續(xù)下降2年（24個月），住宅竣工面積呈現(xiàn)跌幅收窄的趨勢，總體看竣工面積的修復緩慢，與去庫存、保交房、新增供應減少有直接關系。

2013年-2025年住宅竣工面積分別為7.8741億平、8.0868億平、7.3777億平、7.7185億平、7.1815億平、6.6016億平、6.8011億平、6.5910億平、7.3016億平、6.2539億平、7.2433億平、5.3741億平、4.2830億平。

2013年-2025年住宅竣工面積同比增速分別為下降0.4%、增長2.7%、下降8.8%、增長4.6%、下降7.0%、下降8.1%、增長3.0%、下降3.1%、增長10.8%、下降14.3%、增長17.2%、下降27.4%、20.2%。

住宅竣工面積已經(jīng)回到2006年（住宅竣工面積4.3247億平方米）水平，跌幅已經(jīng)連續(xù)下降2年（24個月）?？⒐っ娣e呈現(xiàn)跌幅收窄的趨勢，總體看竣工面積的修復緩慢，與去庫存、保交房、供應減少有直接關系。

第五是供應端，土地成交跌幅擴大。2025年全國土地購置面積、土地購置金額分別下降超過10%，累計同比下降分別為7年、5年，連續(xù)下降84個月、72個月，這輪土地購置面積、土地購置金額自2019年、2021年開始下行，一直到現(xiàn)在。

1998年-2009年全國土地購置面積分別為1.0109億平、1.1958億平、1.6905億平、2.3409億平、3.1356億平、3.5696億平、3.9784億平、3.8253億平、3.6573億平、4.0245億平、3.9353億平、3.1909億平。

2010年全國購置土地面積3.9953億平，增長25.2%；2011年4.10億平，增長12.6%；2012年3.56億平，下降19.5%；2013年3.88億平，增長8.8%；2014年3.33億平，下降14%。2015年2.28億平，下降31.7%。

2016年2.20億平，下降3.45%。2017年2.55億平，增長15.8%；2018年2.91億平，增長15.2%。2019年2.58億平，下降11.4%；2020年2.55億平，下降1.1%。2021年2.15億平，下降15.45%；2022年1.0051億平，下降53.4%。

2023年-2025年全國土地購置面積因統(tǒng)計部門未公布，無法獲得。土地購置面積平均約為1億平方米、09億平方米、0.8億平方米，2025年土地購置面積已經(jīng)回到1997年的水平，土地供應下降的周期達到7年時間。

1998年-2009年全國土地購置金額分別為375.4億元、500億元、733.9億元、1038.8億元、1445.8億元、2055.2億元、2574.5億元、2904.4億元、3814.5億元、4873.2億元、5995.6億元、6023.7億元。

2010年全國土地購置金額9999億元、2011年11527億元、2012年12100億元、2013年13501億元、2014年17458億元、2015年17675億元、2016年18778億元、2017年23169億元、2018年36387億元、2019年41675億元。

2020年44451億元、2021年43504億元、2022年40907億元。2023年全國土地購置金額38616億元，下降5.5%；2024年35655億元，下降8.7%；2025年30760億元，下降13.9%。2025年全國土地購置金額依然是第七高水平。

全國土地市場呈現(xiàn)五大特征，整體規(guī)模縮量、土地供應提質、房企投資高度聚焦于核心城市優(yōu)質地塊、市場分化格局進一步凸顯、央國企占主導位置。這些新變化折射出房地產(chǎn)上游正率先向新發(fā)展模式過渡。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年全國300座城市經(jīng)營性土地成交面積5.1億平方米，較上年減少10.8%。成交建筑面積近10億平方米，較上年減少11.8%。成交總金額2.85萬億元，較上年減少11.2%。

成交土地均價5549元/平方米，較上年下降0.5%。成交樓面價2860元/平方米，較上年上漲0.6%。整體成交量價規(guī)模較2020年歷史高點下降超過六成。全國300城經(jīng)營性土地平均溢價率5.27%，較上年提高了1.12%。

2025年房企投資呈現(xiàn)兩個明顯特征，一是集中度高企，投資金額前十的企業(yè)以央企、國企為主。第二，2025年銷售全口徑前100企業(yè)拿地銷售比平均為0.29，較2024年上升0.12，回歸到2021年投資力度水平。

2025年重慶、成都、武漢、濟寧、揚州、濰坊、徐州、宜昌、襄陽、杭州的成交面積分別為1530.38萬平、812.85萬平、748.32萬平、717.57萬平、689.86萬平、662.22萬平、636.94萬平、635.99萬平、543.97萬平、524.09萬平。

