謝逸楓：北京松綁限購！滬深該跟進了！北上廣深最新住房限購政策

文/謝逸楓

住房限購松綁，已經成為一線城市穩(wěn)樓市的常規(guī)政策。2025年12月24日，北京限購松綁，包括放寬非京籍家庭購房條件、支持多子女家庭住房需求等多項舉措。

2025年12月24日，北京樓市新政，第一是放寬非京籍家庭購房條件。購買五環(huán)內商品住房社保年限由3年調減為2年。購買五環(huán)外商品住房由2年調減為1年。

第二是支持二孩及以上的多子女家庭，可在五環(huán)內多購買一套商品住房。第三是房貸利率定價機制不再區(qū)分首套住房和二套住房。

具體而言，京籍多子女家庭可在五環(huán)內購買3套商品住房。非京籍多子女家庭若在京連續(xù)繳納社保或個稅滿2年，也可在五環(huán)內購買2套。

二套住房公積金貸款最低首付款比例由不低于30%調整為不低于25%，并在利率定價機制上不再區(qū)分首套和二套住房，進一步降低購房成本與門檻。

第四是二套住房公積金貸款最低首付比例由不低于30%調整為不低于25%。第五是招拍掛拿地的房地產開發(fā)項目立項方式，由市區(qū)分級核準調整為區(qū)級備案。

北京樓市新政出臺的市場現(xiàn)實背景來看，主要是銷售低迷，區(qū)域庫存高。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，1月-11月北京新建商品房銷售面積894.8萬平方米，同比下降4.6%。

其中住宅銷售面積618萬平方米，下降6.9%。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京80%的新建商品住宅成交集中在五環(huán)外，五環(huán)外是二手房成交的核心區(qū)域之一。

2025年四季度以來，北京新房和二手房成交套數(shù)同比明顯下滑。11月新房下降45.9%、二手房下降21.9%。12月前23日新房下降33.1%、二手房下降23.5%。

市場在高基數(shù)下熱度下降。從歷史效果看，政策放松對市場有直接拉動作用。2024年9月限購放松后，四季度二手房成交同比上升55.5%。

2025年8月五環(huán)外限購放松后，9月新房、二手房成交同比轉正。成交增速轉負的壓力下，本次新一輪政策釋放積極信號，防止市場預期進一步轉弱。

2025年8月-9月，北京、上海、深圳曾先后調整房地產相關政策，主要內容圍繞限購解綁、公積金松綁、商業(yè)貸款優(yōu)化及人才專項支持等維度精準發(fā)力。

旨在緩解房地產市場調整壓力，滿足多樣性、合理住房需求。從限購松綁情況來看，三城均采用“分區(qū)域差異化松綁”策略，但寬松力度與范圍各有側重。

老漢認為，北京樓市新政，是落實因城施策、一城一策、一區(qū)一策、精準施策的精神，充分發(fā)揮了城市政府在政策調整優(yōu)化作用，更好促進樓市交易的活躍。

優(yōu)化、松綁住房限購政策，有利振興住房消費，促進商品房銷售、成交的活躍；有利促進購房者、資金流動；有利穩(wěn)定樓市、房價上漲預期和市場信心。

降低房貸首付、利息，有利于降低購房門檻、購房成本，刺激購房欲望。不僅能刺激樓市需求，降低購房成本支出后，對于刺激國內消費。

毫無疑問，可以更加激活購房潛力，包括因社保繳納年限接近原門檻的“準合格”首次剛性需求人群，因居住空間和學位產生的改善型住房需求。

老漢調查得知，截止2025年12月24日，目前全國住房限購城市，只剩余北京、上海、深圳、海南（三亞、海口、臨高、瓊海、五指山、保亭、瓊中、白沙）。

四大一線城市中廣州已經取消住房限購（最寬松）、深圳（其次，相對寬松），北京和上海（相對較嚴），上海對社保要求更高、外環(huán)內限制套數(shù)。

北京社保要求降低了（非京籍，五環(huán)內3年縮短為2年、五環(huán)外2年減至1年），五環(huán)內限制套數(shù)（京籍購買3套住房、非京籍多子女家庭購買2套住房）。

