北京
文丨樂居財經 曾樹佳
一個月前，黃文仔帶隊來到廣州番禺的沙溪村。
恰逢雨天，他撐著藍色大傘，走在滿是水坑與泥濘的道路上，不時伸出手，往路邊的建筑比劃著。
一路走下來，他不僅實地踏勘了沙溪村舊改首開區安置房地塊，還去察看了沙溪涌南閘。
自從星河灣接下了沙溪舊改以來，黃文仔忙碌的身影，便時常出現。
但近日，這個備受重視的項目，卻鬧了一場“烏龍”：
當眾人屏息等待7月31日村民表決日的到來時，實際的表決截止日期，卻是2027年7月31日，據此還有一年時間。
有分析認為，此前營造即將到期的緊迫氛圍，或許是為了打破項目僵局而采取的策略。
而這，也是星河灣做舊改難度較大的縮影。
1
舊改難題
早在今年4月，星河灣集團便正式入股沙溪村舊改項目，拿下90%股權。而原本的操盤手上海升龍和廣州方圓，僅保留10%股權。
消息一出，地產圈傳來一片驚呼。
要知道，這個總投資高達近400億、占地169公頃，被稱為廣州番禺“史上最貴舊改”的項目，此前已被擱置了6年，期間同意率卡在65%，一直達不到80%的及格線。
眼見遷延日久，村委此前甚至發出了一份風險通知書，直言：
如果在2026年7月31日之前，村民表決還不通過，整個村將要面臨5億元的天價賠償，租金大量流失，且可能會被迫從原本的“合作改造”轉為“新模式”。
但村民在簽字上遲疑，也是有原因的，那就是前序合作企業拖欠了超6000萬的租金。
在這節骨眼上，星河灣的接手，可謂是扮演了“白衣騎士”的角色。
星河灣一上來就表明了自己推進舊改的決心。
除了償還上述的6000萬租金之外，還將原方案里首批發放的18個月臨遷費，延長到了30個月；并承諾第一片區的復建安置區，優先于融資區（商品房）建設。
這些舉措，旨在打消村民的房子拆了卻沒新房住的顧慮。
一套組合拳打下來，確實收到了效果。7月初，有報道稱，沙溪舊改項目的村民同意率，已超過八成。
起初，外界以為今年7月31日，便是表決截止日，但最終發現，表決的實際截止日期，原來是2027年7月31日，還有一年時間的緩沖期。
有分析認為，營造即將到期的緊迫氛圍，或許是為了打破僵局而采取的策略。此舉確實推進了進展，但在未來的一年時間里，可能也會增加一些不確定性。
布局舊改，開發周期向來較長，多方博弈復雜，充滿著不確定性。
在星河灣集團手上，除了沙溪舊改之外，其城市更新項目，還包括南村、賢江村、塘步東村、小羅村等項目。
其中，南村項目改造面積約86.36公頃、預算總成本126億元，位列番禺舊改規模第三，星河灣在2020年介入該項目。
去年10月，南村村股份社召開股東大會，就“終止南村村舊村改造項目合作相關事宜”進行解釋并表決；若表決通過，星河灣將退出。
2025年1月，有消息稱，賢江村已簽約交樓的村民統一搬回村內，而且從2025年1月到明年12月底，將不再計付臨遷費。這意味著，賢江村接下來至少2年內，不會有大動作。
而作為星河灣戰略轉型的首個舊改項目，蘿峰村倒是順利開展了回遷安置，已成為標桿，目前受關注的是去化與資金回籠的問題。
2
黃文仔進退
根據星河灣集團4月披露的數據，其總資產為736.13億元，貨幣資金的體量為40.84億元。
它強調，集團2024年至2025年“三道紅線”全綠檔，無違約記錄、無美元債、無商票逾期。
除此之外，該公司的財務數據已無從得知。
原因在于，其境內的發債主體廣東星河灣房地產(集團)有限公司（簡稱“星河灣地產”），旗下的“21海怡01”債券已摘牌，所以聯合資信評估股份有限公司自2024年7月，終止了對它的評級。
近年來，星河灣地產發生了一些耐人尋味的工商變更。
2024年4月，黃文仔的女兒黃健慧，卸任星河灣地產法人及總經理；同時，黃文仔的太太吳惠珍接替黃健慧的職務。
2025年12月，吳惠珍不再擔任法定代表人，由徐玉軍接任。
徐玉軍2000年前后就加入星河灣，曾負責太原項目，但近年來職責重心回到廣州，公開的職務是星河灣集團廣州區域副總裁。
有這么一名老將坐鎮，黃文仔或許是比較放心的。
2026年2月與6月，黃健慧、吳惠珍、黃文仔三人又有動作，他們先后退出了該公司的董事行列，新進的董事名叫蔣琳。
蔣琳還在廣州番禺潤豪地產拓展有限公司，擔任經理、董事，這家公司正是沙溪舊改的項目公司。
在明面上，黃文仔一家人似乎有后撤的意味，但在現實層面，他們仍然掌控著公司的運轉。
尤其是一度被稱為“豪宅教父”，現年73歲的黃文仔，更是奔走在一線，推進舊改項目，加速資金回籠。
相關公司：星河控股集團
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