而杭州、北京、上海、成都、南京、武漢、重慶、西安、廣州、南通的土地出讓金額分別為1630.21億元、1568.53億元、1449.50億元、933.52億元、741.87億元、736.31億元、596.76億元、581.13億元、549.46億元、519.63億元。

中指數(shù)據(jù)顯示，2025年全國300城各類用地成交面積24.6億平方米，同比下降10.4%。土地出讓收入3.3萬億元（人民幣，下同），同比下降11.4%，目前土地成交規(guī)模下滑很大程度上源于供應縮量。

2025年全國300城推出各類用地規(guī)劃建筑面積為28.4億平方米，同比下降13.0%，降幅高于土地成交面積降幅。這說明在成交乏力、房價總體走低的背景下，各地主動壓降土地和商品房供應規(guī)模。

中指研究數(shù)據(jù)顯示，2025年全國300城各類用地出讓金3.3萬億元，同比下降11.4%。其中300城住宅用地共成交6.2億平方米，同比下降13.5%，降幅較2024年收窄9.2%。300城住宅用地出讓金2.3萬億元，同比下降10.6%。

2025年300城住宅用地成交規(guī)劃建筑面積為6.2億平方米，同比下降13.5%，出讓金2.3萬億元，同比下降10.6%。雖然整體規(guī)?？s量，但在上海、北京、杭州、成都等城市，高總價、高單價、高溢價地塊屢屢刷新。

截至2025年末，一二線城市的宅地出讓金占300城的比例達57.0%，較2024年提升4.4%。其中，一線城市宅地出讓金占比為15.5%，二線城市占比41.5%，三四線城市占比為43.1%，房企的投資步伐越發(fā)趨向核心城市。

數(shù)據(jù)顯示，2025年，拿地金額TOP10企業(yè)占拿地金額TOP100企業(yè)比例高達50.5%，TOP20企業(yè)占拿地金額TOP100企業(yè)比例為62.7%，相比去年底分別提高9.1、7.8%，頭部房企拿地金額占比明顯上升。央國企仍然是主力。

頭部十家房企的拿地所耗金額，已超過百強房企拿地總金額的一半。2025年拿地金額TOP100企業(yè)中，有84家為央國企及地方國資，而拿地金額前十企業(yè)中，更是有8家都為央國企。頭部大型房企，成為“搶食”優(yōu)質地塊的主力軍。

第六是需求端，成交跌幅收窄。2025年全國新建商品房銷售面積8.8101億平方米，同比下降8.7%，跌幅比2024年收窄4.2%。其中住宅銷售面積7.3299億平方米，同比下降9.2%，跌幅比2024年收窄4.9%

辦公樓2239萬平方米，同比下降6.2%，跌幅比2024年收窄5.3%。商業(yè)營業(yè)用5353萬平方米，同比下降9.5%，跌幅比2024年擴大4.4%。表明政策效果逐漸呈現(xiàn)，但政策的效果持續(xù)性不強，缺乏持續(xù)力。

2025年全國新建商品房銷售面積8.8101億平方米，同比下降8.7%，跌幅收窄4.2%，連續(xù)下降4年（48個月）.總體看，商品房銷售面積呈現(xiàn)跌幅收窄的趨勢，供需關系的修復緩慢，與高庫存、保交房有直接關系。

2013年-2025年商品房銷售面積分別為13.0557億平、12.0649億平、12.8495億平、15.7349億平、16.9408億平、17.1654億平、17.1558億平、17.6086億平、17.9433億平、13.5837億平、11.1735億平、9.7385億平、8.8101億平。

2013年-2025年商品房銷售面積增速分別為上漲17.3%、下降7.6%、上漲6.5%、上漲22.5%、上漲7.7%、上漲1.3%、下降0.1%、上漲2.6%、上漲1.9%、下降24.3%、下降8.5%、下降12.9%、下降8.7%。

商品房銷售面積已經(jīng)回到2009年（商品房面積9.3713億平方米）水平，跌幅已經(jīng)連續(xù)下降4年（48個月）。商品房銷售面積的下降，土地供應的下降，庫存高企，需求的萎縮有關。同時市場供需不平衡。

按照分類物業(yè)銷售看，其中銷售面積、辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房同比跌幅收窄。按照地區(qū)銷售情況看，東、中、西、東北部同比跌幅較上月收窄，中部地區(qū)跌幅為各區(qū)域最大。東部銷售、金額占全國分別為50%、60%。

