中國城市房地產保值率排名

文 澤平宏觀團隊

導讀

當前中國房地產進入后房地產時代，從“普漲時代”轉向“結構性分化”，房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融，大開發時代落幕，樓市價值正在重塑。

過去依賴人口紅利（1962-1976年嬰兒潮群體）和土地擴張的粗放模式逐漸失效。未來核心城市因人口持續流入、產業創新集聚和政策精準調控，展現出超預期的抗跌韌性，而其他的三四線城市將伴隨著人口流出而步入漫長的去庫存和出清。

“分化”是后房地產時代主要的特點，那么在本輪周期中，重點城市房產保值率幾何？哪里的房子最保值？呈現出哪些規律？

由于新房市場普遍實行限價政策，價格波動幅度較小，市場表現更為平穩，所以我們以各城市二手房月度數據為基礎，比較自2017年以來的房價峰值與2025年8月最新房價進而計算保值率。在317個城市中，我們排名并重點分析了36座一二線樣本城市的本輪周期房產保值率，以展示各城樓市的相對韌性，此榜單結果有很強的參考價值。（但因數據源的統計方法等原因，具體的保值率數值與真實情況可能存在誤差，不宜被絕對化解讀為精確的漲跌幅）

榜單概覽：截至2025年8月，保值率TOP10城市分別是：烏魯木齊、上海、北京、成都、杭州、西安、廣州、昆明、重慶、南京。這些城市房產保值率水平普遍在80%以上，每座城市都共同構建各具特色的“經濟密度-人口質量-城市稟賦-政策效能”四維保值體系。

從排名前列的重點城市看，他們分別有哪些獨特的樓市保值范式？

1）烏魯木齊：基本支撐在于，作為“一帶一路”核心節點城市的戰略樞紐地位與產業升級動能的深度協同；保值率的核心物理基礎源于其科學的土地供應彈性與歷史形成的“低泡沫”屬性雙重保障。

2）上海：核心資產具有終極保值力，體現了全球資本聚集與城市宅地稀缺性的共同作用；不可復制的經濟基底與人口結構的“量質雙優”，為上海房價提供深層托底。

3）北京：自帶首都稟賦，其中樞地位催生“總部”效應，引發中高端需求；高質量人口集聚，學區、醫療、創新等稀缺資源不可替代，配合政策精準調控展現強勁保值能力。

4）成都：政府卓越的頂層設計，以經濟政策中心與消費中心為雙輪驅動，深度融入成渝雙城經濟圈建設；冠絕西南的商業能級、“最具幸福感城市”標簽，帶來人口虹吸與城市的文化溢價。

5）杭州：數字經濟、民營經濟帶來的充沛產業動力是杭州樓市最強勁的引擎；西湖為首的自然與人文資源通過資本化過程帶來了杭州房產的稀缺性溢價，形成“景城共生”價值邏輯。

按照達利歐的債務大周期理論和辜朝明的資產負債表衰退理論，日本之所以會落入失去的三十年和低欲望社會，是因為讓居民和企業部門獨自化解房地產大泡沫破裂以后的債務。

根據日本和美國的經驗教訓，房地產大泡沫破裂后的出路在于“債務大挪移”。如果由居民和企業部門獨自化解債務，將導致債務通縮循環、資產負債表衰退和低欲望社會。由政府和央行擴張資產負債表來減輕居民和企業債務壓力，就有望恢復消費和投資的活力。

風險提示：部分城市統計數據缺失。

目錄

1 重點城市房地產保值率幾何？

1.1 榜單概覽：烏魯木齊、上海、北京居前三

1.2 榜單特點：長三角、珠三角領先，東北落后

2 重點保值城市深度解碼

2.1 烏魯木齊：歷史房價穩增“低泡沫”，絲路樞紐優化需求

2.2 上海：稀缺屬性鑄錨點、全球資本固價值

2.3 北京：首都稟賦加持，核心資源自帶高保值邏輯

2.4 成都：政策的“西部中心”，人口匯聚“最具幸福感城市”

