老律師經(jīng)驗談之十七：買賣不破租賃

老律師經(jīng)驗談，就是老律師要把自己執(zhí)業(yè)當(dāng)中的經(jīng)驗教訓(xùn)公開出來，讓更多的人能作為參考，進(jìn)一步了解法律規(guī)定，選擇最佳的維權(quán)路經(jīng)，最大限度的維護(hù)自己的合法權(quán)益，進(jìn)而維系社會的公平正義。
在不動產(chǎn)引起的行政糾紛當(dāng)中，有一種糾紛顯得很復(fù)雜，解決起來常要花很大的功夫，這就是房屋產(chǎn)權(quán)因為征收、買賣等多種原因而發(fā)生所有權(quán)變化，承租人的合法權(quán)益沒有得到應(yīng)有的保護(hù)而發(fā)生的糾紛。
我曾代理多起不動產(chǎn)征收中的租賃者維權(quán)案件，成功的秘訣就在于當(dāng)事人在我的指導(dǎo)下正確的使用了“買賣不破租賃”的原則，并按照最高人民法院關(guān)于行政訴訟的相關(guān)司法解釋而作為利害關(guān)系人及時的提起了行政復(fù)議或者行政訴訟。
一、買賣不破租賃的原則的含義
對于承租人的合法權(quán)益，法律依據(jù)主要是《中華人民共和國民法典》第七百二十五條 “租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。”和第七百三十四條“ 租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但是租賃期限為不定期〞的規(guī)定。這兩條規(guī)定支撐著民法和行政法理論上且實(shí)務(wù)中需要把握的關(guān)于買賣不破租賃的原則，其含義有以下幾個方面。
一是指包括房屋在內(nèi)的合法財產(chǎn)在依法訂立租賃合同之后，租賃人取得對租賃物的使用權(quán)后在租賃關(guān)系存續(xù)過程中，再發(fā)生租賃物被轉(zhuǎn)讓與或設(shè)定物權(quán)的情況時，承租人對取得租賃物所有權(quán)或他物權(quán)的人，可主張其承租人的權(quán)利即承租人仍有權(quán)使用租賃物，也就是在租賃期間發(fā)生買賣等民事法律行為引起所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。
二是承租人依其租賃合同，可以對抗包括作為出租人在內(nèi)的所有人行使使用權(quán)。新的所有人須尊重標(biāo)的物上的承租人使用權(quán)的原狀，并自然取代原所有人地位而成為新的出租人，除非承租人依法解除租賃合同并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。如果出租人出賣租賃物，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。
三是在依法征收的情況下，租賃合同一般應(yīng)予終止但是征收人應(yīng)當(dāng)尊重承租人的合法權(quán)益，對承租人因征收產(chǎn)生的損失依法予以補(bǔ)償。如果承租人對征收及補(bǔ)償有異議，可以依法提出行政復(fù)議和訴訟，以維護(hù)自身的合法權(quán)益。
二、買賣不破租賃原則的正確適用
不動產(chǎn)征收時適用買賣不破租賃原則不是無條件的，需要當(dāng)事人在律師的幫助之下努力的創(chuàng)造維權(quán)的適用條件。而這個創(chuàng)造條件，并不僅限于拆遷維權(quán)的階段。
第一，律師要指導(dǎo)委托人簽訂并保存好合法有效的租賃合同。
在征收決定生效時，租賃合同應(yīng)該已經(jīng)成立并且生效，就是租賃關(guān)系須有效的存在，也就是租賃關(guān)系的有效存在的準(zhǔn)據(jù)時點(diǎn)應(yīng)確定在所有權(quán)讓與時。承租人聘請律師參加租賃合同的簽訂，可以使自己的合法權(quán)益在合同條款上得到有力的體現(xiàn)。
第二，律師要幫助承租人審查租賃物所有人將租賃物的所有權(quán)讓與第三人的合法性。
租賃物的所有權(quán)已經(jīng)合法讓與給第三人是買賣不破租賃制度適用的條件之一。如租賃物的所有權(quán)人與第三人形成了房屋買賣的合意，但沒有辦理過戶手續(xù)或者征收、買賣行為不合法，承租人又沒有放棄優(yōu)先購買權(quán)或者征收活動未依法實(shí)施，則所有權(quán)并未發(fā)生變動，買賣不破租賃原則在此情況下沒有適用的空間。
第三，律師可以幫助承租人依法占有租賃物。
買賣不破租賃原則的構(gòu)成要件中需要出租人已交付租賃物和承租人占有租賃物。在房屋租賃關(guān)系中，比較常見的問題是承租人承租房屋之后再將房屋予以轉(zhuǎn)租，導(dǎo)致了租賃關(guān)系的變化。征收補(bǔ)償當(dāng)中，補(bǔ)償權(quán)利人也會產(chǎn)生變化。所以一般的辦法是又有這種產(chǎn)權(quán)變化的情況，為了維護(hù)承租人的合法權(quán)益，承租人應(yīng)在律師的幫助下及時的將租賃物的及房屋屬于自己的占有之下。
第四，承租人可以在律師的幫助下保證所有權(quán)發(fā)生變動是處在租賃期間內(nèi)。
民法理論中關(guān)于“買賣不破租賃”原則的適用指向的是承租人在占有租賃物的期間內(nèi)，租賃物的所有權(quán)發(fā)生變動，導(dǎo)致自身對于租賃物的使用效益可能面臨受損的風(fēng)險。故所有權(quán)發(fā)生變動是在租賃期間適用該原則的條件之一。
第五，承租人在律師的幫助下厘清在租賃物上添加財產(chǎn)等投入的補(bǔ)償權(quán)利。
實(shí)踐中對于租賃物上添加的財產(chǎn)權(quán)利歸屬不是想當(dāng)然的。例如土地上蓋房子、房屋裝修，遇有征收，補(bǔ)償權(quán)利屬于誰？可以通過合同來約定。合同沒有約定的，原則上是誰投資誰享有。而合同約定的含糊不清不明確或者顯示公平或者違反法律規(guī)定等現(xiàn)象都是引起糾紛的原因。
買賣不破租賃原則在運(yùn)用當(dāng)中會出現(xiàn)很多特殊情況，而且每個案件的案情都不可能完全一致。作為法律人在這個問題上需要個案研究吃透，發(fā)揮出專業(yè)水平，幫助委托人維護(hù)其合法權(quán)益。當(dāng)然這里一個很重要的前提就是當(dāng)事人要具有法律消費(fèi)意識，尊重律師的專業(yè)意見。
30多年來，我代理的承租人維權(quán)的那些案件多有成功，也有的很艱難甚至失敗。其原因除了司法環(huán)境之外，委托人信任律師十分重要。有的征收拆遷維權(quán)案子做到拐彎處已經(jīng)勝利在望之時，委托人被人忽悠或者出于某種原因而解約，之后變更了維權(quán)思路，從行政轉(zhuǎn)向了民事，功虧一簣，十分可惜。

歷史文章

王才亮

學(xué)者型律師，北京市才良律師事務(wù)所主任，北京航空航天大學(xué)法學(xué)院、人民大學(xué)律師學(xué)院兼職教授，中國建設(shè)管理與房地產(chǎn)法研究中心執(zhí)行主任，中華全國律師協(xié)會憲法與行政法專業(yè)委員會顧問。出版專著三十余本，發(fā)表論文百余篇。2010年獲《時代周報》時代人物，《中國律師》雜志年度新聞人物。2011年獲《中國新聞周刊》“影響中國年度人物”；《南方人物周刊》“50名中國年度魅力人物”。

才行法道 良舉公正