單月來看，12月商品房銷售面積9399萬平，同比下降15.6%， 同比降幅較11月收窄了 1.7%，從絕對值來看，處于2002 年以來同期最低水平。說目前的房地產(chǎn)市場處于邊際改善的筑底調整中，未完全止跌回穩(wěn)。

2024年以來房地產(chǎn)一系列的各項利好政策疊加下，呈現(xiàn)出“止跌回穩(wěn)”的趨勢。具體城市看市場表現(xiàn)各異，高能級城市受利好政策影響更加明顯，中小城市則反映較弱。毫無疑問，未來房地產(chǎn)市場要實現(xiàn)止跌回穩(wěn)，需要政策加大力度。

2025年全國商品住宅銷售面積7.3299億平方米，同比下降9.2%，跌幅比2024年收窄4.9%，連續(xù)4年下降（48個月），住宅銷售呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)的跡象，但下降的幅度依然比較大，與年底房企以價換量的營銷策略有關

2013年-2025年住宅銷售面積分別為11.5723億平、10.5182億平、11.2406億平、13.7540億平、14.4789億平、14.7929億平、15.0144億平、15.4878億平，15.6532億平、11.4631億平、9.4796億平、8.1450億平、7.3299億平。

2013年-2025年住宅銷售面積增速分別為上漲17.5%、下降9.1%、上漲6.9%、上漲22.4%、上漲5.3%、上漲2.2%、上漲1.5%、上漲3.2%、上漲1.1%、下降26.8%、下降8.2%、下降14.1%、下降9.2%。

住宅銷售面積已經(jīng)回到2007年（住宅銷售面積7.0136億平方米）水平，跌幅已經(jīng)連續(xù)下降4年（48個月）。住宅銷售面積的下降，土地供應的下降，住宅庫存高企，需求的萎縮有關。同時市場供需不平衡。

單月來看，12月住宅銷售面積同比下降17.9%， 降幅比上月收窄0.7 %。主要是因為去年基數(shù)較低，受益于月末至今積極表態(tài)和地產(chǎn)支持政策不斷落地。年底房企沖刺銷售業(yè)績，推盤力度與營銷力度有所加大。

目前房地產(chǎn)市場尚處在筑底、底部修復、行業(yè)持續(xù)處于轉型調整過程中，定調“行業(yè)供求關系發(fā)生重大變化”后，房地產(chǎn)高質量發(fā)展的提出后，各項利好政策相繼出臺，除少數(shù)大城市外限制性政策幾乎全部退場。

2025年全國新建商品房銷售額8.3937萬億元，同比下降12.6%，跌幅比2024年收窄4.5%。其中住宅銷售額7.3335萬億元，同比下降13.0%，跌幅比2024年收窄4.6%?？傮w來看，以價換量是市場主流

辦公樓2900億元，同比下降9.3%，跌幅比2024年收窄5.0%。商業(yè)營業(yè)用房4991億元，同比下降11.7%，跌幅比2024年收窄1.9%。表明房地產(chǎn)市場邊際改善效果減弱，處于筑底、底部修復趨勢。

2025年全國新建商品房銷售額8.3937萬億元，同比下降12.6%，跌幅比2024年收窄4.5%，連續(xù)下降4年（48個月）。商品房銷售額已經(jīng)回落到2013年（8.1428萬億元，2015年8.7281萬億元）水平。

2014年-2025年商品房銷售額為7.6292萬億元、8.7281萬億元、11.7627萬億元、13.3701萬億元、14.9973萬億元、15.9725萬億元、17.3613萬億元、18.1930萬億元、13.3308萬億元、11.6622萬億元、9.6750萬億元、8.3937萬億元。

銷售額2年內跌破9、8萬億元。2014年-2025年商品房銷售額增速為下降6.3%、增長14.4%、增長34.8%、增長13.7%、增長12.2%、增長6.5%、增長8.7%、增長4.8%、下降26.7%、下降6.5%、下降17.1%、下降12.6%，連續(xù)2年下跌。

單月來看，12月商品房銷售金額8807億元，同比下降23.6%， 同比降幅較11月收窄1.5%。影響居民購房能力及購房意愿的收入與就業(yè)預期尚未根本性扭轉，市場信心仍然不足，房企以價換量的項目增加。

2025年全國商品住宅銷售額7.3335萬億元，同比下降13.0%，跌幅比2024年收窄4.6%，連續(xù)下降4年（48個月）。住宅銷售額已經(jīng)回落到2015年（7.2753萬億元，同比上漲16.6%）水平