2.5 杭州：數字經濟催生硬核購買力、“景城共生”鑄稀缺溢價

3 中長期房地產市場仍有發展空間

4 三招可救地產：組建5萬億住房銀行收儲、持續降息、全面放開限購

正文

在經歷三年深度調整后，中國房地產市場正經歷前所未有的分化重構。

后房地產時代，從“普漲時代”轉向“結構性分化”，房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融，大開發時代落幕，市場大分化，多重因素正在重塑樓市價值坐標。

過去依賴人口紅利（1962-1976年嬰兒潮群體）和土地擴張的粗放模式逐漸失效。未來核心城市因人口持續流入、產業創新集聚和政策精準調控，展現出超預期的抗跌韌性，而其他的三四線城市將伴隨著人口流出而步入漫長的去庫存和出清。

從“普漲時代”到“區域分化”，中國房地產市場的黃金20年，本質上是人口紅利與城市化加速的雙重紅利釋放。1962-1976年出生的2.4億人口，既是住房剛需的主力軍，也是城鎮化進程的核心推動力。然而，隨著這一群體步入中老年，20-50歲購房主力人口占比從2010年的58%降至2025年的43%，疊加出生率持續走低（2024年新生兒僅788萬），人口紅利的漸行漸遠，就是增速換擋的原因之一。房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融，隨著老齡化、少子化到來，20-50歲主力購房人群的人口長周期拐點的出現，標志著中國房地產大開發時代的落幕、存量房主導時代的到來。

1 重點城市房地產保值率幾何？

1.1 榜單概覽：烏魯木齊、上海、北京居前三

分化是后房地產時代主要的特點，那么在本輪周期中，重點城市房產保值率幾何？哪里的房子最保值？呈現出哪些規律？

由于新房市場因普遍實行限價政策，價格波動幅度較小，市場表現更為平穩，所以我們以各地二手房月度數據為基礎，比較317個城市自2017年以來的房價峰值，與2025年8月最新房價進而計算保值率，以展示各城樓市的相對韌性并進行排名，此排名揭示的城市梯隊與區域格局分化是清晰且值得重視的。但具體到各城市的“保值率值”，因數據源本身或統計方法因素（如“房價行情網”二手房掛牌價在樓市低迷時期明顯高于實際成交價、官方統計的網簽價格因“避稅”等原因低于實際成交價等），具體的保值率數值與真實情況可能存在誤差，不宜被絕對化解讀為精確的漲跌幅。

2025年8月數據顯示，全國城市房價保值率（當前均價/歷史峰值）呈現顯著梯度分化：烏魯木齊以90.2%位居榜首，上海、北京緊隨其后，而部分三四線城市如鶴崗、廊坊、溫州已跌破60%關口。這種分化不僅是市場情緒的折射，更是城市經濟韌性、人口吸附力與政策響應效率的綜合較量。

在317個城市中，我們排名并重點分析36座一二線樣本城市的本輪周期房產保值率。保值率TOP10重點城市分別是：烏魯木齊、上海、北京、成都、杭州、西安、廣州、昆明、重慶、南京。我們發現保值率TOP10的城市，其房產保值率水平在80%以上，且每座城市都共同構建各具特色的“經濟密度-人口質量-城市稟賦-政策效能”四維保值體系。以上海為例，其89.4%的保值率源于陸家嘴金融產業集群對高凈值人群的吸附力，以及公積金新政釋放的300億級改善需求；而烏魯木齊的異軍突起，則得益于“一帶一路”節點城市政策紅利下，基建投資12%的高增長對市場預期的強力托舉。這種分化格局揭示出在后房地產時代，城市競爭力正在經歷從“規模擴張”到“質量深耕”的根本性轉變。

1.2 榜單特點：東中西部城市內部分化

從地區差異看，長三角與粵港澳城市群整體保值表現領先，中部及東北表現稍弱。2024年全國36重點城市房價保值率數據顯示，東部、中部、西部及東北地區納入36城樣本的城市數量分別為17、6、9、4個，占各地區城市總量的20.0%、7.3%、6.9%、11.1%；從都市圈城市群看，長三角、粵港澳、成渝、長江中游及京津冀城市群分別有6、4、2、2、3個上榜，其中長三角與粵港澳城市群整體保值表現領先，均值普遍超過80%。