目前北京、上海、深圳的限購、限貸、公積金首付比例和利息、商業(yè)貸款首付比例和利息對比看，北京在限購、限貸、公積金和商業(yè)貸款首付比例比上海寬松。

老漢認為，本次北京樓市政策主要聚焦非京籍居民家庭限購調整，進一步縮短了北京市范圍內非京籍家庭的購房社保年限，同時釋放了多孩家庭改善購房需求。

當前北京五環(huán)內限購政策已經較為寬松（上海外地戶籍在外環(huán)內購房需連續(xù)社保滿3年，深圳外地戶籍在福田區(qū)、南山區(qū)和寶安區(qū)新安街道需連續(xù)社保滿1年）。

外圍區(qū)域限購政策北京、上海、深圳均已調整為滿1年社保即可購房，并且不限制套數(shù)，預計能夠釋放一些增量需求。

信貸方面的優(yōu)化主要是利率定價不再區(qū)分首套和二套，允許貸款發(fā)放機構根據(jù)自身經營情況和客戶風險情況靈活確定具體利率水平。

北京此次利率認定方式調整是對深圳（9月5日）、上海（8月25日）類似政策調整的呼應，符合銀行業(yè)市場化改革的總體要求。

本輪調整加大了公積金支持住房消費力度，公積金貸款二套首付比例從30%降至25%，降低了繳存職工的購房門檻和資金負擔，有利于提高公積金的使用率。

利率上，本次政策后不再區(qū)分首套二套，調整前北京地區(qū)商貸首套房貸利率為3.05%，購買五環(huán)內二套房商貸利率為3.45%，五環(huán)外二套房貸為3.25%。

相當于對二套房貸款有20-40BPs的降息。同時下調二套公積金貸款首付比例（30%→25%），減少購房者前期資金壓力。

政策優(yōu)化后，購房者購買二套住房時將有機會享受首套利率優(yōu)惠，比原先利率水平低20-40個基點。一定程度上降低了繳存職工的購房門檻和資金負擔。

以購買五環(huán)內二套住房為例，等額本息分30年還清，政策出臺前貸款利率為3.45%，每貸款100萬元月供為4463元，利息總額為60.7萬元。

政策優(yōu)化前，北京商業(yè)性個人住房貸款利率為首套3.05%（LPR-45BP），五環(huán)內二套3.45%（LPR-5BP），五環(huán)外二套3.25%（LPR-25BP）。

政策出臺后，貸款利率可能降至3.05%，每貸款100萬元月供為4243元，比政策出臺前少220元，利息總額為52.8萬元，比政策出臺前少7.9萬元。

總體來看，該舉措提高了公積金貸款、商業(yè)貸款發(fā)放的靈活性，減輕了購房者的資金成本，對房地產市場的止跌回穩(wěn)有積極作用。

老漢認為，北京是全國樓市風向標之一，一直是全國、一線城市中政策最嚴格的城市。預計上海、深圳2025年12月份-2026年3月前跟進的可能性較高。

深圳可能會退出外圍限購政策，即在鹽田、大鵬的基礎上，寶安區(qū)、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)等加入不限購的序列范圍，其他核心區(qū)域保持限購。

上海可能會在五環(huán)內放松限購套數(shù)、放松社保年限，滬籍限制3套；非滬籍限制1套，社保滿3年下降為2年。

作為樓市風向標的城市，無論是北京、上海還是深圳，短期內核心區(qū)域全面取消住房限購的可能性不大，主要是考慮市場虹吸效應、人口增長控制等因素。

預計2026年海南（三亞、海口、臨高、瓊海、五指山、保亭、瓊中、白沙）四市四縣有望優(yōu)化限購政策，也有可能先取消四縣，后取消四市住房限購政策。

取消住房限制消費政策早在2024年9月就已經提出，2024年9月26日提出要調整住房限購政策，到2025年3月5日再次提出，因城施策調減限制性措施。

2025年12月10日-11日又提出，清理消費領域不合理限制措施，釋放服務消費潛力。2025年12月16日再次提出推動清理住房消費不合理限制性措施。

作為臨時性調控房價的短期行政限制措施，已經沒有存在的必要性和理由，房住不炒完成目標，讓房價回歸市場，去庫存，平衡供需關系才是大方向大趨勢。

樓市限制措施分別為限購、限貸、限價、限簽、限售、限離、限戶型和面積、限企、限外、二手房指導價、抵押限過戶，除限購外，基本上取消了限制措施。

土地市場上限制措施分別為土地出讓限戶型和面積、限地價和限售價、限現(xiàn)房和限自持、限配套和限保障房、22城市集中土地出讓，目前基本上已經取消限制。