2016年-2025年住宅銷售額為9.9064萬億元、11.0240萬億元、12.6393萬億元、13.9440萬億元、15.4567萬億元、16.2730萬億元、11.6747萬億元、10.2990萬億元、8.4864萬億元、7.3335萬億元，住宅銷售額跌破8萬億元大關。

2016年-2025年住宅銷售額增速為增長36.1%、增長11.3%、增長14.7%、增長10.3%、增長10.8%、增長5.3%、下降28.3%、下降6.0%、下降17.6%、下降13%，全國住宅銷售額已經(jīng)連續(xù)下降4年。

單月來看，12月住宅銷售金額同比下降26.4%， 降幅比上月收窄1.2%。毫無疑問，住宅庫存4億平方米的背景下，房企選擇以價換量的方式去庫存，加快銷售回款和保交房是非常正確的選擇。

第七是需求端，庫存創(chuàng)歷史最高。2025年末全國商品房待售面積7.6632億平，比上年末增長1.6%，比11月末回落1.0%。其中住宅待售面積4.0236億平，增長2.8%。辦公樓5530萬平，增長0.3%，商業(yè)營業(yè)用房1.4247億平，下降1.4%

12月末全國商品房待售面積7.6632億平，比11末增加1326萬平。其中住宅待售面積增加875萬平，辦公樓增加96萬平，商業(yè)營業(yè)用房增加142萬平。受年末項目竣工驗收和交付節(jié)點影響，商品房待售面積持續(xù)9個月減少的走勢結束。

較11月末明顯增長，較上年末增加1.6%。按當前銷售面積計算消化周期為10.4個月，去化壓力仍然較大。去庫存政策貫徹全年，未來仍將持續(xù)，但不再局限住房市場，從國家到地方，將有更多具體措施支持推動商辦市場去庫存。

現(xiàn)房住宅庫存壓力仍然較大， 占整體庫存的比重進一步提升至27%。住宅廣義庫存面積（住宅累計新開工面積-住宅累計銷售面積）來看，截至2025年末商品住宅廣義庫存面積為14.9億平，環(huán)比下降2.4%，同比下降16.9%。

去化周期（廣義庫存面積/過去六個月住宅銷售均值）25.6個月，環(huán)比增長0.2個月，同比下降 0.4個月。 現(xiàn)房庫存（已竣工未銷售）來看， 截至 2025年末住宅現(xiàn)房庫存面積（住宅待售面積）4.0236億平，環(huán)比增長2.2%，同比增長 2.8%。

現(xiàn)房去化周期為21.0個月（由于12月現(xiàn)房銷售未公布，采用 2025年6-11月銷售均值計算） ，環(huán)比增長0.5個月，同比增長0.2個月。住宅現(xiàn)房庫存占全國住宅廣義庫存面積的比重為27.0%， 環(huán)比提升 1.2%，同比提升 5.2%。

其中商業(yè)庫存（辦公樓5530萬平、商業(yè)營業(yè)用房1.4247億平）1.9777億平方米，去化周期超過36個月，商業(yè)庫存去化壓力依然較大，庫存規(guī)模已經(jīng)超過2015年的歷史最高點，創(chuàng)1987年有統(tǒng)計紀錄以來歷史最高。

2025年全國商品房待售面積超過2015年歷史最高點，達到7.6632億平方米，創(chuàng)1987年有統(tǒng)計紀錄以來歷史最高。2011年、2.7194億平、2012年3.6460億平、2013年4.9295億平、2014年6.2169億平、2015年7.1853億平。

2016年6.9539億平、2017年5.8923億平、2018年5.2414億平、2019年4.9821億平、2020年4.9850億平、2021年5.1023億平、2022年5.6366億平，2022年6.7295億平，2023年6.7295億平、2024年7.5327億平、2025年7.6632億平。

第八是房價端，房價跌幅收窄。2025年全國商品房銷售均價為9527元/平米，同比下降4.3%（4.27%），比2024年跌幅收窄0.5%，已經(jīng)連續(xù)下降2年（24個月），表明房價正在止跌筑底，呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)的跡象

2025年房價漲幅收窄。主要原因是放松限價、限簽政策、房企調整定價策略等有關，及市場區(qū)域、產(chǎn)品結構性的因素。即售價較高的核心城市、東部城市是成交主力，其他是房企以價換量的因素存在，所以房價分化延續(xù)至2025年。