從保值率看，西部、東部、中部、東北平均保值率分別為80.3%、78.4%、75.0%、74.7%，西部地區因樓市繁榮期房價增長整體穩健，市場低迷期也因此獲得了較高的保值率，東部地區均值受弱市拖累，中、東北地區仍處于調整階段。具體來看，東部地區呈現“強者恒強、弱者承壓”的雙重特征，既有上海、北京這類高價值標桿，也有石家莊、天津等表現較弱的市場，區域內部差異為全國最大；西部地區表現最為亮眼，烏魯木齊、成都、西安、昆明、重慶等核心城市保值率普遍居前，顯示出在“一帶一路”等國家戰略支撐下，西部房地產市場具有較強的韌性與潛力；中部與東北地區除太原、合肥等個別城市外，普遍面臨較大壓力，鄭州、哈爾濱、長春、沈陽等城市保值率偏低，反映出區域經濟轉型挑戰與人口流出對房地產市場的深遠影響。

從城市能級看，一線城市保值表現呈現分化：北京和上海穩居前列，保值率均超85%，但廣州（82%）和深圳（78%）相對較低。尤其深圳在一線城市中排名靠后，與其前期漲幅過大、調控政策嚴格以及市場調整較深有關。與此同時，強二線城市展現出充足韌性，成都、杭州、西安等城市保值率均超84%，甚至超過部分一線城市，顯示出強大的市場基本面和抗風險能力。

從房價歷史峰值出現的時間看，城市房價歷史峰值越晚出現保值能力越強。峰值出現在2021年及之前的城市，平均保值率為77.3%，而峰值出現在2022–2023年的城市，平均保值率達81.2%，表明市場回調時間越長，房價壓力通常越大。尤其石家莊、鄭州、濟南、太原等2019年及以前見頂的城市，普遍經歷超三年以上下行周期，房價調整幅度更深；反之，峰值出現在2022-2023年的城市，如上海、北京、成都、東莞、長沙，其市場熱度維持時間更長，保值率相對更高，調整周期開始較晚，抗跌性顯著更優。

總結來看，當前中國城市房價保值能力不再單一依賴傳統城市等級，而與區域戰略地位、產業活力、人口趨勢及市場周期位置深度綁定。西部重點城市價值韌性凸顯，東部高能級城市核心資產仍占優勢，而部分中部、東北城市則仍需應對調整壓力。未來市場分化仍將持續，城市基本面對房價的支撐作用愈發關鍵。

2 重點保值城市深度解碼

2.1 烏魯木齊：歷史房價穩增“低泡沫”，絲路樞紐優化需求

烏魯木齊房產保值率位居重點城市榜首，從宏觀經濟看，其核心支撐在于作為“一帶一路”核心節點城市的戰略樞紐地位與產業升級動能的深度協同。依托亞歐大陸腹地的地理優勢，烏魯木齊成為中歐班列西通道的核心樞紐，根據烏魯木齊海關數據，2023年國際陸港開行21條中歐班列線路，覆蓋中亞、歐洲19國26城，跨境貿易額突破2800億元，其中對哈薩克斯坦機電出口激增52%，直接拉動物流、貿易及配套產業集聚。其中，經開區新增企業中63%為外地投資，催生技術人才定居需求，2024年相關從業者購房需求顯著增長。

同時，經濟結構從傳統能源向高附加值產業躍遷。2024年烏魯木齊新興產業產值占比達35%，高新技術園區聚集生物醫藥企業47家，光伏裝備制造產能占全國8%；經開區技術崗平均月薪1.2萬元，高于全市均值的30%，形成“高收入-強購買力”閉環；當內地出口承壓時，中亞市場貢獻烏魯木齊38%的GDP增量，形成與東部經濟周期的“錯位抗風險”機制。疊加GDP增速常年高于全國均值（2025年預計6%以上）及“自貿試驗區擴容”“中吉烏鐵路規劃”等政策紅利，烏魯木齊通過“物流通道變現+產業升級造血”將地理戰略優勢轉化為可持續的就業與住房需求，構筑了樓市抗周期的核心支柱。