2016年-2025年全國商品房銷售平均價為7475元/平、7892元/平、8736元/平方米、9310元/平、9860元/平、10139元/平、9814元/平、10437元/平、9938元/平、9527元/平，全國商品房銷售平均價連續(xù)2年跌破萬元大關。

2016年-2025年全國商品房銷售平均價增速同比分別上漲10.1%、上漲5.6%、上漲10.5%、上漲6.6%、上漲5.9%、上漲2.8%、下降3.2%、上漲6.4%、下降4.8%、下降4.3%，全國商品房銷售平均價已經(jīng)連續(xù)2年下跌。

2025年全國商品房銷售均價為9527元/平米，全國平均房價已經(jīng)回落到2019年（9310元/平方米）水平。統(tǒng)計局口徑下的全國新房房價（銷售平均價）連續(xù)兩年下跌，較2023年最高點（10437元/平方米）下降9%。

單月來看，12月全國房價9370元/平，環(huán)比上漲3.01%，同比下降9.48%，同比降幅較11月擴大0.02%， 創(chuàng)下2024年5月以來單月最大同比跌幅。說明房價跌幅擴大未止跌，處于筑底期，止跌企穩(wěn)基礎不牢固，短期內見底反彈條件不具備。

2016年-2025年全國商品房住宅銷售均價為7202元/平、7613元/平、8544元/平、9287元/平、9979元/平、10395元/平、10184元/平、10864元/平、10419元/平、10005元/平，全國住宅平均價絕對值連續(xù)2年下跌，面臨跌破萬元大關

2016年-2025年全國商品房住宅銷售均增速同比分別上漲11.5%、上漲5.70%、上漲12.2%、上漲8.69%、上漲7.45%、上漲4.16%、下降2.0%、上漲6.6%、下降7.0%、下降4.0%，全國住宅平均房價連續(xù)2年下跌。

2025年全國住宅銷售均價為10005元/平米，全國住宅平均房價已經(jīng)回落到2020年（9979元/平方米）水平。統(tǒng)計局口徑下的全國住宅房價（銷售平均價）連續(xù)兩年下跌，較2023年最高點（10864元/平方米）下降8.6%。

單月來看，12月全國住宅銷售均價（住宅房價） 9794元/平， 環(huán)比上漲2.1%， 同比下降10.4%， 同比降幅比11月收窄0.6%， 創(chuàng)下2024年5月以來單月最大同比第二大跌幅。總體看，住宅房價止跌回穩(wěn)的效果不明顯。

第九是房企到位資金，跌幅收窄。2025年房企到位資金9.3117萬億元，同比下降13.4%，跌幅比2024年收窄3.6%，已經(jīng)累計下降4年（48個月）。說明單月看，狀況呈現(xiàn)惡化趨勢，未明顯改善好轉，總體債務、交房、庫存風險未出清

2025年房企到位資金9.3117萬億元，同比下降13.4%，降幅較2024年收窄3.6%。定金及預收款2.8089萬億元，同比下降16.2%，跌幅比2024年收窄6.8%。個人按揭貸款1.2852萬億元，同比下降17.8%，跌幅比2024年收窄10.1%。

國內貸款14094億元，同比下降7.3%，跌幅比2024年擴大1.2%。自籌資金33149億元，同比下降12.2%，跌幅比2024年0.6%。利用外資25億元，同比下降20.8%，跌幅比2024年收窄5.9%。

2025年房款4.09萬億元（定金及預收款28089億元、個人按揭貸款12852億元）， 占比44%，同比下降16.7%。非房款5.22萬億元（國內貸款14094億元、自籌資金33149億元），占比56%，同比下降10.6%。房款壓力大于非房款。

2013年-2025年房企到位資金為12.2122萬億元、12.1991萬億元、12.5203萬億元、14.4214萬億元、15.6053萬億元、16.5963萬億元、17.8609萬億元、19.3115萬億元、20.1132萬億元、14.8979萬億元、12.7459萬億元、10.7661萬億元、9.3117萬億元。

2013年-2025年房企到位資金增速同比分別為增長26.5%、下降0.1%、增長2.6%、增長15.2%、增長8.2%、增長6.4%、增長7.6%、增長8.1%、增長4.2%、下降25.9%、下降13.6%、下降17.0%、下降13.4%。

2025年房企到位資金9.3117萬億元，已經(jīng)回落到2012年（9.6538萬億元，同比增長12.7%）水平。統(tǒng)計局口徑下的房企到位資金連續(xù)4年下跌，較2021年最高點（20.1132萬億元）下降超過60%。