從人口看，烏魯木齊房價保值率的核心人口支撐在于其獨特的人口虹吸效應與區域協同機制的雙重保障。根據新疆統計局數據，2024年全疆人口凈增長24.8萬人的背景下，烏魯木齊憑借"高考加分政策+新興產業機遇"成為核心遷入地，青壯年占比高達60%，形成強大購房主力。同時，昌吉市的"衛星城分流"效應構成關鍵緩沖，2017年其新房均價僅3000元/平，約為烏魯木齊主城區1/3。根據烏魯木齊城投集團，2024年城際高速免費后日均通勤量達12萬人次，昌吉分流主城區約30%基礎剛需。這種分流機制使烏魯木齊主城需求結構更趨優化：一方面，2023年烏魯木齊新增戶籍人口中18歲以下占比41%，推升學區房交易；另一方面，未來科技城30歲以下數字經濟從業者占比63%，推動高端住宅去化率超80%。疊加主城區小區的改善需求釋放，形成"昌吉承接基礎居住+主城聚焦改善升級"的梯次消費格局，既避免需求過度集中催生泡沫，又通過持續增量托底市場，使房價穩定性顯著優于東部老齡化城市。

烏魯木齊房價保值率的基礎源于其科學的土地供應彈性與歷史形成的“低泡沫”屬性雙重保障。土地供應方面，烏魯木齊市自然資源局數據顯示，2017-2023年住宅用地年均供應500公頃，可建面積相當于主城存量房的1.5倍，從源頭避免供需失衡。開發策略上采用"多中心組團式"布局精準調控：烏魯木齊市通過科學編制土地供應計劃與“多中心組團式”空間布局，依托“地塊落圖”實現精準配置和差異化開發。其容積率管理精細靈活，并非簡單分區限定，而是結合項目定位（如“好房子”政策）及無償移交公服設施可不計容等規則綜合確定，這種管控在房價異動期尤為關鍵。歷史低泡沫屬性則構成了烏魯木齊樓市的深層韌性：2017年主城區均價僅7000-10000元/平，遠低于同期東部省會3萬+水平；2017-2023年全市均價年均漲幅3.2%，顯著低于居民收入8.5%的年增速，使房價收入比維持在7.8（2023年全國平均13.2）。當2024年全國樓市普跌時，烏魯木齊因"無泡沫可擠"成為避險資金首選，根據我們測算其房價波動率僅為滬深房產的1/3，進一步夯實價格底盤。

2.2 上海：稀缺屬性鑄錨點、全球資本固價值

上海經濟韌性與產業能級構筑核心資產的保值基石。上海在重點城市房地產保值率中高居第二，核心支撐在于其不可復制的經濟基底與產業能級。根據國家統計局數據，2024年上海GDP突破5萬億元，成為全國首個跨越該門檻的城市，第三產業占比近80%，金融、科創與高端制造形成的“鐵三角”吸引全球高附加值產業集聚。根據上海2024年統計報告，張江科學城聚集半導體企業超2000家，臨港新片區生物醫藥產值年均增長25%。高端產業催生高收入崗位,2023年上海市人社局統計數據表示，上海非私營單位金融業平均年薪44.3萬元，為全國均值的2.4倍；科技服務業達28.1萬元，為全國均值的1.8倍。這種結構賦予上海“抗周期”能力：直接推動核心區豪宅成交爆發，2024年上海房管局顯示上海總價3000萬以上新房成交1418套，同比激增300%。

人口結構的“量質雙優”為上海房價提供深層托底。2024年上海常住人口規模達2480萬，近五年年均人口凈流入18.5萬人，其中本科以上學歷占比43%，顯著高于全國均值12%，20-45歲青壯年群體占比66.8%。高質量人口持續轉化為住房需求：徐匯區人才服務中心2024年調研顯示，人才落戶者中82%在三年內完成購房、徐匯濱江板塊新上海人購房占比達57%。2024年5月“滬九條”新政實施，該政策明確支持多子女家庭增購住房并降低購房門檻，新政后虹口區中介反饋，新政后半個月內即有多個二孩家庭完成置換，目標多為三房以上戶型；靜安區部分門店帶看量周增幅達250%，其中總價700-900萬元、配套成熟的大戶型成為關注焦點。

上海樓市整體分化但核心資產具有終極保值力，體現全球資本聚集與城市宅地稀缺性的共同作用。2020-2025年間，上海土地供應呈現“總量收縮、核心稀缺”的鮮明特征，通過結構性調控強化核心區資產保值力。根據上海市規劃和自然資源局數據，土地規劃建面從2020年的4693萬平降至2024年的1576萬平，四年降幅超六成，創近十年新低。核心資產的終極保值力首先源于土地稀缺性與資本避險邏輯，2025年上海首場土拍4宗地塊159.26億成交，其中星獅地產、慶隆集團等外資巨頭聯手搶地，外資參與土拍占比由2024年的不足10%提升至23%。另外，2025年4月，鐵獅門收購上海五角場酒店計劃改造300套長租公寓，外資投資方向外資從傳統商業地產轉向長租公寓（REITs）和核心住宅。上海近年內環內新增宅地近乎枯竭，因此舊改成為主渠道，2025年徐匯區舊改供地占比89%，楊浦區達76%，且地塊容積率嚴控2.5以下（如靜安蘇河灣項目），通過低密開發提升土地價值。核心地塊樓板價屢破紀錄，如徐匯濱江地塊2024年拍出16.36萬元/平，虹口區2025年宅地溢價率近40%，從源頭鎖定核心區高價值性。

2.3 北京：首都稟賦加持，核心資源自帶高保值邏輯

北京樓市保值率的核心在于不可復制的經濟與產業優勢。根據北京市統計局數據，2024年北京GDP增速達5.2%，以中關村科技創新和金融街金融業為雙引擎，第三產業占比超80%，形成高附加值產業、高收入崗位與高端住房需求的閉環鏈條。根據北京市統計局發布的2024年《分行業城鎮非私營單位在崗職工平均工資》，北京市2024年月收入超過2萬元的多達5個行業，其中金融業平均年薪42萬元，達到全國同業水平的2.3倍；信息傳輸、軟件和信息技術服務業年薪34萬元，同樣顯著高于全國均值，直接催生核心區豪宅需求。這種結構賦予北京抗周期能力，2024年全國出口承壓時，科技與金融出口逆勢增長，貢獻超三成GDP增量，支撐核心區房價韌性。根據房天下2025年4月市場監測數據及北京市住建委網簽記錄，麗澤商務區高端住宅單價長期站穩12萬元/平，科技從業者占買家比例居高不下。

學區房在政策調控下仍展現強勁保值能力，核心驅動力在于教育資源的不可替代性。即便多校劃片政策導致德勝學區部分房源跌幅達20%，但金融街因疊加金融產業支撐，抗跌性仍居全市首位。根據鏈家二手房監測數據，2025年一季度西城區金融街頂級學區房均價超15萬元/平，對口北師大實驗中學等名校的房源溢價達20%；海淀區中關村學區依托人工智能、商業航天等高科技產業集群，吸引高收入人才購房，根據中原地產數據，高端樓盤如海淀南路12號2025年4月單價達14.3萬元/平，五年漲幅領跑區域。東城區則通過教育資源均衡化策略降低政策風險，例如青年湖小學100%直升171中學，推動和平里學區老舊小區均價穩定在10-11萬元/平。

高質量人口集聚與稀缺資源精準調控。根據北京市統計局數據，2024年北京常住人口達2183.2萬人，其中本科以上學歷占比超40%，保持全國高等教育資源集聚高地地位。高素質人群持續涌入推升購買力基底，根據北京市人社局《北京人才發展報告2024》，2019-2014年五年間人才引進年均增長15.2%，其中八成的引進人才在三年內完成置業。土地供應端凸顯核心區枯竭與遠郊控量雙重特征，商品住宅用地供應執行"下限管理"機制，2019-2023年供應下限穩定在300公頃/年，2024年延續該機制。核心區更新高度依賴存量改造，導致核心區土地成交溢價率攀升，2024年海淀樹村地塊樓面價達10.23萬元/平，創北京土拍新高，2019年海淀永豐地塊成交價僅為5.8萬元/平，增幅79.8%。