主要是受商品房銷售市場影響，定金及預收款、個人按揭貸款同比跌幅持續(xù)擴大，分別較上期擴大1.0%和2.7%。自籌資金占全部資金的35.6%，較上期降低0.3%，定金及預收款和個人按揭貸款占44.0%，較上期提高0.7%。

2025年房地產(chǎn)市場未筑底，房企業(yè)績規(guī)模下滑，資金面持續(xù)承壓。2026年金融政策將繼續(xù)支持企業(yè)改善資金壓力，低成本資金通過政策性銀行傳導至地方城投和房企，有助于緩解企業(yè)流動性壓力，還有一定降準降息空間，利好房企資金面。

單月來看，12月房企到位資金7972億元，同比下降26.7%，跌幅比上月收窄5.8%。受銷售端邊際修復帶動，定金及預收款、個人按揭回款改善，資金回籠壓力階段性緩解。融資協(xié)調機制優(yōu)化， 融資迎來一定改善。白名單”項目貸款展期。

第十是國房景氣指數(shù)。2025年12月國房景氣指數(shù)為91.45，環(huán)比下降0.44，同比跌幅收窄1.33，已經(jīng)連續(xù)5年（60個月）跌破100。跌幅收窄，表明市場的景氣、活躍、信心、繁榮度有所好轉，總體處于止跌筑底，邊際修復趨勢

依然連續(xù)5年刷新2016年初以來國房景氣指數(shù)最低水平，可謂罕見。2022年1月-12月國房景氣指數(shù)為96.83、96.93、96.66、95.89、95.59、95.4%、95.3%、95.07、94.86、94.70、94.42、94.35。

自2022年1月景氣指數(shù)破100后，一直持續(xù)下跌，邊際修復緩慢，2025年12月景氣指數(shù)創(chuàng)歷史最低水平。2023年1月-12月景氣指數(shù)為94.39、94.60、94.65、94.71、94.50、94.01、93.74、93.53、93.42、93.39、93.41、93.36。

2024年1月-12月指數(shù)92.20、91.93、91.88、91.83、91.95、92.05、92.17、92.32、92.39、92.48、92.62、92.78。2025年1月-12月指數(shù)93.26、93.71、93.89、93.79、93.66、93.55、93.30、93.03、92.76、92.42、91.89、91.45。

房地產(chǎn)市場問題和風險的化解，急需超常規(guī)一攬子大力度大規(guī)模的強政策刺激救市。一方面是實體經(jīng)濟需要房地產(chǎn)的企穩(wěn)，房地產(chǎn)已經(jīng)成為影響經(jīng)濟復蘇的關鍵。另一方面是房地產(chǎn)的庫存去化、供需關系平衡、房地產(chǎn)風險的化解。

只有超常規(guī)一攬子政策，一次性給足的一步到位救市，實體復蘇、就業(yè)穩(wěn)定、居民收入增加、房價上漲，房地產(chǎn)市場問題和風險才能漸漸化解，才能避免房地產(chǎn)市場起起伏伏，改變政策的市場效果斷斷續(xù)續(xù)、持續(xù)力不強局面。

房地產(chǎn)何時止跌反彈，需觀察。首先是取決于債務、庫存、交房的風險出清完成時間，市場預期和信心及供需關系平衡恢復時間。其次是取決于宏觀經(jīng)濟和實體經(jīng)濟增長及居民收入、就業(yè)增長的情況。最后是后續(xù)政策支持的力度和規(guī)模。

呼吁出4萬億-10萬億穩(wěn)樓市計劃；取消住宅限制措施、取消商業(yè)地產(chǎn)限制措施、下調房貸首付及利率、稅收減免；打通城市更新貨幣化安置、收儲存量商品房和收回閑置土地的政策堵點，解除融資限制，暫停三道紅線和房地產(chǎn)貸款集中制。

當前市場止跌特征為結構性、城市分化、一二線區(qū)域強、城市弱復蘇，總體止跌、企穩(wěn)的根基尚不穩(wěn)固，反彈的條件不具備，依然處于核心城市、核心區(qū)域止跌、底部修復、邊際改善階段。鞏固市場止跌、回穩(wěn)成效，需政策持續(xù)發(fā)力。

高能級一二線熱點城市、核心區(qū)域、核心板塊保持一定的熱度，新房與二手房市場存在分化，二手房強于新房。銷售嚴重分化，央國房企銷售強于民企。土地市場分化，熱點城市強于其他城市。毫無疑問，分化將貫穿2026年。