自帶首都稟賦，其中樞地位催生總部效應，引發中高端需求。根據國務院公示，全國約70%的國資委監管央企總部（69家）聚集北京，疊加部分駐京機構形成中高端需求持續釋放：北京金融街高端公寓單價2024年約15萬元/㎡，鏈家數據顯示此類房型2024年成交量同比上漲23%。北京在華北地區的單核地位引發“虹吸效應”，河北、山西等省份高凈值人群置業首選北京。2024年北京的外地購房占比達38%，河北、山西、內蒙古購房者合計貢獻超七成。且北京重視文化地緣因素，進一步提升空間價值，海淀西北區域因“上風上水”傳統認知形成系統性溢價；南鑼鼓巷菊兒胡同8平房產掛牌價達198萬。這種融合政治賦能、文化旅游與單極虹吸的復雜系統，使北京部分房產成為兼具使用價值、符號價值等的特殊商品。

2.4 成都：政策的“西部中心”，人口匯聚“最具幸福感城市”

成都依托國家西部重要中心城市戰略定位，深度融入成渝雙城經濟圈建設，政府卓越的頂層設計，以經濟政策中心與消費中心為雙輪驅動房產增值。2024年9月，國務院批復的《成都市國土空間總體規劃(2021—2035年)》進一步細化了成都的城市性質，將其定位為“四川省省會，西部地區重要的中心城市，國家歷史文化名城，國際性綜合交通樞紐城市”。這一規劃體現了國家對成都未來發展的高度重視的升級。區域協調發展方面，成都都市圈位列國家批復的首批都市圈規劃，協同發展成渝地區雙城經濟圈，2025年川渝兩地共建重點項目從2020年的31個增至320個。

成都憑借著極高的商業輻射力，商業能級獨冠我國西南部，形成了消費型城市獨有的不動產增值邏輯。2024年成都春熙路—太古里商圈日均客流量約60萬人次，約為北京三里屯的5-6倍，奢侈品門店密度居全國第三，直接帶動周邊豪宅溢價%。另外，成都交子公園商圈集聚西南超80%外資金融機構，高收入群體驅動的金融城三期住宅去化率100%，印證產商融合對高端居住的深度賦能。這種“商業吸附—產業集聚—居住升級”鏈條，使成都核心區成為西部唯一能與京滬高端市場對話的板塊。

萬億級產業集群構筑房價抗周期硬基石。長期以來，萬億產業俱樂部一直被東部城市所壟斷。近十多年，成都作為中西部制造強市的崛起，以電子信息產業的突破性發展改寫了此格局。根據工信部先后發布的三批先進制造業優勝者名單，成都共有3大集群躋身其中——成都軟件和信息服務集群、成德高端能源裝備集群、成渝電子信息先進制造業集群，總量與上海、廣州并列，僅次于深圳。2020年，成都電子信息產業率先突破萬億大關，達到10065.7億元。2023年，產業規模持續增長至1.3萬億元，不僅成為成都和四川省第一個萬億級產業，也打破了中西部地區萬億級產業長期缺位的尷尬。如今，成都聚集了規模以上電子信息企業2000多家，匯聚華為、華虹、京東方等鏈主企業50余家，培育衛士通、極米科技等本土上市企業30多家。2024年成都市城鎮非私營單位年平均工資突破12.5萬元，遠高于西部地區11.0萬元的平均水平。華潤錦宸府作為成都金融城三期首個公開銷售住宅，2024年開盤首批82套千萬級房源開盤當日全部售罄，二次取證房源中簽率僅6.02%，同樣快速清盤，去化率100%，其購房者中金融高管、企業主占比超80%，主要來自交子商務區的外資機構總部及科技企業。“產業鏈-高收入-改善需求”傳導鏈的形成，目前全國樓市價格仍處于下行期，2025年7月成都新房價格同比+0.1%，顯著跑贏70大中城市新房價格同比-3.4%均值。

憑借“最具幸福感城市”標簽及單極省會地位，實現了樓市保值率基于人口質量與文化溢價的雙重穩定。成都在四川省內的城市人口首位度極高。四川常住人口規模2011年以來常住人口持續回升，這些回流人口絕大部分來到了成都，2011-2021年間成都常住人口每年保持著超50萬的增長幅度。這種高增長支撐著成都向超大城市邁進，使其成為全國第四個常住人口超2000萬的城市。目前成都人口規模排名全國第四，僅次于重慶、上海、北京，未來有可能成為新的“人口第三城”。成都“蓉漂計劃”年均吸引20萬高校畢業生落戶，天府新區直管區6年吸納19.1萬青年人才。2024年抖音文旅報告顯示，成都位列全國熱門旅游目的地前三，帶動文旅消費與旅居需求。2024年都江堰青城山民宿市場的高效項目、資源性項目收益顯著，年化回報可達15%-20%。麓湖生態城因因公園城市定位、稀缺湖島資源，鏈家數據顯示2025年別墅掛牌價達7.4萬-8.5萬元/㎡，資產保值能力突出。

2.5 杭州：數字經濟催生硬核購買力、“景城共生”鑄稀缺溢價

產業動力是杭州樓市最強勁的引擎，數字經濟與民營經濟構成的“雙螺旋”結構催生了持續的高收入購買力和高質量人口導入。根據全國工商聯數據，杭州連續23年蟬聯中國民營企業500強上榜數量全國城市首位，2025年有38家企業入圍。數字經濟核心產業增加值占GDP比重達28.8%，44家獨角獸企業（如宇樹科技、DeepSeek等）占全省（55家）總量的80%，形成“巨頭引領+獨角獸裂變”的產業生態。這種產業架構直接轉化為人口競爭力與購買力，杭州市統計局數據顯示，高新區從業者平均年薪達18.6萬元。強勁的購買力在高端樓市得到集中體現，濱江區阿里網易輻射圈內學區房成交價穩居7萬+，錢江新城頂級豪宅近三年年均漲幅超8%，這種“產業升級—人口提質—購買力躍遷”的傳導鏈使杭州核心區樓市在2024年全國調整期中跌幅僅1.2%，遠優于6.5%的全國均值。

不可復制的自然與人文資源通過資本化過程帶來了杭州房產的稀缺性溢價，形成了獨特的“景城共生”價值邏輯。西湖作為超級IP顯著帶動旅游業，其一線湖景住宅溢價顯著。從土地市場側面印證，2025年5月的杭州土拍中西湖區三墩單元地塊經過54輪競價后，由保利競得，成交樓面價21965元/平方米，溢價率高達51.38%。京杭大運河的文化再生工程同樣效果顯著，杭州貝殼研究院2025年分析指出，橋西板塊十年老盤綠城宸園因運河景觀及文化底蘊，其二手房成交溢價較同地段非景觀房高25個百分點。新房方面，杭州的新房產品成功將自然美學深度融入城市肌理與住宅設計，如新房項目設計“宋風重檐頂”復興東方建筑美學、采用青瓷色鋁板呼應南宋官窯質感等，普遍獲得了省外浙籍買家的審美與價值認同。

政府的精準規劃調控與基礎設施投入則提供了堅實的市場韌性基石，與會展賽事經濟共同催化了高端居住帶的形成。根據中指研究院數據，2025年上半年杭州土地出讓金達1198.8億元，位列全國首位，平均溢價率31.8%顯著領先京滬，反映出房企對城市價值的深度認可。政府通過精細化土地供應和需求端政策松綁構建抗周期韌性，2024年10月取消限價釋放房企定價空間，拱墅區東新板塊某項目首開價較原限價跳漲20%。會展賽事經濟也對杭州樓市起到了穩定支撐，其中杭州基礎設施尤其是亞運遺產的效能釋放至關重要，奧體博覽城周邊3公里范圍內，近三年新房價格年均漲幅達8.7%，遠超全市平均水平。以亞運村為例，2022年首批房源均價4.7萬/㎡，目前二手房掛牌價普遍突破6萬，部分江景房源掛牌價超7萬/㎡。地鐵31號線（原機場快線）的貫通，使蕭山科技城到西湖文化廣場的通勤時間縮短至25分鐘，帶動沿線樓盤價格環比上漲0.8%。

3 中長期房地產市場仍有發展空間

2025年4月，國務院總理李強在北京調研時定調“當前和今后一個時期，我國房地產市場仍有很大的發展空間，要進一步釋放市場潛力。”充分肯定了房地產行業的市場潛力，以及對我國內需的帶動效應。

3月“好房子”首入政府工作報告，“好房子”建設將加速推進。《政府工作報告》提到：優化城市空間結構和土地利用方式、盤活存量用地和商辦用房、推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。2023年6月，住建部部長倪虹在中國城市高質量發展論壇上首次提出“好房子”概念。此后，從中央到地方，一系列“好房子”政策出臺。

當前，中國城鎮化率67%，加上改善型需求，房地產市場還有較大空間。我們連續6年在系列中跟蹤研究發現，綜合考慮城鎮化進程、改善性需求、城市更新等，中國房地產市場未來需求下降，但中長期仍有發展空間。據我們測算，預計2025-2030年我國住房需求約55億平，年均9.2億平/年，其中，剛性需求、改善性需求、更新需求分別為17.0億、22.2億、16.1億平，年均分別為2.8億、3.7億、2.7億平/年。

從結構來看，2025-2030年剛性需求、改善性需求、更新需求占比分別為28.7%、41.7%、29.6%，改善性需求成為我國住房市場最大的需求支撐。從趨勢來看，未來中國住房需求整體呈緩慢下降趨勢，其中，剛性需求呈下降趨勢，改善性需求保持平穩，更新需求保持小幅緩慢上升。

4 三招可救地產：組建5萬億住房銀行收儲、持續降息、全面放開限購

短期看，三招可救地產。

1）組建5萬億以上的大型住房銀行收儲，利率要低、期限要長、規模要大、分配要公平，收購開發商的土地和商品房庫存，用于租賃房保障房。地方政府獲得商業銀行資金后支付給房企，緩解房企資金壓力。一舉多得，解決地方財政、開發商現金流、居民“爛尾樓”的問題，同時解決新市民的住房保障體系。（參考）

同時，嚴控增量，商品住宅去化周期超過36個月的應停止新增用地出讓。2024年自然資源部規定：各地方商品住宅去化周期超過36個月的，應暫停新增商品住宅用地出讓。商品住宅去化周期在18個月（不含）-36個月之間的城市，要按照“盤活多少、供應多少”的原則，根據本年度內盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動態確定其新出讓的商品住宅用地面積上限，政策需加碼。

2）降低利率和稅費，包括降低存量房貸利率，配合降低相關稅費，減少購房成本，為居民減負，并通過降準等降低銀行負債成本。LPR下降、加點部分下降導致此前房貸利率與新增購房利率差距較大，隨著各城市相繼取消或下調房貸利率下限，疊加LPR下調，新增房貸利率步入“3時代”，新增貸款和存量貸款利率利差走闊，無形中增加了居民貸款壓力。為緩解銀行凈息差壓力，可以通過定向降準、繼續下調存款利率等方式進行配合。

調降方式，上一輪方式是變更合同條款，調降加點部分，本輪調降是否可跨行“轉按揭”等仍待具體方案出臺；

3）全面取消限購，回歸市場化，釋放剛需和改善型需求，二線城市已基本全面放開，一線城市可以像廣州一樣全面放開。廣州已經全面放開，后續深圳、上海可以全面放開限購。2025年8月，北京、上海相繼對五環外及外環外不再限購購房套數，以支持剛需和改善型需求，促進房地產市場止跌回穩。房地產發展階段變了，應該盡快調整此前的收緊措施，防止資產負債表衰退。當前房地產從“防過熱”轉向“防過冷”，不用擔心取消限購引起市場過熱，當前正是放松限購的良機。

長期看，以“城市群戰略、金融穩定、人地掛鉤、房地產稅和租購并舉”為核心，可以加快構建房地產新模式。